房地产行业2023年10月报：“托底”效果相对有限，期待政策进一步加码

房地产2023年10月报—— “托底”效果相对有限，期待政策进一步加码 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献 2023年10月26日 1 •报告期：831新政后销售修复不及预期 •展望：去年四季度基数较低，预计销售同比将有所改善，但改善斜率有限 •报告期：新开工承压、竣工高增长格局基本已定 •展望：开发投资年内或将持续承压 •报告期：延续宽松基调，受国庆假期影响政策出台强度、频度弱于9月 •展望：若市场持续承压，将出台进一步放松政策 2 房地产主要指标趋势回顾展望 新一轮强力“救市”政策效果不及预期，未能扭转地产基本面，深度调整的地产仍在探底阶段。根据统计局数据，9月虽然商品房销售单月降幅有所收窄，但累计降幅仍在持续扩大。与此同时，9月国房景气指数为93.44，再创新低。10月中上旬30大中城市同比跌幅较此前收窄，但尚未看到市场明显修复。当下，房企资金压力仍然艰巨，投资和扩张的信心不足，房地产开发投资在今年1-2月较去年10%的降幅改善后一直掉头向下，跌幅逐月扩大，1-9月累计下降9.1%，成为经济的主要拖累项。市场一致预期是，当前国家“托底”房地产决心坚定，若市场持续疲弱，后续仍将有政策“组合拳”陆续落地。 展望来看，尽管四季度基数较低，且后续出台放松政策“组合拳”概率较大，但是地产修复的斜率或仍有限。当前房地产行业恢复的最大障碍依旧是信心和预期，尤其是对于我国经济形势好转及居民收入预期的实质改善。 类别 2023年1-8月表现 2023年8月趋势 1-9月同比 是否符合市场预期 2023年预判 政策环境 总体基调 - 持续放松 宽松 超预期 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -7.1% 跌幅扩大 -7.5% 是 -10.2%/-4.3%（统 计局基数调整） 商品房销售额 -3.2% 跌幅扩大 -4.6% 是 - 70大中城市房价 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.2% 新房、二手房同环比保持不变 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.2% 是 - 土地市场 土地成交建面 -30.2% 跌幅扩大 -33.5% 是 - 土地出让金 -21.6% 跌幅扩大 -27.0% 是 开发投资 新开工面积 -24.4% 跌幅缩小 -23.4% 是 -20.0% 竣工面积 19.2% 增幅扩大 19.8% 是 15.0%（上调，此前为10.0%） 施工面积 -7.1% 跌幅不变 -7.1% 是 -7.0% 房地产开发投资额 -8.8% 跌幅扩大 -9.1% 是 -9.8%/-7.5%（统计局基数调整） 房地产开发到位资金 -12.9% 跌幅扩大 -13.5% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：政策托底效果不及预期，基本面拐点尚未出现 •10月以来新房成交环比提升同比下跌，成交规模尚处近年低位。环比来看，10月1-20日，30大中城市新房成交面积环比9月1-20日提升了0.4%。与往年10成交量环比9月有所回落不同，或受政策放松提振，今年10月成交小幅高于9月。同比来看，30大中城市新房成交面积同比2022年同期为-4.3%，较9月1-20日跌幅减少7.8pct，但相较去年同期仍处于下滑态势，且10月成交规模仍为近五年同期最低值。 •分城市能级看，一、二、三线城市10月1-20日新房成交面积同比2022年同期分别为-7.2%、-1.1%、-8.5%，二线城市整体修复较好。分城市来看，二线城市中南京、武汉、成都修复明显，其余城市表现仍然疲弱。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 1-10.2010月中10月上9月下9月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京4%-23%57%-10%0%-53%-28%-11%-33%11%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 上海11%-6%-5%-18%-39%-44%-15%-47%-39%7%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 广州-4%-6%16%-10%-21%-24%-51%9%-33%-10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 深圳-11%-3%-48%-54%-45%-62%-11%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% -58% -39% 杭州4%9%-40%-35%92%45%66%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-20%-7%53% -53% 45% -42% -34% -49% -18%-22%-7% -58% -51% 5%-31% 48% -14%-24%23%21%72%59%22% -24%132% -89% -50% -25% -44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7% 武汉-9%22%33% -28% -22%5%-19%-24% -34%-12% -55% -65% -42% -64% -23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54% 449% -73% -41% -4% -29%-57%-36%-39% -9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31% 634% 成都4%17%-1%-5%99% -19%-13% -2%-23%-34% 33%-13%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100% -83% -36% -19% -52% -8% -19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15% 青岛-18%-12% -32% -43% 29%8%21%-19% -33%-36%-37% -11% -65% -50% -25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152% 0%155% -79% -38% 17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25% 苏州-37% 大连-15% -42% 0% -11% 0% -74% 0% -54% 98% -60% 0% -35% -13% -8% -61% -32% -41% -28% -10% -44% 0% -44% -15% -78%-76% -22%15% 67%52%44%-13%-6%23%22% -27% -38% -32% -53% -34% -48% -34% 30% 39%75% -43% -9% -79% -37% -36% 0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15% 福州-28% -70% 96% -25%-30% -68% 10%23% -73% -61% -8%-54% -34% -51% -29% 12% 26% -21%9% -30% -8% 162% -76% -19% -32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-58%-56%-47%-36%10% 厦门18% -42% -29%-27% -40% -11% -33% -1%3%-26% -53%8%63%223%3% 23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193% -52% -7% 75% 12% 56% 15%-9% -50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58% 南宁-14%28% -55% -81% -21% -56% -15% -41% -11%-10% -1%23%-55% -29% -20% -7%13%5% -62% -7%-20%36%89%44%24%12%266% -68% 34%38%17% -55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-36%-43%-52% 无锡-11%36%11%41% -29%-32% -42% -16% -31% -10%10%15% -43% -51% -70% -5% -45% 45%10%130%68%38%22%8%34%117% -74% -35% -26%-28% -1% -29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48% 东莞-50% 37%16%35% -33% -50% -42% -67% -56%0% 139%-35%46% 23%-92% 惠州4% 扬州-2% -58% -5% -9% -27% -68% -79% -21% -16% 0% 23% -40% -33% 40% -43% -63% 0% -24% -43% -17% -58% -33% -47% -51% 51% 31% 57% -20%-24% -23%67% 11%15%-5%70%221%154%160%216%180% 5%127%78%-42%64%66%81%-5%65%9% 469% 114% -67% -81% -2%9% 7%-39% -15% 12% 74% 31% 20%22% -5%13% 52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% -38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶关-22% -42% 208% -55% -64% -56% -68% -56% 62% 6%12% -31% 21%0%134% -69% -15%24%3% -63% -80% -15%-14% -45% 83%-16%55% -63% 46% 181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5% 49%-13%-16%-33% -24% 19%9%-1%-22%-29%-28% -40% -37% -32%-3%-22%-12%-31%-28%-20%-33%-29% -38%-34% -48% 江阴-4% -31% -10% -64% 19% -52% -40% -27% -18% -55%-54% -69% -25% -34% -23% 11% 450% 682% 66%45%83% 729% -25% 54%80%25% -66% -19% 37%14% 180%-9%9% -61%-88%-77%-74%-64%-68% 30大中城市 -7%-5%-2% -21% -7%-24%-20%-21%-33% -19% -27%-25% -43% -11%-12% -19% -42% -31% -39% -15% -45%-46% -26% -42% 25%13%41%30%26%41%50%59% 84%106%66%112%118%168%100%61% 21%-2%51