房地产行业周报：一线城市均落地“认房不认贷”

板块行情：本周（8月28日-9月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。 政策要闻：中央层面：1）证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2）发改委：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求。3）央行、金融监管总局：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点；各地可因城自主进行确定。4）央行、金融监管总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。地方层面：1）北上广深等多城市实施“认房不认贷”政策。2）成都：启动租住保租房按月直付房租试点，支持商品住房现房销售。3）江苏盐城：支持提取住房公积金支付购房首付款。4）青岛：非限购区公积金贷款首套首付调整至20%。 政策点评：本周政策密集出台，1）一线城市在内的多个城市落地“认房不认贷”政策，降低居民购房门槛，尤其是有房贷记录的刚需首套房及“卖一买一”的置换客户，预计利好核心城市新房量价回暖。2）中央定调各城市购房首付比下限分别为20%、30%， 二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市因城施策空间进一步加大。3）央行支持降低存量房贷款利率，适度减轻居民存量贷款压力。 公司动态：1）招商蛇口：上半年签约销售金额1664亿元，同增40%；归母净利润21.53亿，增长14%。2）绿城中国：累计落地绿色建筑项目242个，23年以后获取的新项目百分之百要达到国家绿色建筑标准；拿地到开工时间平均缩短1/4，拿地到首开平均4.7个月。3）中国海外发展：上半年该公司销售合约额1802亿元，同比增长30%。4）华润置地：上半年实现销售额1702亿元，同增40.6%，总土储6548万平。5）中南建设：上半年在解决存量问题，地产业务基本盈亏平衡；下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈开展工作。 销售端：需求端仍然较为疲弱。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交面积环比增长15%，同比下降4.9%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降6%。 投资策略：一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块排名第21位 本周申万地产板块下跌2.1%。本周（8月28日-9月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。 图表1本周申万地产板块上涨2.1%，板块排名第21位 本周A股板块内涨幅第一为金科股份，累计涨幅达24.6%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为金科股份、新大正、中迪投资、我爱我家、张江高科，跌幅前五的个股分别为渝开发、大龙地产、城建发展、万通发展、电子城。 图表2金科股份周涨幅达24.6% 图表3渝开发周跌幅12.1% 本周港股板块内涨幅第一的为绿城中国服务，上涨24.4%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为绿城中国、富力地产、新城发展、碧桂园、贝壳-W，跌幅前五的个股分别为中国恒大、金茂服务、花样年控股、保利物业、新城悦服务。 图表4本周绿城中国上涨24.4% 图表5本周中国恒大下跌83.3% 二、政策要闻：北上广深等多城实施“认房不认贷”，各地可自主实施首套房最低首付比20% 中央层面：1）证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2）国家发展改革委员会：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求。3）央行、国家金融监督管理总局：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点；各地可因城自主进行确定。4）央行、国家金融监督管理总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。 图表6各地可自主实施首套房最低首付比20%，二套房最低首付比30% 地方层面：1）北上广深等多城市：广州深圳在一线城市中率先执行“认房不认贷”，北京、上海9月1日跟进“认房不认贷”政策，此外厦门、武汉、东莞、中山等城市落地该政策。2）成都：启动租住保租房按月直付房租试点，支持商品住房现房销售。3）江苏盐城：支持提取住房公积金支付购房首付款。4）青岛：非限购区公积金贷款首套首付调整至20%。5）贵阳：首次在贵安新区买房公积金贷款额度上浮20％。6）广东：要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。7）贵州：支持公积金“又提又贷”。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：上半年签约销售金额1664亿元，同增40%；归母净利润21.53亿，增长14%。2）绿城中国：累计落地绿色建筑项目242个，23年以后获取的新项目百分之百要达到国家绿色建筑标准；拿地到开工时间平均缩短1/4，拿地到首开平均4.7个月。3）中国海外发展：上半年该公司销售合约额1802亿元，同比增长30%。4）华润置地：上半年实现销售额1702亿元，同增40.6%，总土储6548万平。5）中南建设：上半年在解决存量问题，地产业务基本盈亏平衡；下半年围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈开展工作。 图表8绿城拿地到开工时间缩短1/4，中南下半年专注于保交付、定增发债及扭亏为盈 三、销售端：新房市场需求回暖，二手房市场同环比下降 （一）新房市场：21城成交面积环比上涨15%，同比下降4.9% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上涨15%，同比下降4.9%。1）本周21城商品房成交面积288万方，商品房日平均成交面积41万方，同比下降4.9%，环比上涨15%，近期成交面积持续增长。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.09亿方，同比下降0.48%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积41万方 本周一线城市商品房成交面积为73万平，环比下降2.2%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为73万方、149万方、66万方，环比分别变化-2.2%、+33.9%、+0.9%，同比分别变化-28%、+8%、+4%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别变化-21%、16%、-26%、-1%；二线城市中杭州成交面积环比较大幅增长，为128%；三四线城市扬州环比增长102%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3096万方，同比增长13%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面5073万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交建面2691万方，同比下降3%。 图表10本周21城周度成交面积288万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比下降6%，同比下降4% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降6%。1）本周11城二手房成交面积132万方，日平均成交面积19万方，环比下降6%，同比下降4%，二手房热度仍处低位。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5526方，同比增长28%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方，销售数据小幅回落 本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长4%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为33万方、79万方、21万方，环比分别变化+4%、-13%、+14%，同比分别变化-10%、-7%、+20%。2）一线城市中深圳二手房成交面积6.1万方，环比下降3%，同比增长9%，北京二手房成交面积26.6万方，环比增长6%，同比下降14%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1287万方，同比增长18%；6个二线城市二手房成交面积3470万方，同比增长31%；3个三四线城市二手房成交面积769万方，同比增长30%。 图表12本周11城二手房成交面积132.3万方 四、融资端：本周发债以国央企为主 本周发债以国央企为主，共三家民企发债。1）发行规模最大的为珠江实业集团，本周共发行37亿超短期融资债券。2）昆明安居发行的10亿元私募债票面利率最高，为7.5%； 苏高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.11%。 图表13本周珠江实业集团发行37亿元超短期融资债券 五、投资建议 一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。