物业管理行业研究周报：6月外拓面积同比增长

6月外拓面积同比增长 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：6月外拓面积同比增长 23年6月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少1.63%，环比增长59.06%。根据克而瑞物管发布的《2023年6月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》 数据显示，6月TOP50物企新增第三方拓展数量1150个，22年同期数据为1169 个，5月数据为723个。 拓展数量同比减少，但拓展面积同比有所增长。23年6月TOP50物企新增第三方拓展面积同比增长2.95%，环比增长61.62%。由于6月为物企业绩冲刺月，外拓发力较强。 6月TOP50物企新增合约面积1.34亿方，同比减少6.06%，环比增长46.11%。TOP50物企新增外拓面积同比增长但新增合约面积同比减少主要是由于关联方交付的减弱，新增合约面积中以第三方拓展为主。 23年地产销售整体仍呈弱复苏态势，6月TOP50物企关联方承接面积为2322 2022/7/8 2022/7/29 2022/8/19 2022/9/9 2022/9/30 2022/10/21 2022/11/11 2022/12/2 2022/12/23 2023/1/13 2023/2/3 2023/2/24 2023/3/17 2023/4/7 2023/4/28 2023/5/19 2023/6/9 2023/6/30 万方，已连续3个月下滑，环比减少4.17%，同比减少39.94%，第三方拓展 评级增持 2023年7月9日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）13.83 港股市场平均市盈率（TTM）7.7 行业表现走势图 面积为关联方承接面积的5倍，5月为2.96倍。 物企强者恒强局势持续，值得注意的是，中海物业在新增合约面积及新增外拓面积的排名均上升至第一。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 6月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为 37.8%、22.9%、18.9%。 6月TOP10城市服务项目中标金额共计约11.14亿元，中标金额较上月有所减少，但中标数量增加。 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 我们认为，近期地产市场仍呈弱复苏状态，但物企市场外拓热情不减，存量市场仍有拓展空间。并购方式容易为物企带来较高的无形资产摊销、商誉减值及应收账款激增风险，相较之下市场外拓风险则较小，物企告别了规模扩张的狂飙时代，转而向专业化经营领域深耕，在规模方面则更加注重以市场化外拓的方式进行拓展。 数据追踪（7月3日-7月7日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年7月7日，持有661.48股，较上周上涨1.31%，持股市值0.96亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月3日至7月7日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅2.61%。降幅最大的是世茂服 务，降1.12%。持股比例最高为保利物业，为64.96%。持股数量最多为融创服务，为5.83亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：6月外拓面积同比增长3 1.1外拓发力关联方交付减弱3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速3 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例3 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速3 图6：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图8：各板块周涨跌幅对比6 图9：本周涨跌幅前五位（%）7 图10：本周涨跌幅后五位（%）7 图11：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）7 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：1-6月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：1-6月累计城市服务中标金额排名TOP205 表3：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：6月外拓面积同比增长 1.1外拓发力关联方交付减弱 23年6月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少1.63%，环比增长59.06%。根据克而瑞物管发布的《2023年6月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，6月TOP50物企新增第三方拓展数量1150个，22年同期数据为1169个，5月数据为723个。 拓展数量同比减少，但拓展面积同比有所增长。23年6月TOP50物企新增第三方拓展面积同比增长2.95%，环比增长61.62%。由于6月为物企业绩冲刺月，外拓发力较强。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速 2021年（个数）2022年（个数） 2023年（个数）2022同比增速（%） 2022环比增速（%）2023同比增速（%） 140005% 22年新增外拓面积（万方） 23年新增外拓面积（万方） 23年同比增速（%） 12000 0% 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2023环比增速（%） 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 10000 8000 6000 4000 2000 0 4月5月 -5% -10% -15% -20% 6月 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 6月TOP50物企新增合约面积1.34亿方，同比减少6.06%，环比增长46.11%。TOP50物企新增外拓面积同比增长但新增合约面积同比减少主要是由于关联方交付的减弱，新增合约面积中以第三方拓展为主。 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 60% 新增合约面积（万方）环比增速（%） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 23年地产销售整体仍呈弱复苏态势，6月TOP50物企关联方承接面积为2322万方，已连续3个月下滑，环比减少4.17%，同比减少39.94%，第三方拓展面积为关联方承接面积的5倍，5月为2.96倍。 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速 14000新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方）关联方环比增速（%） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 外拓环比增速（%）100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、 保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。值得注意的是，中海物业在新增合约面积及新增外拓面积的排名均上升至第一。 表1：1-6月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 排名 物企名称 新增合约面积（万方） 物企名称 关联方承接面积（万方） 物企名称 外拓面积（万方） 1 中海物业 5202 碧桂园服务 1894 中海物业 4290 2 碧桂园服务 4672 保利物业 1279 雅生活集团 3859 3 雅生活集团 3984 万物云 1107 招商积余 3041 4 招商积余 3759 中海物业 915 碧桂园服务 2711 5 万物云 3552 华润万象生活 682 万物云 2402 6 保利物业 3446 招商积余 655 世茂服务 2266 7 华润万象生活 2574 绿城服务 601 保利物业 2167 8 绿城服务 2310 龙湖智创生活 540 华润万象生活 1896 9 世茂服务 2221 永绿置业 494 绿城服务 1709 10 恒大物业 1740 金地智慧服务 490 彩生活 1450 11 金地智慧服务 1607 建发服务 425 恒大物业 1440 12 明德物业 1545 新城悦服务 394 金茂服务 1190 13 彩生活 1467 恒大物业 314 长城物业 1129 14 万达商管 1418 中铁建物业 278 金地智慧服务 1118 15 金茂服务 1383 旭辉永升服务 247 东吴服务 1030 16 龙湖智创生活 1338 华发物业 245 明德物业 1022 17 长城物业 1129 中南服务 206 万达商管 1019 18 新城悦服务 1083 建业新生活 198 合景悠活 944 19 东吴服务 1036 金茂服务 193 广电城市服务 844 20 合景悠活 998 滨江服务 183 龙湖智创生活 798 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 6月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为37.8%、 22.9%、18.9%，中海物业在住宅、产业园及商业类业态拓展规模最大，分别为 615万方、306万方、66万方，雅生活在办公类业态拓展规模最大，为357万 方，碧桂园服务在学校类业态拓展规模最大，