房地产行业周报：一线广州放松限购，百城二套房贷利率下降

4 本周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周（9.16-9.22）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各 板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.5%和-3%。 本周杭州、无锡集中土拍收官，土地市场延续低迷趋势。本周（9.16-9.22）全国300城宅地成交建面637万㎡， 单周环比+35%，单周同比-63%，平均溢价率3%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面24892万㎡，累计同比-28%；年初至今，保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比持续上升，同比下降，一线城市环比改善幅度最大。本周（9.16-9.22）35个城市商品房成交 合计379万平米，周环比+31%，周同比-23%。其中：一线城市周环比+61%，周同比-28%；二线城市周环比+26%，周同比-14%；三四线城市周环比-8%，周同比-68%。 本周二手房成交同环比均上升，二线城市环比改善幅度最大。本周（9.16-9.22）15个城市二手房成交合计187 万平米，周环比+16%，周同比+5%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+11%；二线城市周环比+20%，周同比+3%；三四线城市周环比+11%，周同比+17%。 二线城市放开限购加速落地，趋势已蔓延至一线城市。根据我们的不完全统计，近期已有嘉兴、沈阳、大连、南 京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、中山、长沙等城市全面取消限购，天津、深圳、苏州、厦门、西安、广州等城市取消部分限购措施。我们认为当前二线城市放开限购正持续加速落地，同时放开限购的趋势已蔓延至一线城市，广州打出一线城市放松限购“第一枪”。后续更多二线城市将持续取消限制性政策、出台需求端支持政策，其余一线城市或有望跟进取消外围限购。 央行信贷新政见效，百城二套房贷利率顺势下降。根据贝壳研究院，9月百城首套房贷利率平均为3.9%，环比 持平，同比下降25bp；二套房贷利率平均为4.57%，环比下降24bp，同比下降34bp。银行平均放款周期20天，较上月缩短1天，维持高速放款水平。二套房贷利率下降幅度分城市能级看,一线城市下降8bp至4.95%；二线城市下降26bp至4.55%；三四线城市首套房贷利率下降25bp至4.55%。8月31日，央行发布新政：首套房贷利率下限维持LPR-20BP不变，二套利率下限调整为LPR+20BP，目前政策落地已初见成效，一线城市中广州首二套房贷利率分别降至4.1%、4.5%，起到带头作用。当前仍有部分城市二套房贷利率高于政策下限，仍具备下降空间，预计后续有望跟进政策下调房贷利率，百城房贷利率有望继续下降。 当前一线城市广州率先明确下调首付比例及房贷利率，并放开远郊限购，二线城市取消限购等系列政策正加速落地。若要维持复苏态势，使房地产市场平稳发展，预计后续全国范围内更多城市包括一线城市远郊区域有望全面解除限制性政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国 际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞 争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 放开限购趋势蔓延至一线城市4 百城二套房贷利率下降5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值14 风险提示16 图表目录 图表1：近期全面取消限购的城市4 图表2：近期部分取消限购的城市5 图表3：9月百城首套房贷利率不变，二套下降24bp5 图表4：9月各能级城市的二套房贷利率均下降5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态13 图表28：物管行业资讯14 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM14 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 二线城市放开限购加速落地，趋势已蔓延至一线城市。根据我们的不完全统计，近期已有嘉兴、沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、中山、长沙等城市全面取消限购，天津、深圳、苏州、厦门、西安、广州等城市取消部分限购措施。我们认为当前二线城市放开限购正持续加速落地，同时放开限购的趋势已蔓延至一线城市，广州打出一线城市放松限购“第一枪”。后续更多二线城市将持续取消限制性政策、出台需求端支持政策，其余一线城市或有望跟进取消外围限购。 图表1：近期全面取消限购的城市 日期城市能级主要内容 2023/8/25嘉兴二线取消行政限制性措施。 2023/9/4沈阳二线取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定。 2023/9/7大连二线全面解除居民家庭在我市购买商品住房的限购政策，解除住房上市交易的限制。 2023/9/7南京二线玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 2023/9/9兰州二线 取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满三年方可上市交易的限制措施；取消现行限购措施。 2023/9/11济南二线 取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。 2023/9/11青岛二线 将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。 2023/9/11福州二线 在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内的商品住房（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。 2023/9/12郑州二线取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定 2023/9/15合肥二线 在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。销售登记起始时间在本通知发布后（含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交易。 2023/9/19武汉二线取消我市二环线以内住房限购政策。 2023/9/19无锡二线全面取消限购区域和历年来购房限制性措施，但仍保留限售政策。 2023/9/21中山二线二孩及以上家庭购房资格审核时无需提供住房证明。 2023/9/22长沙二线居民家庭（含非本市户籍家庭）在本市购买首套商品住房，不再需要提供购房证明。 来源：各政府官网，国金证券研究所 图表2：近期部分取消限购的城市 日期 城市 能级 主要内容 2023/9/2 天津 二线 将本市住房限购区域调整为市内六区。 2023/9/7深圳一线向港澳居民放松商用物业、商务公寓限购。 2023/9/11深圳一线 离异三年内再婚或复婚家庭购房按现有家庭房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下房产套数。 2023/9/11苏州二线购买120平方米及以上商品房不再进行资格审查。 2023/9/18 厦门 二线 2023/9/19 西安 二线 2023/9/20 广州 一线 在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。 我市二环以外区域取消限购。 将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购 1套住房。 来源：各政府官网，国金证券研究所 央行信贷新政见效，百城二套房贷利率顺势下降。根据贝壳研究院，9月百城首套房贷利率平均为3.9%，环比持平，同比下降25bp；二套房贷利率平均为4.57%，环比下降24bp，同比下降34bp。银行平均放款周期20天，较上月缩短1天，维持高速放款水平。二套房贷利率下降幅度分城市能级看,一线城市下降8bp至4.95%；二线城市下降26bp至4.55%；三四线城市首套房贷利率下降25bp至4.55%。8月31日，央行发布新政：首套房贷利率下限维持LPR-20BP不变，二套利率下限调整为LPR+20BP，目前政策落地已初见成效，一线城市中广州首二套房贷利率分别降至4.1%、4.5%，起到带头作用。当前仍有部分城市二套房贷利率高于政策下限，仍具备下降空间，预计后续有望跟进政策下调房贷利率，百城房贷利率有望继续下降。 图表3：9月百城首套房贷利率不变，二套下降24bp图表4：9月各能级城市的二套房贷利率均下降 4.57 3.90 80 705.8 60 505.3 404.8 30 204.3 10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-1 2023-4 2023-7 03.8 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%) 4.2% 一线城市二线城市三四线城市 3月4月5月6月7月8月9月 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为*ST泛海、九龙仓集团、中迪投资、南国置业、广汇物流，涨跌幅分别为+14%、 +7.9%、+7.8%、+7.3%、+5.9%；末5名为华音国际控股、时代中国控股、张江高科、弘阳地产、珠光控股，涨跌幅分别为-18.5%、-16.7%、-16.6%、-14.2%、-13.8%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 银电能公商医多媒耐资保技运消制软食房零食材汽半家