物业管理行业研究周报：3月物企外拓增速略有降低

3月物企外拓增速略有降低 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：3月物企外拓增速略有降低 2023年3月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长13.09%，环比增长 15.25%。根据克而瑞物管发布的《2023年3月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50》数据显示，3月TOP50物企新增第三方拓展数量1270个，22年同期数据为1123个，2月数据为1102个，3月整体拓展速度较22年同期略低。 3月TOP50物企新增合约面积1.47亿方，环比增速达34.35%，新增合约面积 中仍以第三方拓展为主。 3月房地产市场持续回暖，关联方承接面积环比增速高于第三方拓张环比增速，但物企合约面积增长仍以第三方为主。TOP50物企关联方承接面积为3323 2022/4/15 2022/5/7 2022/5/29 2022/6/20 2022/7/12 2022/8/3 2022/8/25 2022/9/16 2022/10/8 2022/10/30 2022/11/21 2022/12/13 2023/1/4 2023/1/26 2023/2/17 2023/3/11 2023/4/2 万方，环比增长42.92%，第三方拓展面积为12138万方，环比增长30.42%，第三方拓展面积为关联方承接面积的3.65倍。 评级增持 2023年4月17日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）20.43 港股市场平均市盈率（TTM）8.72 行业表现走势图 关联方具有较强信用的物企承接内生面积确定性更高，在办公业态具有较强优 势的招商积余外拓能力较强。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余的内生及外拓能力均好。 住宅类业态拓展占比仍较低，非住宅业态拓展热度不减。 3月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为39.2%、25.5%、17.3%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。 雅生活在办公类业态拓展规模最大，为531万方，中海物业在住宅类业态拓展 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 规模最大，为389万方。 中海物业、万物云等规模较大且住宅占比较高的物企在拓展住宅类业态具有优势，雅生活、保利物业、招商积余等非住宅占比较高的物企在拓展办公、产业园类业态方面具有优势。 数据追踪（4月10日-4月14日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年4月14日，持有883.06万股，较上周上涨11.54%，持股市值1.37亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年4月11日至4月14日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅0.81%。降幅最大的是碧桂园服务，降3.54%。持股比例最高为保利物业，为66.68%。持股数量最多为融创服务，为5.4亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：3月物企外拓增速略有降低3 1.1外拓增速较22年同期略低头部物企强者恒强3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示9 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速3 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例3 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：1-3月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：3月物企外拓增速略有降低 1.1外拓增速较22年同期略低头部物企强者恒强 2023年3月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长13.09%，环比增长15.25%。根据克而瑞物管发布的《2023年3月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，3月TOP50物企新增第三方拓展数量1270个，22年同期数据为1123个，2月数据为1102个，3月整体拓展速度较22年同期略低。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速 1400 2021年（个数，左轴） 2022年（个数，左轴）2023年（个数，左轴） 140% 1200 1000 800 600 400 200 0 2022同比增速（%，右轴）2022环比增速（%，右轴）2023同比增速（%，右轴）120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 3月TOP50物企新增合约面积1.47亿方，环比增速达34.35%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主。 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速 16000 14000 40% 新增合约面积（万方）环比增速（%） 30% 1200020% 1000010% 80000% 6000-10% 4000-20% 2000-30% 0 2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-012023-022023-03 -40% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 3月房地产市场持续回暖，关联方承接面积环比增速高于第三方拓张环比增速，但物企合约面积增长仍以第三方为主。TOP50物企关联方承接面积为3323万方，环比增长42.92%，第三方拓展面积为12138万方，环比增长30.42%，第三方拓展面积为关联方承接面积的3.65倍。 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 关联方环比增速（%）外拓环比增速（%） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 关联方具有较强信用的物企承接内生面积确定性更高，在办公业态具有较强优势的招商积余外拓能力较强。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余的内生及外拓能力均好。 表1：1-3月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 新增合约面积关联方承接面积外拓面积 排名物企名称物企名称物企名称 （万方） （万方） （万方） 1 雅生活集团 2313 碧桂园服务 1036 雅生活集团 2249 2 碧桂园服务 2275 保利物业 628 招商积余 1578 3 招商积余 1955 万物云 580 世茂服务 1387 4 保利物业 1862 中海物业 428 华润万象生活 1368 5 万物云 1755 华润万象生活 338 保利物业 1234 6 华润万象生活 1703 招商积余 313 中海物业 1192 7 中海物业 1618 龙湖智创生活 276 碧桂园服务 1172 8 世茂服务 1275 绿城服务 261 万物云 1131 9 绿城服务 1027 金地智慧服务 261 明德物业 915 10 金地智慧服务 992 建发服务 232 绿城服务 767 11 明德物业 915 永绿置业 230 恒大物业 761 12 恒大物业 893 新城悦服务 190 彩生活 755 13 万达商管 814 华发物业 168 金地智慧服务 732 14 彩生活 772 恒大物业 147 合景悠活 713 15 合景悠活 734 旭辉永升服务 142 万达商管 709 16 长城物业 618 中铁建物业 140 长城物业 618 17 龙湖智创生活 606 美置服务 111 东吴服务 599 18 东吴服务 605 金茂服务 106 广电城市服务 514 19 美置服务 588 万达商管 104 深业物业 509 20 广电城市服务 514 中南服务 100 美置服务 476 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 住宅类业态拓展占比持续下降，非住宅业态拓展热度不减。 3月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为39.2%、25.5%、17.3%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。 雅生活在办公类业态拓展规模最大，为531万方，中海物业在住宅类业态拓展规模最大，为389万方。 中海物业、万物云等规模较大且住宅占比较高的物企在拓展住宅类业态具有优势，雅生活、保利物业、招商积余等非住宅占比较高的物企在拓展办公、产业园类业态方面具有优势。 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比 住宅办公学校 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年4月10日至2023年4月14日收盘，恒生物业板块上涨5.8%，恒生综合指数上涨0.94%，恒生物业板块跑赢恒生综合指数4.87pct。 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 2022/4/15 2022/4/24 2022/5/3 2022/5/12 2022/5/21 2022/5/30 2022/6/8 2022/6/17 2022/6/26 2022/7/5 2022/7/14 2022