行业周报：多部门表态支持房地产平稳发展，南京限购再放松

核心观点：多部门表态支持房地产平稳发展，南京限购政策再度放松 12月中旬以来，中央高层针对房地产的宽松政策持续定调，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出要支持居民合理自住需求，国务院副总理刘鹤指出房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提出满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。我们预计后续政策层面房企融资将加速落地，未来改善型需求将逐渐成为购房主力，持续看好优质房企市场份额提升。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：中央加大力度落实出台政策，南京限购政策再度松动 中央层面：银保监会将加大力度落实已出台的金融支持政策，稳定房地产开发贷款投放，积极满足优质头部房企合理融资需求，做好房地产并购融资支持。证监会提出允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。 地方层面：各地因城施策持续推进，南京将再购房首付降至40%，天津的公积金二套贷款首付由60%降至40%，郑州积极筹集保交楼资金，进行全市保交楼项目实质性复工，并研究将首套房首付比例从30%降至20%。 市场端：商品住宅成交面积同比持续下滑，五城集中土拍收官 销售端：2022年第51周，全国64城商品住宅成交面积287万平米，同比下降53%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达20099万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为89万平米，同比增速-29%，前值4%；年初至今累计成交面积6430万平米，同比增速-13%，前值-13%。 投资端：2022年第51周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2654万平方米，成交土地规划建筑面积4863万平方米，同比下降11%，成交溢价率为0.9%。 天津、厦门、南京、青岛、合肥五城完成集中供地。天津四批次供地20宗涉宅用地全部成交，2宗触顶摇号，民企参与度有所提升，龙湖集团摘得1宗地块。 厦门四批次供地4宗地块全部成交，从参拍企业来看央国企近乎包场，华润置地、建发国际和中交地产均有所斩获。南京五批次供地15宗地块底价成交14宗，流拍1宗，均由本土房企摘得。青岛四批次供地40宗地块底价出让36宗，流拍1宗，大部分由本土房企摘得，华润置地摇号竞得1宗地块。合肥四批次供地18宗地块成交14宗，2宗地块进入竞品质阶段，已成交地块均由本土房企摘得。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2022年第51周，信用债发行32.4亿元，同比减少84%，环比减少84%，平均加权利率1.36%，环比减少77BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、中央加大力度落实出台政策，南京限购政策再度松动 中央层面：（1）国务院：对2023年国内经济整体性好转有信心；房地产是支柱产业，针对当前下行风险已出台一些政策，正在考虑新举措，努力改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。（2）中央财办：加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度，中期要改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度。 供给端：继续抓好2022年已出台的政策，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。需求端：要着力改善预期，扩大有效需求，如完善阻碍住房消费的限制性政策，释放消费潜力；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。 中长期：深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局等，推动向行业新发展模式平稳过渡。（3）国常会：一是对落实稳经济一揽子政策措施抓好填平补齐，确保全面落地。二是推动重大项目建设和设备更新改造形成更多实物工作量，符合冬季施工条件的不得停工。三是坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业提振信心、更好发展。支持平台经济健康持续发展。落实支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策。（4）证监会：要大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。（5）深交所：深交所党委召开专题会议，认真学习贯彻中央经济工作会议精神，围绕2023年经济工作总体要求和重点任务，结合交易所实际，研究部署贯彻落实工作。深交所党委表示，坚定不移筑牢防线维护安全，全力防风险稳运行。积极支持房地产市场平稳发展，加快推动资本市场各项支持政策措施在交易所市场落地见效，满足行业合理融资需求。 健全完善风险预防预警处置问责体系，加强对跨市场、跨境、跨领域风险的监测分析与统筹应对，强化股市运行、债券违约等重点领域风险防控，守住不发生系统性风险的底线。 地方层面：（1）南京：对于有房贷款未结清，再购房首付降至40%（原为60%），12月初银行已可执行。边际放松限购：长期在南京工作但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年居住证明可购买1套住房（原政策需6个月社保）。（2）天津：自12月26日起，公积金二套贷款首付由60%降至40%（持平商贷首付比例）。（3）长沙：拟到2025年筹集保障性租赁住房不少于15万套，截至目前已筹集3万套。 （4）深圳：截止12月15日，深圳12家银行与25家本地房企签订合作协议，新增授信超8900亿元。预计年底前，深圳将有共15家银行与39家房企签订合作协议，新增授信将超1万亿元。（5）河北：河北省委经济工作会议指出：要紧盯房地产金融等重点领域，着力防范化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线。持续深化安全生产大排查大整治，切实保障人民群众生命财产安全。（6）郑州：市长发表演讲表示目前已筹集保交楼资金130亿元，全市保交楼项目实质性复工95%以上； 河南省市已分别设立总规模100亿元的地产纾困基金，目前拟使用纾困基金项目80余个，已落地7个，总投资约33亿元；研究将首套房首付比例从30%降至20%。 表1：中央加大力度落实出台政策，南京限购政策再度松动 2、销售端：新房成交量同比下降，二手房同比出现下滑 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第51周，全国64城商品住宅成交面积287万平米，同比下降53%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达20099万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第51周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第51周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第51周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第51周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第51周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-55%、-47%、-62%，年初至今累计增速-24%、-31%、-40%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比下降 2022年第51周，全国23城二手房成交面积为89万平米，同比增速-29%，前值4%；年初至今累计成交面积6430万平米，同比增速-13%，前值-13%。 图8：23城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，五城完成集中土拍 2022年第51周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2654万平方米，成交土地规划建筑面积4863万平方米，同比下降11%，成交溢价率为0.9%。一线城市成交土地规划建筑面积624万平方米，同比增加1699%；二线城市成交土地规划建筑面积925万平方米，同比下降28%；三线城市成交土地规划建筑面积3314万平方米，同比下降20%。天津、厦门、南京、青岛、合肥五城完成集中供地。天津四批次供地20宗涉宅用地全部成交，2宗触顶摇号，揽金98.54亿元，民企参与度有所提升，龙湖集团摘得1宗地块。厦门四批次供地4宗地块全部成交，揽金80.4亿元，央国企近乎包场，华润置地、建发国际和中交地产均有所斩获。南京五批次供地15宗地块底价成交14宗，流拍1宗，揽金49亿元，所有地块均由本土房企摘得。 青岛四批次供地40宗地块底价出让36宗，流拍1宗，揽金94.46亿元，大部分由本土房企摘得，华润置地摇号竞得1宗地块。合肥四批次供地18宗地块成交14宗，2宗地块进入竞品质阶段，揽金约74.5亿元，已成交地块均由本土房企摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率下降 4、融资端：国内信用债发行同环比减少 2022年第51周，信用债发行32.4亿元，同比减少84%，环比减少84%，平均加权利率1.36%，环比减少77BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年12月19-23日，下同）房地产指数下跌4.66%，沪深300指数下跌3.19%，相对收益为-1.48%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：深深房A、*ST松江、深振业A、南都物业、鲁商发展，涨跌幅排名后5位的个股分别为万通发展、广汇物流、万业企业、苏州高新、招商蛇口。 图16：本周房地产指数下跌4.66%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中深深房A、*ST松江、深振业A涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万通发展、广汇物流、万业企业跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 12月中旬以来，中央高层针对房地产的宽松政策持续定调，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出要支持居民合理自住需求，国务院副总理刘鹤指出房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提出满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。我们预计后续政策层面房企融资将加速落地，未来改善型需求将逐渐成为购房主力，持续看好优质房企市场份额提升。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。