物业管理行业研究周报：8月外拓环比增长，关联方仍承压

8月外拓环比增长关联方仍承压 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：8月外拓环比增长关联方仍承压 23年8月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长2.8%，环比增长41.21%。根据克而瑞物管发布的《2023年8月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》 数据显示，8月TOP50物企新增第三方拓展数量771个，22年同期数据为750个，7月数据为546个。物企外拓年内具有明显的周期性，8月外拓数量同比转正，预计9月将继续增长。 8月TOP50物企新增合约面积8459万方，同比减少19.06%，环比增长18.29%。 TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。 8月关联方销售仍在探底，根据国家统计局数据，23年1-8月，全国商品房销售面积同比下降7.1%，较上月降幅扩大0.6pct。8月TOP50物企关联方承接面积为1629万方，环比减少18.39%，同比减少43.75%，受地产销售持续走低影响，关联方承接面积持续下行。 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定 评级增持 2023年9月17日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）13.12 港股市场平均市盈率（TTM）8.28 行业表现走势图 性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 根据克而瑞引用CPIC数据，8月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为36.2%、32.4%、14.2%。 40% 30% 20% 10% 2022/9/16 2022/10/7 2022/10/28 2022/11/18 2022/12/9 2022/12/30 2023/1/20 2023/2/10 2023/3/3 2023/3/24 2023/4/14 2023/5/5 2023/5/26 2023/6/16 2023/7/7 2023/7/28 2023/8/18 2023/9/8 0% -10% -20% -30% -40% -50% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 8月TOP10城市服务项目中标金额共计约7.56亿元，1-8月累计城市服务中 标金额最高的物企为雅生活，合计中标19.1亿元，平均单项目金额为3899万元。 整体来看8月外拓数据环比增长较多，且在关联方销售持续低迷的情况下，物企 外拓于8月起到了重要的支撑作用，但城市服务较上月有所减少，同时，物企外 拓年内明显具有周期性特征，预计9月外拓环比数据仍将有所增长。数据追踪（9月11日-9月15日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年9月15日，持有729.74万股，较上周下跌5.04%，持股市值1.08 亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年9月11日至9月15日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅1.93%。降幅最大的是 建业新生活，降3.03%。持股比例最高为保利物业，为71.32%。持股数量最多为碧桂园服务，为7.27亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物 管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：8月外拓环比增长关联方仍承压3 1.1物企外拓年内具有明显周期性3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速3 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例3 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速3 图6：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图8：各板块周涨跌幅对比6 图9：本周涨跌幅前五位（%）7 图10：本周涨跌幅后五位（%）7 图11：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）7 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：1-8月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：1-8月累计城市服务中标金额排名TOP205 表3：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：8月外拓环比增长关联方仍承压 1.1物企外拓年内具有明显周期性 23年8月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长2.8%，环比增长41.21%。根据克而瑞物管发布的《2023年8月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，8月TOP50物企新增第三方拓展数量771个，22年同期数据为750个，7月数据为546个。物企外拓年内具有明显的周期性，8月外拓数量同比转正，预计9月将继续增长。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速 2021年（个数）2022年（个数） 22年新增外拓面积（万方）23年新增外拓面积（万方） 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2023年（个数）2022同比增速（%）2022环比增速（%）2023同比增速（%）160% 2023环比增速（%） 120% 80% 40% 0% -40% -80% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 23年同比增速（%） 4月5月6月7月8月 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 8月TOP50物企新增合约面积8459万方，同比减少19.06%，环比增长18.29%。 TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 60% 新增合约面积（万方）环比增速（%） 40% 20% 0% -20% -40% -60% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 8月关联方销售仍在探底，根据国家统计局数据，23年1-8月，全国商品房销售面积同比下降7.1%，较上月降幅扩大0.6pct。8月TOP50物企关联方承接面积为1629万方，环比减少18.39%，同比减少43.75%，受地产销售持续走低影响，关联方承接面积持续下行。 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速 14000新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方）关联方环比增速（%）外拓环比增速（%）100% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、 保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 表1：1-8月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 排名 物企名称 新增合约面积（万方） 物企名称 关联方承接面积（万方） 物企名称 外拓面积（万方） 1 中海物业 6318 碧桂园服务 2224 中海物业 5322 2 碧桂园服务 5066 保利物业 1588 雅生活集团 4914 3 雅生活集团 5063 万物云 1462 招商积余 4010 4 招商积余 4885 中海物业 999 碧桂园服务 3313 5 万物云 4672 华润万象生活 832 万物云 3167 6 华润万象生活 3913 绿城服务 816 华润万象生活 3085 7 保利物业 3739 招商积余 812 世茂服务 2981 8 世茂服务 2965 龙湖智创生活 684 保利物业 2493 9 绿城服务 2835 永绿置业 652 绿城服务 2020 10 恒大物业 1980 金地智慧服务 622 彩生活 1770 11 金地智慧服务 1907 新城悦服务 590 恒大物业 1621 12 明德物业 1849 建发服务 536 长城物业 1386 13 彩生活 1787 恒大物业 373 金茂服务 1367 14 万达商管 1726 中铁建物业 365 东吴服务 1366 15 龙湖智创生活 1698 旭辉永升服务 314 明德物业 1326 16 金茂服务 1594 建业新生活 304 万达商管 1310 17 新城悦服务 1472 华发物业 281 金地智慧服务 1287 18 长城物业 1386 中南服务 252 东原仁知 1207 19 东吴服务 1372 金茂服务 228 合景悠活 1091 20 东原仁知 1269 滨江服务 221 龙湖智创生活 1015 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 根据克而瑞引用CPIC数据，8月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为36.2%、32.4%、14.2%，招商积余在住宅类业态拓展规 模最大，为129万方，雅生活在办公及学校类业态拓展规模最大，分别为357万方、237万方，世茂服务在产业园及公建类业态拓展规模最大，分别为87万方、102万方。 图6：TOP50物企分业态拓展