房地产行业城中村改造如箭在弦：从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响

城中村改造如箭在弦 从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响 核心结论 证券研究报告 行业深度研究|房地产 2023年09月22日 行业评级超配 前次评级超配 城中村改造的政策表态。2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大 评级变动维持 特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8月初，国开行会议提到积 极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月17日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 城中村改造投资规模可达8400亿/年。我们根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算。19个城市自建房户数比例平均为16.7%，按总户数测算19个城市总共有1416万户。参考13-17年的 棚改，5年累计货币化安置1000万户，PSL余额3.04万亿，按户均30万 的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿，按5年投资周期，每年约改造 280万套，投资额8400亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我们认为这个估算是相对保守的。 我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量 需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。 房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城 中村项目。已有5个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。 投资建议：我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，我们认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业 运营经验的全国型央国企：建议关注华润置地。2）具备地方资源的地方国企：建议重点关注越秀地产、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。3具有租赁公寓类资产运营能力的公司：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：政策推进低于预期；地方财政资金有限导致项目无法推进；拆迁进度低于预期。 近一年行业走势 房地产沪深300 8% 4% 0% -4% -8% -12% -16% -20% 2022-092023-012023-05 相对表现1个月3个月12个月 房地产-4.013.11-15.86 沪深300-2.28-4.96-5.09 分析师 周雅婷S0800523050001 13828881824 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：销售环比小幅回升，竣工延续回暖态势—8月开发投资数据点评2023-09-18 房地产：新房二手成交环比回暖—房地产周报 （2023年第37周：0909~0915） 2023-09-17 房地产：新房成交环比转负，二手同比延续上涨—房地产周报（2023年第36周：0902~0908）2023-09-10 索引 内容目录 一、城中村改造的内容和政策表态4 二、城中村改造投资规模5 三、城中村改造方式7 3.1超大城市城中村改造：以深圳为例8 3.1.1以政府为主导的统租模式：深圳水围村10 3.1.2拆除重建类：深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村11 3.2特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例12 3.2.1未来社区创新模式：杭州瓜山社区12 3.2.2拆除重建类：东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区13 四、房票安置及实施城市14 五、投资建议和受益公司15 5.1华润置地：全国性央企龙头，相对优势明显18 5.2越秀地产：立足湾区走向全国，优势赋能韧性十足19 5.3深圳控股：深耕深圳及湾区，专注高能级城市21 5.4天健集团：全产业链联动，深度参与城市更新22 5.5天地源：区位优势加持，深耕西安大本营24 5.6合肥城建：工业地产开发打造差异化优势25 六、风险提示26 图表目录 图1：近期关于城中村改造政策表态4 图2：深圳市城中村空间分布现状图8 图3：深圳市城中村改造-综合整治类：水围柠檬公寓9 图4：深圳市城中村改造-功能改变类：华侨创意文化园9 图5：深圳市城中村改造-拆除重建类：华润万象天地10 图6：深圳市水围村统租模式10 图7：瓜山社区城中村改造模式12 图8：瓜山社区改造前后变化13 图9：华润置地股权结构18 图10：华润置地签约销售额情况19 图11：华润置地拿地情况19 图12：华润置地新增货值结构（2023H1）19 图13：华润置地平均融资成本变化19 图14：越秀地产股权结构20 图15：越秀地产合同销售额情况20 图16：越秀地产TOD项目销售额及增速20 图17：深圳控股股权结构21 图18：深圳控股销售额及增速22 图19：深圳控股拿地情况22 图20：深圳控股土储区域分布22 图21：天健集团股权结构23 图22：天健集团综合开发业务销售额及增速23 图23：天健集团综合开发业务销售额结构（2023H1）23 图24：天地源股权结构24 图25：天地源销售额及增速25 图26：天地源拿地情况25 图27：合肥城建股权结构25 图28：2022年合肥房企销售额26 图29：合肥城建拿地情况26 表1：超大特大城市城中村改造及城市更新5 表2：超大特大城市自建房比例7 表3：深圳典型城中村拆迁及补偿指标统计11 表4：东莞部分城中村项目基本情况及补偿标准13 表5：超大特大城市房票安置政策14 表6：主要地方国企开发商持股比例15 表7：主要公司财务指标对比17 表8：主要公司估值水平对比17 一、城中村改造的内容和政策表态 城中村是指留存在城市区域内的传统乡村，是城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，成为了“都市里的村庄”。 