物业管理行业研究周报：物企持续分化，关联方影响尚在

物企持续分化关联方影响尚在 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企持续分化关联方影响尚在 从物企中期业绩来看，60家披露业绩的物企整体营业收入仍保持增长，但央企、国企与民营物企仍有显著分化，关联方影响尚在。 60家披露中期业绩的物企23H1整体营收达1342.85亿元，按营收规模计算加权平均增速为10.6%，23年由于未有大规模并购加持，物企营收增速整体弱于22年同期。 分央企、国企与民营物企来看，从营收均值及同比增速来看民营物企均低于国央企，国央企与民营物企的分化更为显著，而地方国企一般受限于管理规模较央企更小更趋区域性，营收均值亦较央企更低。 盈利水平方面，由于人工成本上涨等原因，60家物企23年中期平均毛利率仍略 低于22年同期，毛利率较高的物企基本为商管类型物企。同时，受到房地产行业持续下行的影响，23年中期部分物企仍然计提减值，影响物企归母净利率低于 22年同期。 评级增持 2023年10月08日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料股票家数 64 行业平均市盈率（TTM） 11.83 港股市场平均市盈率（TTM） 8 行业表现走势图 60家披露中期业绩的物企整体毛利达295.92亿元，按毛利规模计算加权平均增速为5.1%，23H1平均毛利率为24.94%，较去年同期下降2.13pct。 60家披露中期业绩的物企归母净利润达121.02亿元，按归母净利润规模（剔除负值）计算加权平均增速为10.7%，23H1平均归母净利率为8.63%，较去年同期下降3.02pct。 从计提减值的情况来看，关联方出险或前期并购较多的物企减值金额较大，后续随着关联房企的出清以及并购市场回归理性，预计未来物企受减值影响将边 际减弱，盈利有望重展新篇。 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2022/10/7 2022/10/28 2022/11/18 2022/12/9 2022/12/30 2023/1/20 2023/2/10 2023/3/3 2023/3/24 2023/4/14 2023/5/5 2023/5/26 2023/6/16 2023/7/7 2023/7/28 2023/8/18 2023/9/8 2023/9/29 我们认为物企23年中期业绩分化明显，过去物企整体业绩高速增长的时代已经过去，且整体而言央国企在营收及毛利净利方面的增速高于民营物企。有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。 数据追踪（9月25日-9月28日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年9月28日，持有592.15万股，较上周下跌15.1%，持股市值0.85 亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年9月25 日至9月28日，增幅最大的是融创服务，本周增幅3.28%。降幅最大的是宝龙商业，降1.73%。持股比例最高为保利物业，为71.06%。持股数量最多为碧桂园服务，为7.43亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注 物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物企持续分化关联方影响尚在3 1.1整体而言央国企增速高于民营物企3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：上市物企23H1营收及同比增速3 图2：22H1-23H1分类物企营收均值及增速3 图3：上市物企23H1毛利、毛利同比增速及营收同比增速4 图4：上市物企23H1归母净利润、归母净利润同比增速及营收同比增速4 图5：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图6：各板块周涨跌幅对比6 图7：本周涨跌幅前五位（%）6 图8：本周涨跌幅后五位（%）6 图9：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）7 图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：23H1资产减值损失增速TOP10物企5 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：物企持续分化关联方影响尚在 1.1整体而言央国企增速高于民营物企 从物企中期业绩来看，60家披露业绩的物企整体营业收入仍保持增长，但央企、国企与民营物企仍有显著分化，关联方影响尚在。 60家披露中期业绩的物企23H1整体营收达1342.85亿元，按营收规模计算加权平均增速为10.6%，其中碧桂园服务营收规模最高，达207.33亿元，滨江服务增速最快，达43.26%，23年由于未有大规模并购加持，物企营收增速整体弱于22年同期。 