22城城中村改造模式、规模与行业影响探析

22城城中村改造模式、规模与行业影响探析 文/杨科伟、俞倩倩、李诗昀 7月以来，“城中村改造”提速，不仅迎来顶层政策落地，并在中央会议上多次被提及，预期未来将成为城市更新与城市发展的重点抓手。事实上，当前房地产行业也面临深度调整期，逐步从增量房向存量房时代过渡，未来房地产市场供给侧改革的重点将主要集中在补全住房保障体系、发展租房市场和共有产权住房。城中村改造作为城市更新的重要部分，通过增加保障性住房供应，可以改善市场供给结构和提升居住质量；将在房地产新发展模式建设中发挥重要作用，并通过与保障性租赁住房结合，盘活低效使用的资源，完善住房的多层次供应体系。 一、棚改面向全国、高库存三四线受益，城中村改造主力22个超特大城市 表：城中村改造与棚改主要区别 分类 城中村改造 棚改货币化安置 政策意图 需求侧改革，扩内需，保民生 供给侧改革，去库存 涉及范围 超大（城区常住人口大于1000万）特大（城区常住人口500-1000万）城市 面向全国，尤其是广大高库存三四线城市 土地性质 集体、国有 城镇国有土地为主 引导主体 市场化为主导，引入更多央、国企及民间资本参与运营 以政府为主导，地方国企为实施主体，更偏政策性 资金来源 改造鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金 政策性金融支持，主要体现为PSL和专项债 改造模式 成熟一个推进一个，实施一项做成一项 大拆大建 补偿方式 预计货币化安置比例低于上一轮棚改，且货币化更多采用“房票”的方式，实物安置则与保障性住房建设相结合 货币化安置比例较高 资料整理：CRIC 城中村改造的主要面向城区人口超过1000万人的超大城市和城区人口超过500万人的特大城市。 按照国家统计局公布的第七次全国人口普查数据，我国总共有7个超大城市，即上海、北京、深圳、 重庆、广州、成都、天津，还有15个特大城市，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州。 图：全国22个超大特大城市城区人口规模（万人） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 数据来源：第七次全国人口普查数据而上一轮的棚户区改造面向全国所有城市，特别是去化长期承压的广大三四线城市，受益于棚改 货币化安置实现库存消化。比如济宁、阜阳等2015-2018年间，年均棚改开工5万套以上，商丘、驻 马店等个别年份开工10万套以上，极大带动楼市去库存。 表：2015-2018年典型三四线城市棚改计划开工量 城市 2015年 2016年 2017年 2018年 驻马店 31066 12976 25021 108174 商丘 20077 12003 119179 87369 日照 9900 26897 26295 86000 宜春 16860 10292 19804 61493 德州 15495 16490 25174 61161 济宁 63650 52022 65931 58336 泰安 33113 24587 24311 57569 阜阳 67084 42252 59228 53711 资料整理：CRIC棚户区改造主要采取全面拆除+货币化补偿为主的改造补偿模式。政府主导大规模征拆，并向被 征拆片区居民发放货币补偿，居民购置商品房带动房企销售回款，房企购地缴纳土地出让金，最终形成资金闭环。 但大拆大建的棚改货币化模式难以适配新发展阶段，一是该模式存在明显的“后遗症”，短期内快速释放甚至透支大量潜在购房需求，变相带动房价地价滚雪球上涨，加剧房地产泡沫，二是货币补偿安置可能进一步加剧财政压力和地方债务风险。 2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、易地安置等 比例做出约束，比如拆除建筑面积比例不得大于现状总面积的20%，增建面积不得大于拆除面积的2倍。 2023年10月，住建部表示，超大特大城市城中村改造将分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。 可以预见的是，城中村改造将坚持“留改拆增”并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。即便是拆除新建的部分项目，出于财政压力的考虑，也大概率采用房票和实物安置，更少采用货币安置作为补偿手段。另外，与棚改挂钩商品房市场化体系相异，城中村改造将成为住房保障体系建设的重要一环，成为保障房供给的有益补充，典型案例如深圳统租房。 表：住建部城市更新“四道红线” 目标 红线 严格控制大规模拆除 城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 严格控制大规模增建 城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2 严格控制大规模搬迁 城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50% 确保住房租赁市场供需平稳 城市住房租金年度涨幅不超过5% 数据来源：住建部 二、城中村建设面积和对地产销售贡献度测算 城中村中主要分为两类人口：居住在自建房中的当地居民以及租赁的外地居民。我们选取了21 个大中城市2020年人口普查分县资料，假定以下前提条件：（1）各城市家庭户结构与人口结构相同； （2）所有自建住房均位于城中村中；（3）租赁自建房的外地居民忽略不计。则：各城市城中村人口=城区常住人口*该城市自建家庭户占比 考虑到城中村居住环境较差，人均承租能力较弱，因此我们假设（4）城中村的人均住房面积为该城市人均住房面积的50%。则： 各城市城中村建筑面积=该城市城中村人口*该城市人均住房面积*50% 1、城中村人口约1188-3841万人，城中村建设面积约2.21-7.43亿平 为了更好地测算各城市城中村人口数量和城中村建筑面积，我们将按照三个维度测算了自建房比例，分别为（1）行政区全域；（2）主城区（剔除下辖县市）；（3）房价高于城市均价行政区。 