房地产行业周报：利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政

房地产 2024年06月02日 投资评级：看好（维持） 利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政 ——行业周报 齐东（分析师）郝英（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017 29% 14% 0% -14% -29% -43% 房地产沪深300 核心观点：利好政策持续加码，上海、广州、深圳相继落地新政 本周我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。融资端国内信用债单周发行同环比增长，累计发行规模同比降幅收窄。本周政策端延续宽松态势，截至6月2日，全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部进入“3字头”。其他二线城市， 2023-062023-102024-02 数据来源：聚源 相关研究报告 《广州、深圳同日落地购房新政，有望加快行情回暖—行业点评报告》 -2024.5.29 《地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存—行业深度报告》 -2024.5.29 《上海多层次优化购房条件，后续宽松政策可期—行业点评报告》 -2024.5.27 将房贷水平直接降至央行提出的政策底线，则几乎成为标配。同时本周上海、广 州、深圳相继出台限购、限贷等宽松政策，从而刺激楼市活跃度。我们认为利好政策叠加效应会逐渐凸显，北京及其他城市也将逐渐跟进。在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：2023年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策 中央层面：住建部、财政部、央行：截至2023年末，住房公积金累计缴存总额 291623.52亿元，缴存余额100589.80亿元，分别比2022年末增长13.50%、8.80%。地方层面：上海：将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续 缴纳满2年及以上”；将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。已赠与住房不再计入赠与人拥 有住房套数。广州：商贷购买首套、二套住房的居民家庭，最低首付比例分别调 整为不低于15%、25%，并取消利率下限。 市场端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 销售端：2024年第22周，全国64城商品住宅成交面积307万平米，同比下降 32%，环比增加23%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4949万平米，累计同比下降42%。全国17城二手房成交面积为183万平米，同比增速8%，前值0%；年初至今累计成交面积3348万平米，同比增速-15%，前值-16%。 投资端：2024年第22周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3169万平 方米，成交土地规划建筑面积1942万平方米，同比下降35%，成交溢价率为0.4%。上海：5月28日，上海迎来2024年第二批次土拍角逐，此次土拍只有4宗地块， 从成交结果来看，浦东上钢街道地块由中铁置业摇号拿下，闵行梅陇地块、杨浦长海社区地块低溢价成交，松江广富林地块底价成交，揽金总计约99.84亿元。 融资端：国内信用债发行规模同环比增长 2024年第22周，信用债发行118亿元，同比增加56%，环比增加413%，平均加权利率2.53%，环比减少4BP。信用债累计发行规模1953亿元，同比减少2%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、2023年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策3 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长8 2.1、64大中城市新房成交环比增长8 2.2、17城二手房成交同比增长10 3、投资端：土地成交面积同比下降，上海二批次土拍收官11 4、融资端：国内信用债发行规模同环比增长13 5、一周行情回顾13 6、投资建议：维持行业“看好”评级15 7、风险提示15 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比下降9 图2：64大中城市新房成交面积环比增长9 图3：2024年第22周64大中城市成交面积同比下降环比增长9 图4：2024年第22周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长9 图5：2024年第22周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长10 图6：2024年第22周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长10 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好10 图8：17城二手房成交同比增长11 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好11 图10：100大中城市土地成交面积同比下降12 图11：100大中城市土地成交总价同比下降12 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降12 图13：信用债单周发行规模同比增长13 图14：信用债累计发行规模同比减小13 图15：房地产指数下跌4.72%，板块表现弱于大市14 表1：2023年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策6 表2：本周房地产行业个股中张江高科、三湘印象、世荣兆业涨幅靠前14 表3：本周房地产行业个股中新华联、*ST中迪、中润资源跌幅靠前14 1、2023年公积金缴存总额同比增长，多省放松限贷政策 中央层面：（1）金融监管总局：召开党委会议，研究部署《防范化解金融风险问责规定（试行）》贯彻落实举措。其中，会议强调，要促进金融与房地产良性循环，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。（2）国开行：该行为北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目发放了1002.47亿元的城中村改造专项借款，旨在建设100 万套安置房，惠及约53万户村民。（3）住建部、财政部、央行：5月31日，住房城 乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布了《全国住房公积金2023年年度报告》。 2023年，住房公积金实缴单位494.76万个，实缴职工17454.68万人，分别比2022年增长9.29%和2.80%。新开户单位77.15万个，新开户职工2017.11万人。2023年，住房公积金缴存额34697.69亿元，比2022年增长8.65%。截至2023年末，住房公 积金累计缴存总额291623.52亿元，缴存余额100589.80亿元，分别比2022年末增长13.50%、8.80%。 地方层面：（1）黑龙江省：政策规定，即日起全面优化住房信贷政策，取消黑龙江省首套、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平，即首套房调整为不低于15%，二套房不低于25%。取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。（2）东莞：5月27日，东莞市住房公积金管理中心发布新政策，放宽住房公积金个人住房贷款限制，取消户籍限制，提高贷款额度，首套房最高贷款额度提升至120万元。（3）吉林省：人 民银行吉林省分行宣布自5月24日起取消首套和二套住房贷款利率政策下限，并优化住房信贷政策。首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房为不低于25%。 （4）武汉：纯公积金贷款继续执行首付比例，即缴存职工家庭购买首套普通自住住 房的，住房公积金个人住房贷款最低首付比例不低于20%；组合贷款严格控制贷款比例，即缴存职工家庭购买首套普通自住住房的，住房公积金个人住房贷款比例不 得高于80%。（5）上海：一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金 （含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高 贷款额度调整为160万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充 公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度 调整为130万元。二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。（6）上海：一是首套住房商业性 个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利 率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。（7）上海：一是将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳满3年及以 上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”。二是将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩大至所在区全域； 非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。三是对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。四是对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下 的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。五是多孩家庭可再购买1套住房。六是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。（8）福建省：住建厅联合国家金融监管部门和省金融投资公司发布房地产融资协调机制，旨在提 高贷款审批效率。目前，102个白名单项目总融资需求226.91亿元，已发放贷款58亿元，65家民企获授信114.62亿元。未达标项目考虑实施告知承诺和容缺办理机制，寻求政府解决方案。（9）巢湖：5月27日，安徽省合肥市巢湖市发布楼市新政，涉及公积金贷款、购房补贴等八项措施。其中，在巢湖市（含安巢经开区）以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。这意味着在巢湖市买房即可实现全家落户。（10）广州： 5月27日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30余中介机构名列其中。截至目前，广州全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个，成为规模最大、配置最优的住房“以旧换新”活动。（11）上海：自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。出售建筑面积30平方米以下、30～50平方米，50～70平方米每套补贴标准2、2.5、3万元。（12）深圳：根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为 LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。（13）广州：