“认房不认贷”全面落地后的五个问题：近期一线城市房地产市场有什么新变化？

近期一线城市房地产市场有什么新变化？ “认房不认贷”全面落地后的五个问题 核心结论 分析师 证券研究报告 2023年09月17日 8月末以来，一线“认房不认贷”政策全面落地，南京、济南、青岛等二线 城市核心区放开限购。在新一轮政策密集出台后，投资者高度关注政策的实施效果，我们重点回答以下几个关键问题： 一线二手房挂牌量目前处于什么水平，房价有无新的下行压力？一线“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度当周（8.28-9.3）明显升温，北上广深环比分别+16.1%、+15.4%、+9.1%、+13.9%，第二周有所回落，但 边泉水S0800522070002 13911826169 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 宋进朝S0800521090001 15701005636 songjinchao@research.xbmail.com.cn 仍高于政策落地前水平。政策落地当周一线城市二手房出售挂牌量指数环比 宏观专题报告 +58.8%，新增挂牌量大幅低于今年2-3月春节后积压需求释放的阶段，并且第二周新增挂牌量即开始回落，并未继续走高。此外，供需博弈下二手房价格端暂时企稳。 新房市场何有变化，房价是否出现一定幅度的上涨？从日度和周度数据看，一线新房成交除北京近期有持续回升迹象外，其余城市并未显著上行，基本保持放开前的成交水平，除近期二手房挂牌量上升后，“卖一买一”带来的 置换需求进入新房市场需要一定的时间有关之外，与近期新房供应量变化或许也存在一定关联。价格端来看，一线新房价格表现同样存在分化，京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。 本轮一线楼市新政效果的持续性如何？“认房不认贷”本质上仍属于鼓励居民部门加杠杆的政策范畴，2008年之后我国商品住宅销售共经历4轮筑底反弹的过程，每一轮均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升，居民愿意加杠杆 主要基于收入上涨预期和房价上涨预期，目前两者皆处于历史偏低位置。并且“卖一买一”的置换需求需要底层刚需承接，本轮一线增量的刚需或主要来自于外地有购房贷款记录，符合一线购房条件并且计划在一线置业的人群。这部分人群具体规模不详，但从近期二手房带看数据的回落以及挂牌量的积压可以大致判断出增量刚需对新增二手房供给的消化能力相对有限，即刚需接盘力量不足。从另一个角度来看，去年一线首次出现常住人口外流，并且近几年本地出生人数和结婚人数整体持续走低，对刚需的扩张均会形成掣肘。 “认房不认贷”政策对全国楼市有何影响？贝壳研究院调研数据显示，一二线城市卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。根据我们测算，2022年全国一二线城市通过卖旧买新实现的新建商品住宅销售面积约为8300万平。其中，一线城市约为1800 万平，二线城市约为6500万平。在乐观、中性和悲观情形下，我们估算“认 房不认贷”政策的全面落地可以拉动2023年全国商品住宅销售同比增速约 1.0、0.7和0.3个百分点。 相关研究 经济企稳回升，有望延续到4季度—8月经济数据点评2023-09-15 延续宽松，年内仍可能降息降准—9月14日央行宣布降准点评2023-09-15 能源价格推动通胀超预期———8月通胀点评 2023-09-14 提前发布超预期金融数据—8月金融数据点评 2023-09-11 通胀回升幅度有限，年内仍有降息可能—8月通胀数据点评2023-09-10 一线是否会有更大力度的政策出台？未来1-2个月，还需要密切跟踪一二线 及全国房地产市场销售恢复情况，如果不及预期，第一轮政策仅起到短暂的托底作用，不排除一线政策优化边界进一步扩张的可能性。普宅认定标准的放松、新增贷款加点数的调降以及首付比例的降低或均在政策考量范围之内，但全面放松限购概率不大。 风险提示：宏观环境下行超预期，地产优化政策效果不及预期。 索引 内容目录 一、一线二手房挂牌量目前处于什么水平，房价有无新的下行压力？5 二、新房市场有何变化，房价是否出现一定幅度的上涨？8 三、本轮一线楼市新政效果持续性如何？10 四、“认房不认贷”政策对全国楼市有何影响？12 五、一线是否会有更大力度的政策出台？17 六、风险提示18 图表目录 图1：4月以来一线二手住宅价格下行压力持续加大（%）5 图2：3月以来北京二手住宅去化速度逐月放缓（套）5 图3：7月政治局会议后一线城市二手房平均找房需求热度回升更加显著6 图4：一线城市二手房热度指数6 图5：一线城市二手房挂牌量指数环比大幅上升后再度回落7 图6：一线城市二手房出售挂牌价指数基本保持平稳7 图7：北京近6周二手房成交量变化（套）7 图8：深圳近6周二手房成交量变化（套）7 图9：北上广深新房日度成交数据（套）8 图10：北京新建商品住宅成交情况（套）8 图11：上海新建商品住宅成交情况（套）8 图12：广州新建商品住宅成交情况（套）9 图13：深圳新建商品住宅成交情况（套）9 图14：一线城市商品住宅批准上市套数（套）9 图15：北上广深新建商品住宅销售价格（元/平方米，4WMA）10 图16：今年以来京沪新房市场价格表现好于广深（%）10 图17：2008年以来每一轮商品房销售增速的反弹基本均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升 ...............................................................................................................................................11 图18：居民收入预期和房价上涨预期均处于历史低位（%）11 图19：2017年以来一线城市人口出生数量持续走低12 图20：一线城市登记结婚人数变化（万人）12 图21：改善客户选择新房原因15 图22：郑州市落地认房不认贷政策后商品住宅成交变化（套）16 图23：天津落地认房不认贷政策后商品住宅成交变化（套）16 图24：杭州市落地认房不认贷政策后商品住宅成交变化（套）17 图25：“认房不认贷”落地前后商品住宅成交面积同比变化17 图26：近两年二三线城市新房下行压力大于一线（%）17 表1：“认房不认贷”全面落地后可以降低一线符合条件人群的首付比例和贷款利率10 表2：8月末以来重点一二线城市地产优化政策12 表3：2022年部分二线城市已经执行“认房不认贷”政策16 一、一线二手房挂牌量目前处于什么水平，房价有无新的下行压力？ 