房地产行业周观点：广州房贷新政落地

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 广州房贷新政落地 行业核心观点： ——房地产行业周观点(09.04-09.10) 2023年09月11日 行业相对沪深300指数表现 政治局会议后，房地产利好政策持续推出并落地，核心城市亦 积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注后续政策落地情况以及推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/09/04-2023/09/10），申万一级行业房地产指数下跌1.10%，沪深300指数下跌1.36%，板块表现略强 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 于大市。2023年以来，房地产行业下跌9.55%，沪深300指数下跌3.40%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）9月4日，规划建设保障性工作部署电视电话会议在京召开，会议强调，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售；（2）9月7日，深圳市向港澳居民放松购买商用物业的限购；（3）9月10日，广州最新政策公布，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最 低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。此新政从9月8日起执行。 行业基本面情况：8月28日-9月3日，30大中城市商品房环比成交量上涨，当周成交259.30万平方米，环比上涨14.17%，其中，一线城市成交56.47万平方米，二线城市成交161.67万平方 米，三线城市成交41.16万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌4.91%，其中一线上涨6.38%，二线下跌9.86%，三线下跌2.78%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比下跌7.73%，其中一线下跌13.59%，二线下跌4.06%，三线下跌6.60%；百城住宅类土地供应建面为1379.8万平方米，四周滚动同比下跌41.8%，年初至今累计供应面积同比下降25.04%；百城住宅类土地成交建面为405.3万平方米，四周滚动同比下降44.9%，年初至今累计同比下降23.37%。 重点公司动态：ST美置、张江高科发布股票异常波动公告；保利发展、万科等公司发布8月销售数据。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 发行交易机制持续优化 核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间 优化调整政策持续落地 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌1.10%，表现略强于大市4 1.2上周地产各细分板：产业地产持续上涨4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况8 3.1上周商品房销售环比上涨，同比下跌8 3.2上周二手房成交量有所下降9 3.3上周土地市场表现仍然较弱11 4行业融资情况跟踪12 5重点公司公告跟踪13 6投资建议与风险提示14 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现环比下降4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速12 图表29：百城住宅类土地成交溢价率12 图表30：境内债券发行金额（亿元）12 图表31：境外债发行情况12 图表32：重点公司公告跟踪13 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌1.10%，表现略强于大市 上周（2023/09/04-2023/09/10），申万一级行业房地产指数下跌1.10%，沪深300指数下跌1.36%，板块表现略强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌9.55%，沪深300指数下跌3.40%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现环比下降 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板：产业地产持续上涨 上周,A股地产各细分板块均上涨。其中产业地产板块涨幅最大，当周上涨9.88%，商业地产板块下跌1.89%，住宅开发板块下跌1.94%，物业管理板块下跌2.18%。个股方 面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：张江高科、*ST泛海、ST世茂，其中，张江高科周度涨幅37.63%，*ST泛海周度涨幅20.51%，ST世茂周度涨幅11.81%。跌幅排名前3位的房地产个股为：天房发展、京投发展、中迪投资。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：融创中国、融信中国、正荣地产。跌幅排名前3位的房地产个股为：德信中国、正商实业、弘阳地产。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 9月4日，中国人民银行北京市分行相关人士表示，如果存量首套住房贷款借款人的房贷利率高于公布的利率下限，可以和商业银行协商抹去多余的加点部分。此外，央行北京分行正在研究LPR改革之前的存量房贷利率调整方案，预计在9月25日之前向社会公布。（财联社）9月6日，证券时报头版评论文章称，为进一步提振房地产市场、稳定有潜在购房需求群体的信心和预期，非一线热点城市的房地产购售限制性政策都可因城施策尽快取消。（证券时报）9月7日，深圳市住房公积金管理中心的相关人士表示向港澳居民（不包括台湾居民和境外人士）放松购买商用物业的限购，相关政策调整是否会对外发布尚未明确。（中国房地产网）据南京发布，为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。同时对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。（同花顺财经）9月10日，最新政策公布，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。此新政从9月8日起执行。（财联社） 宏观新闻 9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在北京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会上指出要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。（澎湃网） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 地区 部门或文件 类型 主要内容 沈阳 《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通 知》 住房信贷等 《通知》包含8个方面26条措施。其中包括实施首套房贷款“认房不认贷”政策；取消限制性购售政策，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求；落实差别化税收政策等。 随州 《随州市住房公积金中心关于调 住房信贷等 《通知》包含7个方面，其中包括实施首套房贷款“认房不认贷”政策；调整优化住房公积金可贷额度核定范围；取消异地使用的户籍限制；取消异 整优化住房公积金“认房认贷”等使用政策的通 知》 地缴存职工开户存入金额限制；调整优化个人征信报告逾期记录认定标准；取消离职提取账户封存时间限制；调整优化灵活就业人员提取方式。 全国 《关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告》 住房贷款 中国建设银行关于存量首套个人住房贷款利率调整规则：（1）2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；（2）2019年10月8日（含）—2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；（3）2022年5月15日（含）—2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。 全国 《关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告》 住房贷款 中国银行将于2023年9月25日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。调整规则为：（1）2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整；（2）2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整；（3）2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。 全国 《关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告》 住房信贷 中国农业银行关于存量首套住房贷款利率调整规则：（1）对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发