宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？

浦银国际研究 主题研究|宏观经济 宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？ 金晓雯，PhD，CFA 宏观分析师xiaowen_jin@spdbi.com(852)28086437 2023年9月13日 浦银国际 核心观点：根据中央和地方政府的近期表态，此轮城中村改造或超过此前的市场预期。我们估算此轮改造年均投资会在0.6万亿-1.7万亿元，相当于2022年房地产投资的4.5%-12.8%。虽然改造将对房地产投资有明显的促进作用，对促消费也有益，但是对房产销售的帮助或较有限。 城中村改造或为今后几年固定资产投资领域重点工作。继今年四月和七月的政治局会议以及7月21日国常会提及推进城中村改造后，21个超大特大城市中已有10城就城中村改造制定2023年或2023-2025年详细目标和计划。从各城市的动向来看，此轮城中村改造无论从横跨时长还是规模都可以超过7月国常会召开后的市场预期。 宏观经济 此轮城中村改造如何操作？根据国常会通稿，我们判断：1）改造或不会像棚改一样制定具体的全国性目标；2）资金来源更加多元化，民间投资尤其是国有房企和商业银行或参与其中；3）货币化安置比例或将明显低于之前的棚改；4）相比之前散点式的城中村改造，此轮改造地方政府将扮演更为关键的指导作用，规划上也更有全局性。具体执行上可参考2021年8月发布的《防止大拆大建问题的通知》，但我们预计某些红线有放松的可能。 扫码关注浦银国际研究 城中村改造对经济的影响有多大？ 我们认为改造将显著促进房地产投资，但对房产销售的帮助作用相对较小。我们预计将有1367万人受益于此次的城中村改造，改造面积或超过10亿平方米。根据我们对拆除重建以及改造费用的假设，此轮改造建设或耗资高达4.7万亿-8.5万亿元，或需耗时5-8年完成。假设5年完成，每年的建设成本在0.9万亿-1.7万亿元（相当于2022年房地产投资的7.1%-12.8%，下同）。如果时间跨度拉长至8年，则每年可拉动0.6万亿-1.1万亿相关投资（4.5%-8%）。不论在何种假设下，在房地产行业从低迷中恢复的过程中，城中村改造对房地产投资的促进作用是显著的。房产销售上，假设拆除面积中50%通过房票和货币化安置（1亿-2亿平方米），即便5年完成，每年的货币化安置面积也仅相当于2022年房地产销售面积的1.5%-3%。改造预计对消费有正面的溢出效应，不过仍需警惕其对政府尤其是地方政府可能造成的债务压力。 风险提示：城中村改造细节出台后规模不及预期、政策推进较为缓慢。 师披露、商业关系披露及免责声明。 本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制，请仔细阅读本报告最后部分的分析 目录 宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？3 城中村改造或为今后几年固定资产投资领域重点工作3 此轮城中村改造如何操作？6 城中村改造背后的经济意义9 图表目录 图表1：21城人口和房地产相关数据一览4 图表2：10个城市已制定2023年或2023-2025年详细目标和计划5 图表3：国常会对城中村改造的方向指引6 图表4：城中村改造的硬性约束7 图表5：2015年棚改推动货币化安置后，货币化安置比例明显上升7 图表6：城中村与棚户区改造的区别8 图表7：抵押补充贷款（PSL）为棚改前期主要资金来源8 图表8：后期（2018年起）资金来源新添棚改专项债8 图表9：城中村改造涉及人口和建设面积估算9 图表10：城中村改造所需建设资金的估算10 图表11：商品房销售在连续13个月同比负增长之后，于2015年3月转正11 图表12：棚改帮助拉高了2015年起的房价11 图表13：搬迁或对住房相关零售有促进作用12 图表14：政府官方债务率经过三年疫情已显著提高12 图表15：近期相关报告列表12 宏观主题研究：城中村改造对经济的影响有多大？ 城中村改造或为今后几年固定资产投资领域重点工作 城中村改造在政府近期屡次提及之后成为市场热点话题。继4月政治局会议首次提出要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设”后，7月21日国常会宣布通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。而后7月政治局会议的表态将“积极稳步推进”升级成了“积极推动”。 据我们统计，21个超大特大城市中已有10城就城中村改造制定2023 年或2023-2025年详细目标和计划，其他城市预计亦会跟进。根据第七 次全国人口普查数据，符合超大特大城市标准的一共有21个城市，包括7个超大城市和14个特大城市。21城占到全国人口21%，39%的房地产投资，23%的房产销售（图表1）。 其中进度最快力度最强的应该是广州市，广州市早在一月就明确今年改造目标。全面推动127个项目，完成2000亿元城市更新固定资产投资的目标亦是公布目标的城市里体量最大的（图表2）。同作为一线城市的上海可能出于高成本的考虑动作较慢，今年仅计划启动10个项目。 深圳则提出要在2023年推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。更多的城市制定的计划把时间跨度放在三年，例如深圳、厦门和上海。从各城市的动向来看，此轮城中村改造无论从横跨时长还是规模都可以超过7月国常会召开后的市场预期。 