房地产行业周观点：“金融16条”期限延长，央行鼓励协商变更存量房贷合约

近期核心观点： 当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，我们应当正确看待Q1高增后Q2的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计Q4将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 市场表现回顾： 板块方面，2023.7.10-2023.7.14期间，房地产指数（中信）下跌1.5%，沪深300指数上涨1.9%，房地产板块跑输沪深300指数3.5个百分点，位居所有行业第29位(即倒数第一）。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.9%，沪深300指数上涨0.9%，房地产板块跑输沪深300指数4.8个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.2%，沪深300指数下跌2.8%，房地产板块跑输沪深300指数14.5个百分点。 个股方面，2023.7.10-2023.7.14期间，37只个股上涨，83只个股下跌，14只个股持平，占比分别为28%、62%、10%。涨跌幅居前5位的个股为：津滨发展、大千生态、大港股份、中润资源、*ST泛海，居后5位的个股为：财信发展、格力地产、万泽股份、金科股份、中南建设。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏趋弱。从新房维度，2023年7月14日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-34%；截至7月14日，30城商品房当年累计成交面积为7749万㎡，同比-2.1%。从二手房维度，样本7城成交累计同比持续下滑。2023年7月14日，样本7城二手住宅当周成交面积75万㎡，环比-2%。截至7月14日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2700万㎡，同比+41%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期+0.2%。 拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年7月16日，100大中城市住宅类用地当周成交面积105万㎡，环比-72%。截至7月16日，100大中城市住宅类用地累计成交面积16425万㎡，累计同比-23%，较2021年同期-64%，较2020年同期-64%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率0.6%，处于较低水平。 行业政策要闻： ①《金融支持房地产市场平稳健康发展》（“金融十六条”）有关政策期限延长至2024年末。②2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，央行邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究；此外支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。③广东珠海、广东汕头、四川德阳、辽宁沈阳优化公积金贷款政策。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，我们应当正确看待Q1高增后Q2的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计Q4将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第29位 2023.7.10-2023.7.14期间，房地产指数（中信）下跌1.5%，沪深300指数上涨1.9%，房地产板块跑输沪深300指数3.5个百分点，位居所有行业第29位(即倒数第一）。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.9%，沪深300指数上涨0.9%，房地产板块跑输沪深300指数4.8个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.2%，沪深300指数下跌2.8%，房地产板块跑输沪深300指数14.5个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.7.10-2023.7.14） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为28%、62%、10% 2023.7.10-2023.7.14期间，37只个股上涨，83只个股下跌，14只个股持平，占比分别为28%、62%、10%。涨跌幅居前5位的个股为：津滨发展、大千生态、大港股份、中润资源、*ST泛海，居后5位的个股为：财信发展、格力地产、万泽股份、金科股份、中南建设。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏趋弱 从新房维度，30城销售复苏较弱。2023年7月14日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-34%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-31%、-29%、-48%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-10%、-41、-44%。截至2023年7月14日，30城商品房累计成交面积为7749万㎡，同比-2.1%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-0.7%、-6%、+1%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+18%、-7%、-7%。 从二手房维度，样本7城成交累计同比持续下滑。2023年7月14日，样本7城二手住宅当周成交面积75万㎡，环比-2%。截至2023年7月14日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2700万㎡，累计同比+41%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期+0.2%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交走弱 2023年7月16日，100大中城市住宅类用地当周成交面积105万㎡，环比-72%。 截至7月16日，100大中城市住宅类用地累计成交面积16425万㎡，累计同比-23%，较2021年同期-64%，较2020年同期-64%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率0.6%，处于较低水平。 图19：100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.7.10-2023.7.16期间，行业政策要闻主要包括：①《金融支持房地产市场平稳健康发展》（“金融十六条”）有关政策期限延长至2024年末。②2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，央行邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究；此外支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。③广东珠海、广东汕头、四川德阳、辽宁沈阳优化公积金贷款政策。 表1：近期行业政策一览（2023.7.10-2023.7.16） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明