物业管理行业研究周报：5月外拓继续减少 城市服务环比高增

5月外拓继续减少城市服务环比高增 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：5月外拓继续减少城市服务环比高增 2023年5月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少17.37%，环比减少1.9%。同比拓展继续减少，但招标数量较去年同期有较大增长。根据中指数据，5月重点区域共发布18627条物业相关招标信息，其中非住宅占比约96.14%，而去年 同期招标信息为8334条，其中非住宅占比约91.6%，我们认为全国外拓市场仍具潜力，但由于物业市场高度分散，TOP50拓展数据未能充分反应全国物企拓展情况。 5月TOP50物企新增合约面积0.91亿方，同比减少18.38%，环比增长5.21%， 新增合约面积中仍以第三方拓展为主，但4-5月关联方承接面积占比较今年一季度更高。 5月地产销售维持弱复苏，外拓淡季环比增幅较小，TOP50物企关联方承接面 积为2423万方，环比减少5.87%，第三方拓展面积为7181万方，环比增长 7.76%，第三方拓展面积为关联方承接面积的2.96倍。 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 5月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为42.3%、20.5%、18.3%，招商积余在办公及学校类业态拓展规模最大，分别为219万方、143万方，中海物业在住宅及产业园类业态拓展规模最大，分别为 225万方、144万方。 5月TOP10城市服务项目中标金额共计约13.94亿元，环比增长138.25%。1-5月累计城市服务中标金额最高的物企为碧桂园服务，合计中标15.5亿元，平均单项目金额为5345万元，城市服务业务一般单项目合同金额较大，且能贡献较多的在管面积，为当前物企拓展的重点方向之一。 数据追踪（6月5日-6月9日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年6月9日，持有747.76万股，较上周上涨12.24%，持股市值1.11亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月5日至6月9日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅17.58%。降幅最大的是世茂 服务，降1.36%。持股比例最高为保利物业，为64.25%。持股数量最多为融创服务，为5.81亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商 管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年6月11日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）14.46 港股市场平均市盈率（TTM）8.16 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 2022/6/10 2022/7/1 2022/7/22 2022/8/12 2022/9/2 2022/9/23 2022/10/14 2022/11/4 2022/11/25 2022/12/16 2023/1/6 2023/1/27 2023/2/17 2023/3/10 2023/3/31 2023/4/21 2023/5/12 2023/6/2 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：5月外拓继续减少城市服务环比高增3 1.1部分外拓业绩或在6月释放3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图3：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例3 图4：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速4 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）7 图9：本周涨跌幅后五位（%）7 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：1-5月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：1-5月累计城市服务中标金额排名TOP205 表3：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：5月外拓继续减少城市服务环比高增 1.1部分外拓业绩或在6月释放 2023年5月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少17.37%，环比减少1.9%。根据克而瑞物管发布的《2023年5月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，5月TOP50物企新增第三方拓展数量723个，22年同期数据为875个，4月数据为737个。 同比拓展继续减少，但招标数量较去年同期有较大增长。根据中指数据，5月重点区域共发布18627条物业相关招标信息，其中非住宅占比约96.14%，而去年同期招标信息为8334条，其中非住宅占比约91.6%，我们认为全国外拓市场仍具潜力，但由于物业市场高度分散，TOP50拓展数据未能充分反应全国物企拓展情况。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2021年（个数）2022年（个数） 2022同比增速（%）2022环比增速（%） 2023环比增速（%） 2023年（个数） 2023同比增速（%） 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 5月TOP50物企新增合约面积0.91亿方，同比减少18.38%，环比增长5.21%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主，但4-5月关联方承接面积占比较今年一季度更高。 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速图3：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 新增合约面积（万方）环比增速（%） 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 5月地产销售维持弱复苏，外拓淡季环比增幅较小，TOP50物企关联方承接面积为2423万方，环比减少5.87%，第三方拓展面积为7181万方，环比增长7.76%，第三方拓展面积为关联方承接面积的2.96倍。 图4：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速 14000新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方）关联方环比增速（%）外拓环比增速（%）100% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 表1：1-5月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 新增合约面积关联方承接面积外拓面积 排名物企名称物企名称物企名称 （万方） （万方） （万方） 1 碧桂园服务 3714 碧桂园服务 1647 雅生活集团 3067 2 中海物业 3527 保利物业 1069 中海物业 2780 3 雅生活集团 3173 万物云 942 招商积余 2559 4 招商积余 3158 中海物业 750 碧桂园服务 2000 5 保利物业 2890 华润万象生活 586 保利物业 1821 6 万物云 2693 招商积余 536 万物云 1707 7 华润万象生活 2264 绿城服务 470 华润万象生活 1682 8 绿城服务 1770 龙湖智创生活 451 世茂服务 1679 9 世茂服务 1612 金地智慧服务 403 绿城服务 1300 10 恒大物业 1384 永绿置业 369 彩生活 1177 11 金地智慧服务 1360 建发服务 359 恒大物业 1118 12 彩生活 1194 新城悦服务 322 明德物业 1022 13 明德物业 1174 恒大物业 281 万达商管 1019 14 万达商管 1155 中铁建物业 248 金地智慧服务 958 15 龙湖智创生活 1081 华发物业 218 东吴服务 893 16 东吴服务 899 旭辉永升服务 215 长城物业 846 17 合景悠活 873 金茂服务 176 合景悠活 827 18 长城物业 846 中南服务 168 广电城市服务 706 19 新城悦服务 825 滨江服务 162 深业物业 665 20 美置服务 786 美置服务 155 美置服务 631 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 5月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为42.3%、 20.5%、18.3%，招商积余在办公及学校类业态拓展规模最大，分别为219万方、 143万方，中海物业在住宅及产业园类业态拓展规模最大，分别为225万方、144万方。 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比 住宅办公学校 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 5月TOP10城市服务项目中标金额共计约13.94亿元，环比增长138.25%。1-5月累计城市服务中标金额最高的物企为碧桂园服务，合计中标15.5亿元，平均单项目金额为5345万元，城市服务业务一般单项目合同金额较大，且能贡献较多的在管面积，为当前物企拓