年初疫情放开后，一线二手房挂牌量曾出现一轮快速上行，但受预期走弱及部分城市人口净流出等因素影响，去化速度逐月放缓，供需失衡加剧，二手房价格下行压力不断加大。4月以来，一线城市二手住宅价格跌幅持续扩大。国家统计局数据显示，今年5-7月一线城市二手住宅价格环比增速分别为-0.4%、-0.7%和-0.8%，均高于全国水平。以北京为例，3月二手住宅成交套数达到2.2万套，创2018年以来新高，而后逐月回落，7月跌破1万套，8月略有回升，但仍处于近5年历史区间下方运行。 图1：4月以来一线二手住宅价格下行压力持续加大（%）图2：3月以来北京二手住宅去化速度逐月放缓（套） 中国:70个大中城市二手住宅价格指数:环比 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1 中国:70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:环比 25000 20000 15000 10000 5000 2018-2022年运行区间2023 10,960 9,718 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心 一线“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度明显升温，而后回落，新增挂牌量同样先升后降，供需博弈下价格端暂时企稳。 7月政治局会议后，一线城市地产调控政策优化预期升温，找房热度升幅高于二三四线城市。据安居客统计，在政策落地当周（8.28-9.3），北京、上海、广州、深圳二手房热度指数环比分别上升16.1%、15.4%、9.1%和13.9%，预示一线二手房交易量短期可能会出现反弹。但第二周（9.4-9.10）北上广深二手房热度即开始降温，环比分别下降11.8%、7.6%、4.9%和7.9%，但整体上仍高于政策落地前水平。 挂牌量方面，万得数据显示，在政策发布当周，一线城市二手房出售挂牌量指数环比 +58.8%，但新增挂牌量大幅低于今年2-3月春节后积压需求释放的阶段，并且第二周新增挂牌量即开始回落，并未继续走高。挂牌价方面，新政落地后首周挂牌价指数并无明显异动，基本与前值持平，第二周有小幅上行，环比+0.3%。二手房价格端表现暂时平稳或与新政发布后卖方降价意愿减弱，买方需求尚未充分释放有关。我们认为短期二手房价格持续上行动力不足，在政策呵护下亦无较大下跌压力，预计会保持平稳状态。 图3：7月政治局会议后一线城市二手房平均找房需求热度回升更加显著 一线城市二线城市三四线城市 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 资料来源：安居客，西部证券研发中心（注：找房热度指数主要根据购房人群点击量、点击行为等综合计算。） 图4：一线城市二手房热度指数 2023W322023W332023W342023W352023W362023W37 200 180 160 140 120 100 80 147.1 129.7 189.7 175.4 89.3 107.1 98.59 84.9 60 北京上海广州深圳 资料来源：安居客，西部证券研发中心 城市二手房出售挂牌价指数:一线城市 232 230228.2 228 226 224 222 W36（8.28-9.03） 一线“认房不认贷”政策全面落地 图5：一线城市二手房挂牌量指数环比大幅上升后再度回落图6：一线城市二手房出售挂牌价指数基本保持平稳 城市二手房出售挂牌量指数:一线城市 城市二手房出售挂牌价指数:一线城市 W36（8.28-9.03）一 线“认房不认贷”政策全面落地 5.84 25 20 15 10 5 0220 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心 具体看，政策落地后一线二手房成交量稳步回升，不同城市间二手房市场表现存在一定分化，北京成交表现好于深圳。从北京住建委和深圳房管局公布数据来看，在新政发布后，两座城市二手房成交量均稳步回升。在新政落地当周（8.28-9.3）和第二周（9.4-9.10）， 北京二手住宅成交套数分别为2692套和2780套，环比分别上升5.5%和3.3%，第三周 （9.11-9.17）前5日成交继续放量，已突破3100套，环比第二周前5日增长24.6%。深圳在政策放开当周成交套数环比反而下跌13.8%；第二周才开始反弹，环比+22.6%；第三周前5日，成交量继续上行，环比+11.6%，表现不及北京。考虑到网签备案数据的滞后性，预计一线城市二手房成交短期仍会继续放量，但持续性有待观察。 图7：北京近6周二手房成交量变化（套）图8：深圳近6周二手房成交量变化（套） W33（8.7-8.13）W34（8.14-8.20）W33（8.7-8.13）W34（8.14-8.20） W35（8.21-8.27）W36（8.28-9.3）W35（8.21-8.27）W36（8.28-9.3） 800 700 600 500 400 300 200 100 0 W37（9.4-9.10)W38(9.11-9.17) 北京自9月1日起开始执行“认房不认贷”政策 周一周二周三周四周五周六周日 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 W37（9.4-9.10)W38(9.11-9.17) 8月31日，深圳开始实施“认房不认贷”政策 周一周二周三周四周五周六周