房地产行业周观点：广州探索房票安置，上海金山区放松限购

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 广州探索房票安置，上海金山区放松限购 2023年10月30日 ——房地产行业周观点(10.23-10.29) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 根据统计局公布的行业9月数据显示，行业销售端同比降幅收窄、库存微降，但行业销售、开工以及投资端表现仍较弱，在整体预期较弱的背景下，建议持续关注政策端的边际变化以及行业销售端修复进展，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：2023/10/23-2023/10/27，申万一级行业房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨1.48%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌20.19%，沪深300指数下跌7.99%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了全国 人大常委会关于批准国务院增发国债和2023年中央预算调整方案的决议；（2）深圳提高无房职工住房公积金租房提取额度标准，深圳无房的缴存职工可按月应缴存额的100%提取住房公积金；（3）8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。其明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性；（4）10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》、《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过，广州也成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市； （5）上海金山区放松限购条件等。 行业基本面情况：整体商品房销售环比持续上升。10月16日-10月22日，30大中城市商品房当周成交274.77平方米，环比上升10.69%，同比下跌5.81%，其中，一线城市成交67.22万平方米，二线城市成交155.73 万平方米，三线城市成交51.82万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌6.81%，其中一线上涨1.56%，二线下跌10.24%，三线下跌6.43%； 14大中城市二手房成交面积四周滚动同比微降0.64%，其中一线下降5.99%，二线上升14.69%，三线下降18.55%；百城住宅类土地供应建面积为881.9万平方米，四周滚动同比下跌67.7%，年初至今累计供应面积同比下降32.16%；百城住宅类土地成交建面为399.2万平方米，四周滚动同比下降48.5%，年初至今累计同比下降28.56%。百城住宅类土地溢价率为4.70%，环比上升2.42pct，其中一线溢价率为11.24%，二线溢价率为0.03%，三线溢价率为5.87%。 重点公司动态：华侨城A、万科A等企业发布三季度报告等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 10月主流房贷利率下降，多地取消地价限制 9月销售降幅收窄，投资端仍较弱 居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周板块上涨0.22%，弱于大市4 1.2上周各细分板块表现分化4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况9 3.1上周整体商品房销售环比持续上升9 3.2上周各线级城市的二手房成交量同环比均上升11 3.3上周整体住宅类土地市场热度较低13 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示17 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览7 图表10：30大中城市商品房销售同比增速10 图表11：一线城市四周滚动同比增速10 图表12：二线城市四周滚动同比增速10 图表13：三线城市四周滚动同比增速10 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速13 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速13 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速13 图表29：百城住宅类土地成交溢价率13 图表30：境内债券发行金额（亿元）14 图表31：境外债发行情况14 图表32：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周板块上涨0.22%，弱于大市 2023/10/23-2023/10/27，申万一级行业房地产指数上涨0.22%，沪深300指数下上涨 1.48%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌20.19%，沪深300指数下跌7.99%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2上周各细分板块表现分化 2023/10/23-2023/10/27,A股地产各细分板块表现分化。物业管理板块当周上涨1.37%， 住宅开发板块上涨0.42%，商业地产板块下跌0.40%，产业地产板块下跌0.84%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：顺发恒业、云南城投、山子股份，其中，顺发恒业周度涨幅61.82%、云南城投周度涨幅29.68%、山子股份周度涨幅16.45%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST泛海、中润资源、天健集团。 2023/10/23-2023/10/27，港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：COSMOPOLINT'L、建业地产、华润万象生活。跌幅排名前3位的房地产个股为：金科服务、招商局置地、路劲。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方信息 10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》及《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称《专项规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。《专项规划》提出，统筹新增用地与存量用地资源配置，通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用；明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个；优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率；建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系，探索完善规划管理机制体制；聚焦人民群众的生命安全、身体健康和“急难愁盼”等问题，通过城市更新补齐公共基础设施短板，促进公共服务均等化。（观点网）10月26日，成都最后一次采取“限价竞买+抽签竞得”的土拍拉开帷幕，本次7宗地块的出让不仅取消了住宅清水限价，还打破了此前延续的“双限”制度，仅保留了土地最高限价。最终，7宗地全部达成交易，总用地面积达28.79万平方米，规划建筑面积超64万平方米，成交总金额约68亿元，平均溢价水平在8.33%。其中4宗地块达到触顶摇号，甚至出现逾40家房企哄抢一宗地的情况。观点新媒体了解到，本次供地结束后，成都的土拍规则将重回“价高者得”的时代，这也意味着“双限”政策对市场调控目的已经达到。（财联社）10月26日，中国人民银行北京市分行、国家外汇管理局北京市分局举行2023年第四季度新闻发布会。人民银行北京市分行货币信贷管理处副处长孙昱在会上指出，目前北京地区商业银行原先执行首套房贷政策的贷款已于9月25日全部完成利率下调，可为借款人每年节约6.8亿元利息支出。对于借款人实际住房情况符合北京首套住房标准的其他存量住房，借款人主动向承贷银行提出申请后，银行将加快审批流程，批量进行调整。（观点网） 宏观新闻 10月24日，自然资源部召开媒体座谈会，部国土空间规划局相关负责人在会上解读了近日印发的《关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（以下简称“《通知》”）出台背景、基本原则和具体要求等相关内容。《通知》强调，各类城镇建设所需要的用地均需纳入全省（区、市）规划城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数统筹核算。市县国土空间规划实施中，要避免“寅吃卯粮”，在增量用地使用上要分阶段、按比例为“十🖂🖂”“十六🖂”期间留下不少于35%、25%的增量用地空间；在年度增量用地使用规模上，在为每年保留�年平均规模的80%的前提下，允许其余部分用于年度间调剂，但不得突破分阶段总量控制。（观点网） 10月25日，国新办举行国务院政策例行吹风会。财政部副部长朱忠明在吹风会上表示，关于资金规模，结合灾后恢复重建和防灾减灾救灾工作需要，并统筹财政承受能力，决定在今年四季度增加发行2023年国债1万亿元，作为特别国债管理。按此测算，2023年全国财政赤字由3.88万亿元增加到4.88万亿元，中央财政赤字由3.16万亿元增加到4.16万亿元，预计财政赤字率由3%提高到3.8%左右。关于资金投向，聚焦中央政治局常委会会议确定的重点任务，围绕灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力，主要用于8个方向：灾后恢复重建；以海河、松花江流域等北方地区为重点的骨干防洪治理工程；自然灾害应急能力提升工程；其他重点防洪工程；灌区建设改造和重点水土流失治理工程；城市排水防涝能力提升行动；重点自然灾害综合防治体系建设工程；用于东北地区和京津冀受灾地区等高标准农田建设。此外，此次增发的1万亿元国债，全部通过转移支付方式安排给地方，，根据有关工作进展和项目储备等情况安排使用，以强有力的资金保障工作的落实，集中力量支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力。（北京日报）10月26日，经济观察网获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。“14号文”提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住