行业周报：行业成交依旧低迷，四月政策托底力度预计持续提升

核心观点：行业成交依旧低迷，4月政策力度有望提升 尽管3月全国按揭贷款利率持续下行，但从成交数据看，市场依旧较为低迷。疫情反复再度降低市场热度，全年稳增长压力进一步提升。考虑地产销售恢复向投资端传导具有时滞，预计4月政策托底力度将有所提升，帮助行业销售恢复。我们认为后续行业基本面将逐步恢复，行业竞争格局持续改善，我们建议2022年二季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。 政策端：促进房地产市场健康发展，多城放宽限购政策 中央层面：国务院明确《政府工作报告》重点工作分工，完善民营企业债券融资支持机制，9月底前完成金融稳定保障基金筹集相关工作；央行货币政策委员会指出加大稳健的货币政策实施力度，推动降低企业综合融资成本，满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。 地方层面：多地政策持续放松，促进市场健康发展。东莞现售收入不纳入预售资金监管账户，房企可自由支配相关收入；福州放宽限购门槛，非五城客户购买144平米以下首套房不再核验个税或社保证明；秦皇岛取消2017年颁布的限购政策，衢州成为全国首个限购和限售均取消的城市。 销售端：一二线城市单周成交持续回落 2022年第13周，全国30大中城市成交面积253万平米，同比下降43%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达2951万平米，累计同比下降37%；全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-37%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-56%、-29%、-59%，年初至今累计增速-32%、-31%、-50%。11城二手房成交累计增速达-35%，单周成交持续低落。 投资端：土地市场成交依旧低迷；融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复 2022年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4131万平方米，成交土地规划建筑面积1506万平方米，同比下降41%，成交溢价率为5.1%。合肥、重庆、武汉四城完成第一轮集中土拍，成都完成第一轮首日土拍，从成交结果看大部分地块底价成交，拿地企业依旧以央企国企为主，合肥土地流拍较多。苏州、天津、广州、深圳四城发布首轮集中供地出让公告，上海因疫情防控需要，首批集中供地中止出让。 2022年第13周，信用债发行168.4亿元，同比减少18%，环比增加56%，平均加权利率3.89%，环比增加42BPs；海外债发行2.9亿美元，同比增加46%，环比减少61%，平均加权利率6.25%，环比减少325BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：促进房地产市场健康发展，多城放宽限购政策 中央层面：（1）国务院：完善民营企业债券融资支持机制、全面实行股票发行注册制将在年内持续推进，6月底前出台促进创业投资发展相关政策，9月底前完成金融稳定保障基金筹集相关工作。（2）央行：货币政策委员会召开一季度例会，指出稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健的货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持，稳定宏观经济大盘。同时进一步疏通货币政策传导机制，保持宏观杠杆率基本稳定，通过完善市场化利率形成和传导机制，推动降低企业综合融资成本。维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。（3）银保监会：将引导金融机构准确把握信贷政策，对受疫情影响较大，但有还款意愿、吸纳就业能力强的行业和中小微企业，通过续贷、展期等方式纾困解难。（4）发改委：坚持新建和存量并重，积极选择适宜盘活的存量项目，通过产权交易、存量和改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值等多种方式予以盘活，吸引社会资本参与。 同时推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs，打通投资退出渠道，提升企业参与基础设施建设积极性。 地方层面：（1）上海：央行发文称要进一步优化信贷结构，强调要正确理解和执行房地产金融审慎管理制度，做好房地产项目并购金融服务，加大对保障性住房的金融支持，助力缓解新市民住房压力。（2）东莞：4月起商品房项目首次确权后可转为现售（完成不动产首次登记且市房产交易平台可获取到数据），现售收入不纳入预售资金监管账户，房企可支配相关收入。此前东莞所有预售资金需全部存入监管账户，直到全部楼栋竣工验收及完成初始登记后方可取消资金监管。（3）福州：放宽限购，非五城区户籍居民家庭首次购买1套144㎡以下商品住宅，不再核验个税或社保证明，而此前需2年内满12个月社保或纳税证明。