宏观点评：城中村改造：特征、规模与影响

宏观点评 城中村改造：特征、规模与影响 事件：7月中央政治局会议、国常会多次强调推进城中村改造；9.14自然资源部作者 发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，城中村用地改造是重点。 证券研究报告|宏观经济研究 2023年09月20日 核心结论：本轮城中村改造的规模与影响，可能都会超预期。 1、定位看，近期中央多次强调城中村改造，各部委各省市配套政策陆续出台。 4月和7月两次政治局会议都强调“积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基 础设施建设”。7月21日，国常会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，28日城中村改造工作部署电视电话会议召开，强调采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造等。9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，以城中村和低效工业用地改造为重点，盘活利用存量土地，有利于增加建设用地有效供给，为城中村改造提供土地支持。地方也积极行动，9月1日广州召开工作推进会，成立广州安居集团，强调以新思路新方式破解城中村改造中融资、安置、产业转型等难题。 2、特征看，本轮城中村改造与棚改、旧改相比，有四大不同之处。我国此前曾 大规模实施棚改、旧改（具体可参考前期报告《政治局会议再提“旧改”，作用 几何？》），其中棚改投资规模较大，2013-2017年年均投资1.2万亿元，对经济拉动效应明显。但对比发现，本轮城中村改造与此前棚改、旧改都有较多区别。 >范围有限：本轮城改主要集中于21个超大特大城市，GDP、人口、地产投资分别占全国的32%、21%、37%（2021年为例），而棚改和旧改都是全国范围。 >资金多元：7.21国常会明确要“多渠道筹措改造资金…鼓励和支持民间资本参与”，这与旧改类似，而棚改则主要由中央通过PSL（抵押补充贷款）直接支持。 >拆整结合：本轮城改强调“拆除新建、整治提升、拆整结合”，类似于棚改（主要是拆除重建）和旧改（主要是翻新修缮）的结合，投资力度应也介于二者之间。 >周期较长，7.21国常会强调城中村改造要“坚持稳中求进、积极稳妥…成熟一个推进一个”，相较于旧改明确要求“十四🖂”完成、棚改的快速实施，节奏更缓。且城中村改造多涉及村集体土地，需统筹处理各方利益诉求，实施难度可能更大。 3、规模看，基于已有方案、城改每年投资0.5-1万亿，实际落地可能超预期。 >按照部分城市已公布的规划，本轮城中村改造的投资规模可能每年0.5-1万亿。 21个超大特大城市已公布城中村改造规划的有6个，其年均实施改造项目约49 个，简单对应21城年均项目数约1034个左右；按照广州、青岛的投资强度测 算，单个城中村改造项目的投资规模约为5亿元（不同城市差别较大，广州单个 项目投资近8亿元），则21城合计约5067亿元/年。考虑到21城以外的部分大 城市（如合肥）也会开展改造，全国整体投资规模可能0.5-1万亿元/年。 >关注力度、范围超预期的可能。力度方面，2021年住建部曾出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求“不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”；但从各地实际情况看，该限制可能适度放松，如济南二环以内重点片区均拆除重建。范围方面，考虑到部分城市规划的出台时间较早，本轮政策出台后，改造范围可能扩大；同时参考自然资源部《通知》中“未纳入本通知试点范围的超大特大城市、以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市， 实施城中村改造项目可参照本通知政策执行”的表述，后续不排除21城以外的其他城市也获得超预期配套政策支持的可能。 4、影响看，城中村改造对投资拉动可能更明显，对地产销售作用可能有限。本 轮城中村改造将拉动固定资产投资（按照年均1万亿计算，占固投的1-2个点）； 对地产销售的拉动与具体拆迁安置方式有关，若参考北京明确以房屋安置为主，则本轮城中村改造更多是投资属性，带来的是地产需求的存量置换，在当前地产景气低迷的大环境下，对地产销售的新增带动可能较为有限。 5、往后看，紧盯相关的配套政策，尤其是资金支持和居民安置办法。资金方面， 可能的增量支持工具包括政策性银行贷款、专项债、专项借款、专项贷款（房企）， 以及加快审批、税费减免等；安置办法方面，预计总体采取“一城一策”，可能更多采取实物和房票安置；其他方面，本轮城改可能与保障性住房相结合、以城市更新基金形式鼓励民间资本参与等；后续需密切关注中央、各地的方案细则。 风险提示：政策力度、经济环境等超预期变化。 分析师熊园 执业证书编号：S0680518050004邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师杨涛 执业证书编号：S0680522070001邮箱：yangtao3123@gszq.com 相关研究 1、《政策半月观—年内还会有政策，可能分三阶段》 2023-09-17 2、《新一轮地产放松，影响几何？》