房地产行业第37周周报：“认房不认贷”密集出台，市场情绪有所回升

房地产行业第37周周报 “认房不认贷”密集出台，市场情绪有所回升 2023年09月17日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 “认房不认贷”密集出台，市场情绪有所回升 2023年09月17日 摘要: ⯁本周核心观点：9月第3周，本周全国各地“认房不认贷”政策仍然在密集出台，市场情绪短期内有所回升，二手房方面同比较上年增加60.78%，环比较 上周有6.45%增长，其中一线城市环比涨幅增加较为明显。新房方面同比较上年跌幅收窄，环比较上周增长13.16%，三线城市环比涨幅较为明显。 ⯁重点政策解读：根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已 有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线 城市、14个二线城市、6个三四线城市。与本轮周期此前政策出台不同，此次“认房不认贷”政策触及限购限贷政策更为严格、本轮周期尚未有较大力度的一线城市，政策力度提高叠加一线城市信号意义明确，政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院9月4日-6日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15pct，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10pct。政策持续释放，购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银十市场表现可期。复苏节奏方面城市分化或将延续，政策方面或仍有放松空间。我们认为本轮周期中仍然存在“领头羊”现象，近两年来西部（成都、西安等）和华北（北京、济南、青岛、石家庄等）部分城市，无论在销售还是房价方面均表现稳定，因此在近期政策加速托底背景下，我们比较看好此类重点城市在金九银十的表现。政策方面，我们认为除全国范围内“认房不认贷”全面推进外，我们认为差别化信贷政策、限购政策仍然存在放松空间，未来各个地区和城市或将根据“一城一策”原则制定并执行新政，部分增量政策可能超市场预期。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/09/11-2023/09/17）申万房地产指数下跌1.64%，跑输上证综指1.68pct，在各类板块中位列第24/31，恒生地产建筑业指数下跌3.06%，跑输恒生综指3.41pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：花样年 控股（37.66%）、远洋集团（36.47%）、正荣地产（27.35%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：绿景中国地产（-13.77%）、德信中国（-13.08%）、栖霞建设（-12.22%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌4.44%，跑输恒生综指4.79pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：建业新生活（10.05%）、正荣服务（5.56%）、弘阳服务（2.15%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：金科服务（-11.71%）、奥园健康（-11.43%）、融创服务（-10.00%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/09/09-2023/09/15）30个大中城新房成交面积 189.44万平方米，同比下降1.92%，环比上升13.16%。15城二手房成交面 积162.04万平方米，同比上升60.78%，环比上升6.45%。监测16个重点城市库存面积17450.16万平方米，环比上升0.27%，去化周期115.69周，较上周延长3.80周。上周（2023/09/04-2023/09/10）100大中城市土地供应建面2571.30万平方米，同比下降53.09%，环比下降33.80%；土地成交建面1209.65万平方米，同比下降54.60%，环比下降30.27%；供需比下降为2.13，溢价率为0.92%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/09/09-2023/09/15）房企境内新发债总额为40.60亿元，同比下降43.88%，环比下降32.33%；债务总偿还量为157.29亿元，同比上升112.20%，环比上升39.06%；净融资额-116.69亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松不及预期。市场风险：房地产市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测10 3.1新房成交数据10 3.2二手房成交数据10 3.3土地市场情况11 3.4库存及去化12 4.房企融资情况14 4.2房企融资详情14 4.3房企信用情况15 风险因素15 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前5名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速10 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）10 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）10 图表14：2023年7月新建住宅价格和同比及环比增速10 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速11 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）11 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）11 图表18：2023年7月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）11 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速11 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速11 图表21：100大中城土地供需比（倍）12 