详解城中村改造：政策解读与影响测算

【中泰研究丨晨会聚焦】详解城中村改造：政策解读与影响测算 证券研究报告2023年9月20日 今日预览 今日重点>> 晨报内容回顾： 欢迎关注中泰研究所订阅号 分析师：戴志锋 执业证书编号：S0740517030004电话： Email： 【固收】肖雨：详解城中村改造：政策解读与影响测算研究分享>> 【计算机】闻学臣：数据资产评估进一步规范，数据要素行业向上发展 今日重点 ►【固收】肖雨：详解城中村改造：政策解读与影响测算肖雨｜中泰固收分析师 S0740520110001 7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，市场对于城中村改造的关注持续升温。本文将从政策解读、资金来源以及可能影响三个角度进行分析，供投资者参考。 “超大特大城市”共包含21个城市，其中超大城市7个、特大城市14个，容纳近一半城区常住人 口。从政策脉络来看，“城中村改造”自2011写入“十二五”规划、上升为国家战略后，经历了 重要性逐渐提升、概念逐渐明晰、范围逐渐收窄、实施细则逐渐完善的过程。今年4月份，政治局会议的表述将“城中村改造”与“超大特大城市”联系在一起，7月国常会审议通过的《指导意见》落实了4月份这一提法，后续“电视电话会议”从改造方式、资金来源、运营方式等多个角度加以阐释。 顶层设计上，不再继续沿用房地产化的开发建设方式。旨在盘活提升存量资源，提高经济密度与投入产出效率；改造方式上，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，防止大拆大建；不得违规采取一二级联动方式，必须实行净地出让。 城中村改造可能不会成为“棚改2.0”，具体而言： 第一，改造对象上，城中村改造范围主要是21个超大特大城市，而棚改覆盖全国，以三四线城市为重点区域。 第二，改造方式上，设置“四道红线”，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，避免大拆大建。棚改以拆除新建为主，而城中村改造受到“四道红线”约束，以整治提升和拆整结合模式为主，预计新建套数仅为棚改的二十分之一。 第三，安置方式上，有房屋安置和货币化补偿方式予以补偿，后者比例可能较小，对房价的影响预计有限。棚改货币化安置比例超50%，造成全国范围内房价上升。本次城中村改造“去地产化”特点较为明显，以货币化补偿的比例可能较小，更可能是以地换房、以房换房，对房价影响有限。第四，资金来源上，棚改以政府购买为主，城中村改造鼓励引入更多民间资本。棚改资金来源主要是政府购买，前期以抵押补充贷款工具（PSL）为主，后期以棚改专项债为主。本次城中村改造鼓励引入民间资本，资金来源可能更加丰富。 当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。之后，符合条件的城中村改造项目可能会以棚改专项债的类别发行，不排除新设类别的可能。假定专项债投向“保障性安居工程”的比重不变（10%-20%），城中村改造通过专项债融资的规模约占新增专项债总规模的20%以内。 定量测算城中村改造的影响：从北上广深城市更新方案来看，进度上匀速推进，多以2035年为完 成节点，剩余年限约为10-12年。21个超大特大城市“城中村”面积之和约为11亿平方米，每年 投资规模预计超万亿，平均每年建安投资2000亿元。2022年房地产开发投资完成总额为13.3万亿， 2000亿元新增建安投资预计拉动房地产投资1.5个百分点。 风险提示：核心假设不合理，城中村改造投资规模、进度存在不确定性。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《详解城中村改造：政策解读与影响测算》发布时间：2023年9月20日 研究分享 ►【计算机】闻学臣：数据资产评估进一步规范，数据要素行业向上发展 2023年9月8日，为规范数据资产评估执业行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会制定了《数据资产评估指导意见》。 规定明确数据资产定义，对评估对象进行详细规定。《数据资产评估指导意见》明确数据资产定义，指导意见所称数据资产是指特定主体合法拥有或者控制的，能进行货币计量的，且能带来直接或者 间接经济利益的数据资源。意见同时对评估对象进行了详细规定，意见指出执行数据资产评估业务，可以通过委托人、相关当事人等提供或者自主收集等方式，了解和关注被评估数据资产的基本情况，基本情况主要包括信息属性、法律属性、价值属性等；应当知晓数据资产具有非实体性、依托性、可共享性、可加工性、价值易变性等特征；应当根据数据来源和数据生成特征，关注数据资源持有权、数据加工使用权、数据产品经营权等数据产权，并根据评估目的、权利证明材料等，确定评估对象的权利类型。 注重质量评价，确立评估方法。在操作要求层面，意见共提出四条要求，其中指出执行数据资产评估业务，需要关注影响数据资产价值的成本因素、场景因素、市场因素和质量因素；数据质量评价采用的方法包括但不限于：层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法等。在评估方法方面，意见提出确定数据资产价值的评估方法包括收益法、成本法和市场法三种基本方法及其衍生方法，对同一数据资产采用多种评估方法时，应当对所获得的各种测算结果进行分析，说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。 数据要素相关政策快速落地，推动市场建设。2019年中国评估协会发布《数据产评估专家指引》，2022年发布《数据资产评估指导意见》的征求意见稿，加之近日发布《数据资产评估指导意见》，资产评估行业的相关指导意见落地速度快。未来，随着数据资产评估执业行为的进一步规范，数据要素市场有望加速释放。 投资建议：随着数据要素相关政策持续落地，我们认为行业将持续受益，建议关注以下：医疗&医保行业数商；金融行业数商；地信行业数商；数据库及数据集；数据安全；国资云。 风险提示事件：政策落地不及预期；行业竞争加剧等。 摘要选自中泰证券研究所研究报告：《数据资产评估进一步规范，数据要素行业向上发展》发布时间：2023年9月19日 报告作者：闻学臣中泰计算机首席S0740519090007 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。