房地产行业周观点：广州优化限购政策，行业销售端有所回升

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 广州优化限购政策，行业销售端有所回升 2023年09月25日 ——房地产行业周观点(09.18-09.24) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 政治局会议后，房地产利好政策持续推出并落地，核心城市亦积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注后续政策落地情况以及推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/09/18-2023/09/24），申万一级行业房地产指数下跌0.51%，沪深300指数上升0.81%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌11.49%，沪深300指数下跌3.43%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）房地产税立法暂缓；（2）监管拟设立城中村改造专项借款，并鼓励在市场化法治化的原则下，鼓励银行供城中村改造贷款，专款专用，封闭管理；（3）9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，人民银行将继续密切关注市场动态，维护好市场竞争秩序，推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地；（4）贝壳研究院发布报告显示，2023年9月中国百城首套主流房贷利率平均为3.90%，与上月持平；二套房主流房贷利率平均为 4.57%，较上月降低24个基点；（5）广州进一步提出优化住房限购，番禺、花都、黄埔、白云四镇取消限购；个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；（6）武汉、西安等城优化限购政策；长春、甘肃等城放宽对多子女家庭购房申请住房公积金贷款的限制； 行业基本面情况：商品房及二手房成交量均有所回升。9月11日-9月17日，30大中城市商品房环比成交量上涨，当周成交198.82万平方米，环比上涨11.88%，同比下跌9.42%，其中，一线城市成交 46.39万平方米，二线城市成交108.92万平方米，三线城市成交43.61万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌5.17%，其中一线上涨3.08%，二线下跌9.01%，三线下跌3.34%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上升2.90%，其中一线上涨1.91%，二线上升4.24%，三线上升1.35%；百城住宅类土地供应建面为231.4万平方米，四周滚动同比下跌55.1%，年初至今累计供应面积同比下降28.06%；百城住宅类土地成交建面为535.6万平方米，四周滚动同比下降41.9%，年初至今累计同比下降23.13%。 重点公司动态：华侨城A公布了8月经营情况等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 行业低速增长，盈利能力有望筑底企稳成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市多地取消住房限购政策 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌0.51%，表现弱于大市4 1.2上周地产各细分板块表现分化4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况8 3.1上周各线级城市商品房销售均上涨8 3.2上周各线级城市的二手房成交量同环比均上升9 3.3上周土地市场仍处低位11 4行业融资情况跟踪12 5重点公司公告跟踪13 6投资建议与风险提示13 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现环比下降4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览7 图表10：30大中城市商品房销售同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速12 图表29：百城住宅类土地成交溢价率12 图表30：境内债券发行金额（亿元）12 图表31：境外债发行情况12 图表32：重点公司公告跟踪13 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌0.51%，表现弱于大市 上周（2023/09/18-2023/09/24），申万一级行业房地产指数下跌0.51%，沪深300指数上涨0.81%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌11.49%，沪深300指数下跌3.43%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现环比下降 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块表现分化 上周,A股地产各细分板块表现分化，产业地产下降幅度最大。产业地产板块当周下跌 6.57%，住宅开发板块下跌0.01%。物业管理板块及商业地产板块微涨，分别上涨0.29%、 0.18%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：*ST泛海、中迪投资、南国置业，其中，*ST泛海周度涨幅14.02%，中迪投资周度涨幅7.83%，南国置业周度涨幅7.34%。跌幅排名前3位的房地产个股为：张江高科、ST世茂、中润资源。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：融创服务、COSMOPOLINT'L、建业新生活。跌幅排名前3位的房地产个股为：正商实业、时代中国控股、弘扬地产。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 9月20日，重庆市人民政府发布关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定。《决定》将征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。同时将纳税期限由每年的10月1至31日调整为每年的10月1日至12月31日。（观点网）9月20日，央广网西安称近日西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，会议上透露，西安市将进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购。同时西安将全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。（央广网）9月20日，雄安新区住房管理中心相关工作人员表示，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。（中国雄安）9月20日，央行海南分行发布海南省市场利率定价自律机制近日发布通知。《通知》显示，自9月21日起调整海口市购房首付政策。对于拥有海南省户籍的居民家庭，贷款购买海口市商品住房，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为35%。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加30个基点。（每日经济新闻）9月21日，由山东省日照市房地产业协会和日照市房地产中介行业协会联合发起的“以旧换新”企业签约暨媒体沟通会在日照文博中心南区举行，全市首批17家房地产开发企业37个开发项目和25家房地产经纪机构代表签署合作协议。（中国房地产网） 宏观新闻 9月18日据证券时报报道，《十四届全国人大常委会立法规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。（观点网）9月19日，21世纪经济报道记者了解到，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。此外，鼓励银行供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。（21世纪经济报道）9月20日，贝克研究院发布报告显示，2023年9月中国百城首套主流房贷利率平均为3.90%，与上月持平；二套房主流房贷利率平均为4.57%，较上月降低24个基点。9月首、二套房主流房贷利率较去年同期分别回落25个和34个基点。9月银行平均放款周期为20天，较上月缩短1天，放款速度加快；9月份，一线城市首二套房贷利率分别为4.48%、4.95%，分别较上个月降 低2个、8个基点，二线城市首套房贷利率为3.88%，与上月持平；二套房利率为4.55%，较上月降低26个基点。三四线城市首套房贷利率维持上月的3.87%，二套利率降低25个基点至4.55%。（中国新闻网）9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，存量房贷利率的降低，可以节约居民利息负担，显著增强消费能力。本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效促进消费增长。下一步，人民银行将继续密切关注市场动态，维护好市场竞争秩序，推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地。（财联社）9月21日，苏州发布情况说明，按照相关调整的统计口径，以2020年第七次全国人口普查公布的常住人口数据来算，苏州城区常住人口为512.51万人。常住人口超过500万，这意味着苏州跻身特大城市行列，我国超大特大城市也由此扩容至22城。（观点网） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 地区 部门或文件 类型 主要内容 宁乡 《宁乡市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》 购房补贴等 《措施》包含12条措施，《措施》指出，推行房屋征收安置“房票”政策，被征收人自愿选择“房票”方式的，征收拆迁补偿款的50%可用“房票”形式支付。对选择“房票”购买新建商品房的，按“房票”实际消费金额的10%予以奖励；推动“认房不认贷”、个人住房贷款利率(二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点)和首付比例下限调整(首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%)等国家政策落实；发放人才购房补贴等。 武汉 《关于进