物业管理行业研究周报：2月外拓保持同比增速超50%

2月外拓保持同比增速超50% ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：2月外拓保持同比增速超50% 2023年2月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长50.14%，环比增长 57.2%。根据克而瑞物管发布的《2023年2月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50》数据显示，2月TOP50物企新增第三方拓展数量1102个，22年同期数据为734个，1月数据为701个，同比环比增速均超50%，物企仍保持独立扩张高速增长。 2月TOP50物企新增合约面积超1亿方，环比增速达29.41%，新增合约面积中 仍以第三方拓展为主。 TOP50物企关联方承接面积始终弱于第三方外拓面积，2月TOP50物企关联 2022/3/11 2022/4/2 2022/4/24 2022/5/16 2022/6/7 2022/6/29 2022/7/21 2022/8/12 2022/9/3 2022/9/25 2022/10/17 2022/11/8 2022/11/30 2022/12/22 2023/1/13 2023/2/4 2023/2/26 方承接面积为2325万方，环比增长28.31%，第三方拓展面积为9307万方，环比增长31.34%，第三方拓展面积为关联方承接面积的4倍。 评级增持 2023年3月12日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）13.89 港股市场平均市盈率（TTM）9 行业表现走势图 1-2月累计关联方承接面积前五名物企分别为碧桂园服务、保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；1-2月累计第三方拓展面积前五名物企分别为雅生活、招商积余、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业。 强信用物企内生面积仍有保障，主要以国央企为主，强外拓物企以在管规模较大的公司为主。整体来看，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活的内生及外 拓能力均好，尤其华润万象生活由于规模上远小于碧桂园服务及保利物业，可 见其外拓成绩优异。 20% 0% -20% -40% -60% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 住宅类业态拓展占比持续下降，办公类业态拓展热情高涨。 2月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为43.21%、25.7%、13.95%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。 雅生活在办公、学校及公建类业态拓展规模最大，分别为427万方、237万方、 28万方，万物云在住宅类业态拓展规模最大，为210万方。 就增量住宅新项目而言，新增住宅拓展难度加大且增量市场难有突破性增长，就存量住宅老项目而言，拓展周期较长，故住宅类业态拓展占比持续下降，物企倾向于多元化布局物管费单价及毛利较高的办公类业态。 数据追踪（3月6日-3月10日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年3月10日，持有866.35万股，较上周上涨16.96%，持股市值1.3亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月6日 至3月10日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅2.27%。降幅最大的是卓越商企服务，降1.02%。持股比例最高为保利物业，为67.42%。持股数量最多为融创服务，为5.15亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大， 物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：2月外拓保持同比增速超50%3 1.1第三方外拓持续增长住宅拓展占比下降3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速4 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例4 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比4 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图7：各板块周涨跌幅对比5 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：2月外拓保持同比增速超50% 1.1第三方外拓持续增长住宅拓展占比下降 2023年2月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长50.14%，环比增长57.2%。根据克而瑞物管发布的《2023年2月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，2月TOP50物企新增第三方拓展数量1102个，22年同期数据为734个，1月数据为701个，同比环比增速均超50%，物企仍保持独立扩张高速增长。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速 1400 2021年（个数，左轴）2022年（个数，左轴）2023年（个数，左轴） 140% 1200 1000 800 600 400 200 0 2022同比增速（%，右轴）2022环比增速（%，右轴）2023同比增速（%，右轴）120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：克而瑞物管，中物研协，申港证券研究所 2月TOP50物企新增合约面积超1亿方，环比增速达29.41%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主。 图2：TOP50物企新增合约面积及环比增速 16000 14000 40% 新增合约面积（万方）环比增速（%） 30% 1200020% 1000010% 80000% 6000-10% 4000-20% 2000-30% 0 2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-012023-02 -40% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 TOP50物企关联方承接面积始终弱于第三方外拓面积，2月TOP50物企关联方承接面积为2325万方，环比增长28.31%，第三方拓展面积为9307万方，环比增长31.34%，第三方拓展面积为关联方承接面积的4倍。 1-2月累计关联方承接面积前五名物企分别为碧桂园服务、保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；1-2月累计第三方拓展面积前五名物企分别为雅生活、招商积余、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业。 强信用物企内生面积仍有保障，主要以国央企为主，强外拓物企以在管规模较大 的公司为主。整体来看，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活的内生及外拓能力均好，尤其华润万象生活由于规模上远小于碧桂园服务及保利物业，可见其外拓成绩优异。 图3：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 关联方环比增速（%）外拓环比增速（%） 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 住宅类业态拓展占比持续下降，办公类业态拓展热情高涨。 2月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为43.21%、25.7%、13.95%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。 雅生活在办公、学校及公建类业态拓展规模最大，分别为427万方、237万方、 28万方，万物云在住宅类业态拓展规模最大，为210万方。 就增量住宅新项目而言，新增住宅拓展难度加大且增量市场难有突破性增长，就存量住宅老项目而言，拓展周期较长，故住宅类业态拓展占比持续下降，物企倾向于多元化布局物管费单价及毛利较高的办公类业态。 图5：TOP50物企分业态拓展面积占比 住宅办公学校 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2023年3月6日至2023年3月10日收盘，恒生物业板块下跌11.9%，恒生综合指数下跌6.45%，恒生物业板块跑输恒生综合指数5.45pct。 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/3/11 2022/3/20 2022/3/29 2022/4/7 2022/4/16 2022/4/25 2022/5/4 2022/5/13 2022/5/22 2022/5/31 2022/6/9 2022/6/18 2022/6/27 2022/7/6 2022/7/15 2022/7/24 2022/8/2 2022/8/11 2022/8/20 2022/8/29 2022/9/7 2022/9/16 2022/9/25 2022/10/4 2022/10/13 2022/10/22 2022/10/31 2022/11/9 2022/11/18 2022/11/27 2022/12/6 2022/12/15 2022/12/24 2023/1/2 2023/1/11 2023/1/20 2023/1/29 2023/2/7 2023/2/16 2023/2/25 2023/3/6 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图7：各板块周涨跌幅对比 -2% -4% -6% 0% -8% -10% -12% -14% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为康桥悦生活（16.44%）、京城佳业（2.61%）、正荣服务（1.96%