2023-09-01 3、《8月经济有喜有忧，关注5大信号》2023-09-15 4、《逻辑有变化—逐句解读7.24政治局会议》2023- 07-24 5、《政治局会议再提“旧改”，作用如何？》2020-04- 26 请仔细阅读本报告末页声明 图表1：近期城中村改造政策密集出台 时间文件主要内容 4月28日中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 7月21日 国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行 改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 7月24日中央政治局会议 要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活 改造各类闲置房产。 7月28日 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提 升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。 自然资源部关于开展为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，将在北京市等43个试点城市开 9月14日低效用地再开发试点展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。低效用地再开发以城中村和工作的通知低效工业用地改造为重点，试点期限原则上为4年。 资料来源：中国政府网、自然资源部、新华网，国盛证券研究所 特大城市（14个） 沈阳 青岛济南长沙哈尔 图表2：21个超大特大城市经济、人口占比 城市 GDP（亿元） 人口（万人） 地产投资（亿元） 上海 43653 2487 5035 北京 41046 2189 413 深圳 30665 1749 超大城市（7个） 重庆 28077 3205 广州 28232 1868 成都 19917 2094 天津 15685 1387 武汉 17717 1 东莞 10855 西安 10688 杭州 18109 佛山 12157 南京 163 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：表中均为2021年数据 图表3：城中村改造和棚改、旧改对比 城中村改造 老旧小区改造 棚改 范围 超大特大城市 全国 全国 主导方 政府+市场 政府+市场 政府 资金来源 多渠道筹措改造资金 （财政资金、地方债务、政策性银行贷款 、民间资本等） 按“谁受益、谁出资”原则；财政资金、民间资本、社会资本等 财政资金、政策性银行贷款 改造方式 拆除新建、整治提升 、拆整结合 住房翻新 拆除重建、货币化安 置 改造形式 稳中求进、积极稳妥成熟一个推进一个 集中推进，2025年前完成 大力推进 资料来源：中国政府网、国盛证券研究所 城中村改造投资规模测算 2023年/十四五年均的改 造计划 城中村年均改 造项目数 （个） 10 40 127 85 18 投资额单项目投资 （亿元）（亿元） 城中村改造 年均投资 （亿元） - - 文件 上海 深圳广州青岛济南东莞平均 - -983 175 - - 7.7 新一轮民心 21个 图表4：超大特大城市的城中村投资规模测算 资料来源：各城市政府网、上海市总工会、人民网，国盛证券研究所注：济南和东莞项目数是根据规划实施年份取平均计算 图表5：部分城市的城中村改造计划 时间 城市 城中村改造相关表述 2023/7/12 上海 2023-25年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个项目。 2023/3/31 北京 征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主。 2023/2/23广州2023年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元。2021/2/24成都“十四🖂”时期实现城中村改造约束性指标6800户。 2019/7/4东莞东莞划定城中村型村庄242个，2023年同步铺开4个街道和28个镇的城中村改造。 对二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村，采取拆除重建方式。其他一般地区的城中村， 2022/12/5济南 通过综合整治方式改善基础设施。补偿方式上住宅房屋实行房屋安置、迁建安置或货币补偿方式予以补偿。 2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元。其中，新启动项目19个，计划年度完成投资 2023/3/2青岛 31亿元，惠及居民1.46万户续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。 资料来源：各省政府网、上海市总工会、东莞时报、中国新闻网，国盛证券研究所 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任