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比12 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率12 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率12 图表25：15城库存面积及去化周期12 图表26：一线城市库存面积及去化周期12 图表27：二线城市库存面积及去化周期13 图表28：三线城市库存面积及去化周期13 图表29：重点城市库存和去化周期情况13 图表30：境内新发债规模及同比增速14 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模14 图表32：房企债券相关公告14 图表33：房企债券发行详情14 图表34：房企最新负面事件15 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 全国30余城密集实施“认房不认贷”政策 根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。具体省市为北京、上海、广州、深圳、武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆、江门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、宁德、韶关、清远、珠海、随州、大连、兰州、漳州以及安徽省。 9月13日，福州市住房保障和房产管理局、中国人民银行福建省分行、国家金融监督管理总局福建监管局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，福州市将从2023年9月14日起，实施“认房不认贷”政策。 政策解读： “认房不认贷”政策密集出台后，市场情绪有所回升。8月25日住住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推 动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后，各地陆续在9月上半月密集出台、推进“认房不认贷”政策，与本轮周期此前政策出台不同，此次“认房不认贷”政策触及限购限贷政策更为严格、本轮周期尚未有较大力度的一线城市，政策力度提高叠加一线城市信号意义明确，政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院9月4日-6日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15pct，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10pct。政策持续释放，购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银十市场表现可期。 复苏节奏方面城市分化或将延续，政策方面或仍有放松空间。我们认为本轮周期中仍然存在“领头羊”现象，近两年来西部（成都、西安等）和华北（北京、济南、青岛、石家 庄等）部分城市，无论在销售还是房价方面均表现稳定，因此在近期政策加速托底背景下，我们比较看好此类重点城市在金九银十的表现。政策方面，我们认为除全国范围内“认房不认贷”全面推进外，我们认为差别化信贷政策、限购政策仍然存在放松空间，未来各个地区和城市或将根据“一城一策”原则制定并执行新政，部分增量政策可能超市场预期。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周证监会召开专家学者和投资者座谈会、住建部政策研究中心副主任就“认房不认贷”政策效果表示市场总体反响积极。中国人民银行负责人接受记者采访表示目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善。 地方政策层面：本周兰州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。南京调整优化落户政策、进一步放宽落户条件。青岛、福州、梅州、海口、合肥调整住房限购政策。沈阳举行“金九银十”购房活动。 日期 发布地区 内容 9/8 全国 9月8日消息，证监会近日召开专家学者和投资者座谈会。会议指出，要坚定对防范化解房地产风险的信心。近期有关部门在“城中村”改造、“平急两用”、保障房统筹建设方面推出了一系列举措，出台了调整存量住房贷款利率、降低最低首付比例、“认房不认贷”等方面实质性利好举措，同时充分运用“因城施策”工具箱，随着这些政策措施的实施，相信会促进房地产市场平稳回升。要坚定对防范化解地方债务风险的信心。中央政治局会议强调要制定实施一揽子化债方案。国务院强调要有力有序有效推进重点领域实质性化险，地方债务风险会得到妥善处置和有效治理。 9/9 全国 9月9日，近期《新闻1+1》连线住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛，关注“认房不认贷”落地的政策效果。住建部政策研究中心副主任浦湛表示，政策出台以后，我们也在密切观察。我们认为市场的反响总体上还是积极的。市场机构调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概增加15个百分点，一线城市增幅更高。从政策实际落地来看，我们觉得有着刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象还是非常明显的。市场机构调研显示，带看量还有成交量都有比较明显的提升。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，在因城施策的调控机制下，地方需要根据自身房地产市场形势的变化，进行政策的优化调整。根据对这一轮房地产市场调控政策的统计来看，有180多个城市因城施策进行了政策措施的调整，累计调整次数达到了350余次。限购政策方面，真正实施限购的城市数量还是少数，而少数城市在这一轮房地产市场发展过程当中，也多数对限购进行了优化调整，如调整限购区域、年限等。 9/9 广州 9月9日，据记者多方了解，确认广州首套房商贷利率下限突破LPR，降至LPR-10BP（基点）。广州也成为首个首套房商贷利率下限突破LPR的一线城市。目前，广州执行的最新房贷利率政策为，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。 9/9 兰州 9月9日，甘肃省兰州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涉及首付、契税补贴、首付比例、贷款额度等17条措施，本措施自2023年9月11日起施行，有效期3年。文件