图1：上市物企23H1营收及同比增速 250 200 150 100 50% 23H1营收（亿元） 23H1营收同比增速（%） 40% 30% 20% 10% 0% -10% 50 -20% 碧桂园服务 万物云绿城服务雅生活服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业恒大物业世茂服务融创服务新城悦服务金科服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务越秀服务新大正建发物业金茂服务 建业新生活宝龙商业时代邻里滨江服务特发服务 银城生活服务 南都物业京城佳业荣万家 佳兆业美好中奥到家 华发物业服务 奥园健康彩生活 金融街物业东原仁知服务 和泓服务中骏商管正荣服务 第一服务控股新希望服务弘阳服务 朗诗绿色生活 浦江中国德信服务集团康桥悦生活融信服务 润华服务苏新服务鲁商服务 领悦服务集团 星盛商业方圆生活服务祈福生活服务 烨星集团众安智慧生活 兴业物联中天服务 德商产投服务 宋都服务 0-30% 资料来源：wind，申港证券研究所 分央企、国企与民营物企来看，23H1央企营收均值达57.7亿元，同比增长23.2%，地方国企营收均值为25.7亿元，同比增长16%，而民营物企营收均值为17.9亿元，同比增速为3.2%，从营收均值及同比增速来看民营物企均低于国央企，国央企与民营物企的分化更为显著，而地方国企一般受限于管理规模较央企更小更趋区域性，营收均值亦较央企更低。 图2：22H1-23H1分类物企营收均值及增速 22H1（亿元） 23H1（亿元） 22H1增速（%） 23H1增速（%） 70 60 50 40 30 20 10 0 央企地方国企民企 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：企业年报、中报，克而瑞物管《中报横评①》，申港证券研究所 盈利水平方面，由于人工成本上涨等原因，60家物企23年中期平均毛利率仍略低于22年同期，毛利率较高的物企基本为商管类型物企。同时，受到房地产行业持 续下行的影响，23年中期部分物企仍然计提减值，影响物企归母净利率低于22年同期。 60家披露中期业绩的物企整体毛利达295.92亿元，按毛利规模计算加权平均增速为5.1%，23H1平均毛利率为24.94%，较去年同期下降2.13pct。其中毛利率最高的为星盛商业，达56.42%，毛利增长最快的为中海物业，同比增速达41.01%，同时，根据我们23年8月7日发布的《物业管理行业研究周报——7月物企外拓数据转弱》，1-7月累计新增合约面积及外拓面积中海物业均位列第一。 图3：上市物企23H1毛利、毛利同比增速及营收同比增速 23H1毛利（亿元） 23H1营收同比增速（%） 23H1毛利同比增速（%） 6050% 40% 50 30% 4020% 10% 30 0% 20-10% -20% 10 -30% 碧桂园服务 万物云绿城服务雅生活服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业恒大物业世茂服务融创服务新城悦服务金科服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务越秀服务新大正建发物业金茂服务 建业新生活宝龙商业时代邻里滨江服务特发服务 银城生活服务 南都物业京城佳业荣万家 佳兆业美好中奥到家 华发物业服务 奥园健康彩生活 金融街物业东原仁知服务 和泓服务中骏商管正荣服务 第一服务控股新希望服务弘阳服务 朗诗绿色生活 浦江中国德信服务集团康桥悦生活融信服务 润华服务苏新服务鲁商服务 领悦服务集团 星盛商业方圆生活服务祈福生活服务 烨星集团众安智慧生活 兴业物联 中天服务 德商产投服务 宋都服务 0-40% 资料来源：wind，申港证券研究所 60家披露中期业绩的物企归母净利润达121.02亿元，按归母净利润规模（剔除负值）计算加权平均增速为10.7%，23H1平均归母净利率为8.63%，较去年同期下降3.02pct。其中归母净利率最高的为星盛商业，达33.23%，归母净利润增 长最快的为正荣服务，达84.57%，正荣服务22年主要受计提关联方减值影响，基数较低。整体归母净利润规模较22年同期增长1.7%，部分归母净利润规模较高的物企如华润万象生活、中海物业，仍保持了较高的增速，分别达36.48%、50.04%。 图4：上市物企23H1归母净利润、归母净利润同比增速及营收同比增速 23H1归母净利（亿元） 23H1营收同比增速（%） 23H1归母净利同比增速（%） 25100% 20 50% 15 0% 10 -50% 5 -100% 碧桂园服务 万物云绿城服务雅生活服务保利物业招商积余 华润万象生活 中海物业恒大物业世茂服务融创服务新城悦服务金科服务合景悠活 卓越商企服务 远洋服务越秀服务新大正建发物业金茂服务 建业新生活宝龙商业时代邻里滨江服务特发服务 银城生活服务 南都物业京城佳业荣万家 佳兆业美好中奥到家 华发物业服务 奥园健康彩生活 金融街物业东原仁知服务 和泓服务中骏商管正荣服务 第一服务控股新希望服务弘阳服务 朗诗绿色生活 浦江中国德信服务集团康桥悦生活融信服务 润华服务苏新服务鲁商服务 领悦服务集团 星盛商业方圆生活服务祈福生活服务 烨星集团 众安智慧生活 兴业物联 中天服务 德商产投服务 宋都服务 0 (5)-150% 资料来源：wind，申港证券研究所 从计提减值的情况来看，关联方出险或前期并购较多的物企减值金额较大，后续 随着关联房企的出清以及并购市场回归理性，预计未来物企受减值影响将边际减弱，盈利有望重展新篇。 表1：23H1资产减值损失增速TOP10物企 序号 企业简称 资产减值损失增速（%） 资产减值损失（亿元） 净利润（亿元） 净利润增速（%） 1 建业新生活 4527.