（4）衢州：发文促进市区房地产业良性循环和健康发展，非本市户籍家庭购房取消了限购政策，成为全国首个取消限购限售城市。（5）合肥：首批两集中13宗拍卖转挂牌的地块出让，流拍8宗（6宗位于新站区），成交5宗。成交总建面51万㎡，总成交金额38亿元，除伟星溢价10.68%竞得瑶海区东部新中心地块外，招商、文一等多为底价摘地。（6）重庆：完成2022年首批集中供地，13宗涉宅地全部成功出让，其中3宗触顶摇号（均为北区热点板块），3宗溢价成交，7宗底价成交，总建面147.1万㎡（较2021年同期降七成），揽金99.5亿元。（7）成都：首批集中供地共挂出50宗涉宅地，首日成交16宗商住地，流拍1宗，总成交建面117万㎡，揽金150亿元，其中5宗地块达到最高限价进入摇号阶段，熔断地块集中在主城核心板块，成交房企以央国企、平台公司为主。（8）武汉：完成2022年首批集中供地，推出11宗涉宅地，成交10宗，总成交建面80万㎡，揽金89亿元，7宗底价成交，其中武汉中央商务区地块触顶，由凯德以楼面价15822元/㎡摇号摘得。 表1：金融委召开专题会议，多部委表态支持房地产，地方因城施策持续调控 2、销售端：一二线城市单周成交持续回落 2.1、30大中城市新房成交环比有所改善，同比增速依旧偏低 根据房管局数据，2022年第13周，全国30大中城市成交面积253万平米，同比下降43%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达2951万平米，累计同比下降37%。 图1：近四周30大中城市成交面积同比大幅下降 图2：近四周30大中城市中一线城市成交面积同比大幅下降 图3：近四周30大中城市中二线城市成交面积同比降幅逐渐收窄 图4：近四周30大中城市中三线城市成交面积同比降幅逐渐扩大 图5：30大中城市单周新房成交面积仍处于历史较低水平 根据房管局数据，2022年第13周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-37%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-56%、-29%、-59%，年初至今累计增速-32%、-31%、-50%。 图6：2022年初至今低能级市场表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 11城二手房成交累计增速达-35%。2022年第13周，全国11城成交面积为99万平米，同比增速-40%，前值-37%；年初至今累计成交面积1156万平米，同比增速-35%，前值-34%。 图7：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图8：北京二手住宅成交情况同比持续下降 图9：深圳二手住宅成交情况同比降幅超60% 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 2022年第13周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4131万平方米，成交土地规划建筑面积1506万平方米，同比下降41%，成交溢价率为5.1%。一线城市成交土地规划建筑面积73万平方米，同比下降23%；二线城市成交土地规划建筑面积553万平方米，同比下降27%；三线城市成交土地规划建筑面积880万平方米，同比下降48%。 图10：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图11：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复 2022年第13周，信用债发行168.4亿元，同比减少18%，环比增加56%，平均加权利率3.89%，环比增加42BPs；海外债发行2.9亿美元，同比增加46%，环比减少61%，平均加权利率6.25%，环比减少325BPs。 图12：国内信用债发行规模同比持续下滑 图13：海外债发行规模较2021年底有所恢复 图14：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，房地产指数上涨10.82%，沪深300指数上涨2.43%，相对收益为8.39%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中交地产、渝开发、中国武夷、海泰发展、天保基建，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为宋都股份、冠城大通、黑牡丹、西藏城投、广汇物流。 图15：房地产指数上涨10.82%领跑板块 表2：房地产个股涨跌幅前十名 表3：房地产个股涨跌幅后十名 6、投资建议：维持行业“看好”评级 尽管3月全国按揭贷款利率持续下行，但市场成交依旧低迷。疫情反复再度降低整体经济活力，全年稳增长压力进一步提升，考虑地产销售恢复向投资端传导具有时滞，预计4月政策托底力度将有所提升，加速行业销售恢复。我们认为后续行业基本面将逐步恢复，行业竞争格局持续改善，我们建议2022年二季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。