图表1：21城人口和房地产相关数据一览 城市 人口数（万） 常住人口数（万） 房地产投资完成 投资占全国比例 商品房销售面积 销售占全国 额（亿） （%） （万平） 比例（%） 7个超大城市（常住人口>1000万） 上海 2487 1987 4980 3.7 1853 1.4 北京 2189 1775 4178 3.1 1040 0.8 深圳 1749 1744 3413 2.6 694 0.5 重庆 3205 1634 3468 2.6 4439 3.3 广州 1868 1488 3432 2.6 1736 1.0 成都 2094 1334 2845 2.0 2773 2.0 天津 1387 1093 2128 1.6 974 0.7 14个特大城市（常住人口：500万-1000万） 武汉 1245 995 2777 2.0 2759 1.5 东莞 1047 956 896 0.7 500 0.4 西安 1218 928 2624 1.9 1667 1.2 杭州 1194 874 3889 2.9 1394 1.0 佛山 950 854 1957 1.5 1963 1.1 南京 931 791 2759 2.1 942 0.7 沈阳 907 707 940 0.7 1093 0.6 青岛 1007 601 1789 1.3 1564 1.2 济南 920 588 1831 1.4 1242 0.9 长沙 1005 555 2425 1.8 1699 1.3 哈尔滨 1001 550 585 0.5 609 0.3 郑州 1260 534 3089 2.1 2249 1.7 昆明 846 534 1840 1.5 1916 1.1 大连 745 521 689 0.6 434 0.3 合计 29255 21043 52533 39.2 33541 22.9 注：人口数据来自第七次全国人口普查，房地产相关数据大部分是2022年度数据。但因为数据缺乏，大连、哈尔滨、昆明的房地产投资为2018年数据，武汉、成都、西安为 2020年数据，郑州为2021年数据；昆明的商品房销售面积为2019年数据，佛山、广州、武汉、哈尔滨和沈阳的是2021年数据。资料来源：第七次全国人口普查，CEIC，Wind，浦银国际估算 图表2：10个城市已制定2023年或2023-2025年详细目标和计划 日期 城市 城中村改造计划 1月28日 广州 推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，2023年推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。 2月7日 昆明 2023年拟启动44个城中村改造 3月2日 深圳 计划于2023-2025年将167个城中村（约2000万平）改造。2023年计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。 3月4日 青岛 2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元。其中，新启动项目19个，计划年度完成投资31亿元，惠及居民1.46万户；续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。 5月17日 厦门 发布厦门市城中村治理三年行动方案（2023-2025），利用三年时间实现108个行政村治理全覆盖。 5月20日 郑州 在2023年中国城市更新论坛上透露今年郑州计划入库60个城市更新项目，新开工20个，年度力争完成1000亿元投资额。 5月26日 杭州 2023年，组建全面推进城市更新行动领导小组，出台指导性文件和行动方案，编制城市更新专项规划，制定城市更新技术标准，基本形成具有杭州特色的城市更新工作体系。试点先行，有序推进，打造一批可复制、可推广的城市更新试点项目,积极争创国家级更新试点城市和省级更新试点城区、片区、项目。到2025年，形成一系列城市更新成果与实施模式，健全城市更新工作机制、支持政策、技术方法和管理制度。城市生态宜居水平显著提升、基础设施体系更加完善、安全韧性能力稳步增强、智慧城市特征日益明显、城市人文魅力不断彰显，形成一批标志性城市更新示范项目。 6月 武汉 2023年武汉市坚持“留改拆建控”并举的原则，武汉市按照重点更新单元整体更新一批、重点项目区域成片改造一批、其他更新项目加快实施一批的原则，全面推进41处基础设施落后、城市治理重点点位的征收腾退和城中村改造，全年完成城市更新1421.02万平方米。 6月27日 东莞 主城区的南城、东城、万江、莞城是这轮城中村改造的重点区域，其中12条城中村作为首批试点改造项目要率先动起来。另外，其他28个镇也要各自确定2条城中村同步铺开。 7月11日 上海 已批准改造项目共62个，计划在2023-2025年启动30个项目，10个在2023年。计划在2032年底全面完成改造700个城中村改造项目，涉及11万户。 资料来源：政府部门网站，浦银国际 此轮城中村改造如何操作？ 国常会对城中村改造提供方向指引。虽然《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》全文还未发布，但是新闻稿中的表述还是暗示了几大要点（图表3）： 1）“稳中求进”、“成熟一个推进一个”意味着政府或不会像棚户区改造（简称棚改）一样制定具体的全国性目标，而是将目标制定工作留给21城政府。 2）“要坚持城市人民政府主体负责，科学编制改造规划计划”意味着相比之前散点式、或政府主导，或开发商、或村主导的城中村改造模式，此轮改造地方政府将扮演更为关键的指导作用，规划上也更有全局性。 3）“多渠道筹措改造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”意味着在出资上，城中村改造或与棚改有着明显区别，房地产企业，尤其是国有房企，或积极参与其中。但考虑到目前正处房地产行业下行周期中，房企经营压力较大，改造或仍需较多政府资金支持，例如政策性银行的抵押补充贷款、央行再贷款或新创货币工具以及地方上的城中村改造专项债均是备选工具。 4）“把城中村改造与保障性住房建设结合好”暗示货币化安置比例或较低。 图表3：国常会对城中村改造的方向指引 序号具体指引 1在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措 2要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个。 要坚持城市人民政府主体负责，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地 4 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模 式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续经营。 3资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 资料来源：政府部门网站