若按照行政区全域，22个超大特大城市的城中村人口共计3841万人，而城中村建筑面积共计 7.43亿平方米。城中村人口最高的三个城市分别为重庆市（589万人）、成都市（270万人）、西安市（225万人），而城中村建筑面积最大的三个城市分别为重庆市（1.23亿平方米）、成都市（0.56亿平方米）、西安市（0.51亿平方米）。 若按照主城区（剔除下辖县市），22个超大特大城市的城中村人口共计1958万人，而城中村建筑面积共计3.68亿平方米。城中村人口最高的三个城市分别为重庆市（300万人）、广州市（175万人）、北京市（148万人），而城中村建筑面积最大的三个城市分别为重庆市（0.63亿平方米）、佛山市（0.29亿平方米）、广州市（0.26亿平方米）。 若按照房价高于城市均价行政区，22个超大特大城市的城中村人口共计1188万人，而城中村建筑面积共计2.21亿平方米。城中村人口最高的三个城市分别为西安市（357万人）、佛山市（142万人）、广州市（118万人），而城中村建筑面积最大的三个城市分别为西安市（0.8亿平方米）、佛山市（0.26亿平方米）、广州市（0.18亿平方米）。具体测算情况如下图所示： 表：三大维度测算各城市城中村人口数据、建筑面积（单位：万人，平方米，万平方米） 城市 城区人口数 2020行政区家庭户人均 住房面积 行政区全域 主城区 区域均价高于城区均价片区 自建房 比例 城中村人 口数量 城中村建 筑面积 自建房 比例 城中村人 口数量 城中村建 筑面积 自建房 比例 城中村人口数量 城中村建 筑面积 上海市 1987 32 7.75% 154 2486 6.00% 119 1924 4.27% 85 1369 北京市 1775 35 10.92% 194 3381 8.35% 148 2585 2.01% 36 622 深圳市 1744 22 2.00% 35 375 1.99% 35 373 1.19% 21 223 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 重庆市 1634 42 36.02% 589 12350 18.36% 300 6294 3.89% 63 1332 广州市 1488 30 12.66% 188 2839 11.78% 175 2642 7.90% 118 1773 成都市 1334 42 20.23% 270 5622 8.83% 118 2454 0.69% 9 192 天津市 1093 35 18.43% 201 3571 2.88% 32 558 1.13% 12 220 武汉市 995 40 16.37% 163 3232 7.48% 74 1477 2.59% 26 511 杭州市 874 45 20.01% 175 3893 11.24% 98 2186 3.13% 27 609 东莞市 956 28 9.21% 88 1224 9.21% 88 1224 9.21% 88 1224 西安市 928 45 24.23% 225 5065 11.53% 107 2411 38.43% 357 8035 郑州市 534 42 21.42% 114 2408 3.61% 19 406 0.43% 2 48 南京市 791 40 16.30% 129 2557 11.75% 93 1842 0.58% 5 91 济南市 588 41 33.87% 199 4121 12.45% 73 1515 0.72% 4 87 佛山市 854 36 18.79% 160 2910 18.81% 161 2913 16.66% 142 2580 沈阳市 707 36 13.97% 99 1784 4.90% 35 626 2.49% 18 318 青岛市 601 35 33.28% 200 3492 14.22% 85 1492 4.20% 25 441 长沙市 555 43 34.28% 190 4105 7.53% 42 902 8.19% 45 981 哈尔滨市 550 35 23.80% 131 2304 10.63% 58 1029 3.69% 20 357 昆明市 534 42 26.58% 142 2977 8.37% 45 938 7.65% 41 857 大连市 521 34 20.73% 108 1847 6.32% 33 563 1.11% 6 98 苏州市 513 42 16.97% 87 1809 3.87% 20 412 1.57% 8 167 合计 21555.5 37 19.24% 3841 74351 9.10% 1958 36765 4.90% 1158 22134 数据来源：CRIC测算 2、城中村改造对地产销售贡献度约1%-3%，大幅缩短周期和提高拆旧比也仅3%-11% 63号文规定拆旧比不高于20%，拆建比不高于2。我们假设拆建比固定为2倍，如果改造周期为7年，拆旧比为20%，三种测算方法下， 22个城市城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积分别为4249万平方米、2101万平方米和1265万平方米，按2022年我国全年商品房销售面积13.6亿方计算，分别占全国商品房销售面积的3.13%、1.55%和0.93%。需要注意的是，如果城中村改造以房屋或房票安置为主，对商品房销售面积的拉动要低于上述测算水平。 若拆旧比限制松动，同时缩短改造周期，对新房销售的拉动将大幅提升。若拆旧比提升至50%，而改造周期缩短至5年，22个城市城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积占全国商品房销售面积的比例将分别达到为10.95%、5.41%和3.26%。 三、市场化主体可以代持运营+资金投入积极参与城中村改造 城改模式案例：愿景、万科等积极参与深圳元芬村、玉田村统租改建长租公寓 深圳统租房是城中村改造与建设保障性住房相结合的产物，指的