2023年7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 7月24日政治局会议中提出要积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；8月初，国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 8月17日，央行在二季度货币政策执行报告中指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 图1：近期关于城中村改造政策表态 资料来源：新华社，中国人民银行网站，21世纪经济报道，澎湃新闻，西部证券研发中心 二、城中村改造投资规模 关于城中村改造究竟有多大规模市场关注较多，虽然19个超大和特大城市大都出台了相关城中村改造或城市更新计划，但由于各城市具体的城中村勘测数据不可得，因此准确数据无法计量。我们尝试根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算，需要说明的是由于自建房不一定完全是城中村，同时一户村民可能拥有多套自建房，因此测算出来的数有可能与实际数仍有较大偏差。 城市城中村改造计划城市更新计划 表1：超大特大城市城中村改造及城市更新 2023年力争完成核心区平房申请式退租（换租）2000户、修缮1200户； 老旧小区综合整治新开工300个、完工100个，支持配合中央和国家机关老 北京 旧小区改造项目；老楼加装电梯力争新开工1000部完工600部；启动危旧 楼改建和简易楼腾退20万平方米等。 2023-2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新2023年完成零星旧改12万平方米、0.4万户；完成28万平方米旧住房成套上海启动10个“城中村”改造项目。2023年计划改造老旧村居房屋不改造;启动10个“城中村”改造项目。 少于130万平方米，受益居民将达4000户。 针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政2023年度全市通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模235公顷（通 策性住房保障体系。2023~2025年，深圳将建设筹集保障性住房过城市更新供应不少于165公顷），其中，居住用地直接供应规模155公项 46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。2023年启动首批40（通过城市更新供应不少干110公顷）。2023年度全市安排土地整备资金 深圳 个城中村统筹规划和整治提升试点，计划推进4.9万套(间)城中村200亿元。房屋征收项目资金50亿元。 规模化品质化改造提升项目，筹集保障性住房5.2万套(间)。城中 村居住用地综合整治分区划定规模为5502公顷。 2023到2025年，全市将实施城镇棚户区（危旧房）改造三年行动加快推进112个城市更新示范项目建设，新开工改造城镇老旧小区2069个 计划，预计推进8.3万户棚户区改造。 重庆 2023年计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12 还将整合山城、江城、桥都等特色资源，提质升级一批历史文化街区、文化公园、名镇名村和人文景观等。至2025年，完成城市老旧功能片区更新改 造试点项目30个，其中主城新区7个，中心城区23个。 今年，广州市政府工作报告明确提出:2023年全市城市更新年度固定资产投 个新开工项目，69个前期项目），预计完成固定资产投资983亿元资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。到2035年拟推进旧村庄旧城 广州 占全年城市更新固定资产投资目标的49%。力争2030年底前，纳镇改造项目297个，其中旧村庄改造项目281个，包括全面改造项目259 入城市更新五年方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设。个、混合改造项目22个，旧城镇混合改造项目16个。 “十四五”时期实现城中村改造约束性指标6800户。2022-20252022-2025年将成片推进城市更新，实施173个城市更新项目，其中近期开成都年计划推进31片城中村改造。2023年用好城中村改造引导资金池始101个。2023年仍将大力改造提升城镇老旧院落，计划改造老旧院落616 改造城中村2448户、棚户区3062户、老旧院落616个。 天津 武汉 个加装电梯1500台，涉及居民7万余户。 改善城市基础设施。实施一批城市更新项目，改造城镇老旧小区410万平方米。 开展“城市更新年”行动，2023年起制定城市更新三年行动方案，推进三阳设计之都等26个重点单元优化升级，打造汉阳知音东苑等5个老旧小区 成片改造示范点，完成260个老旧小区改造。 “十四五”期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资600杭州2023年拟开建30多个城镇更新领域项目，在城镇有机更新领域，杭州亿元。2023年将深化城中村改造工作，打造生