房地产行业2023年第35周地产周报：“831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年09月04日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn 广州、深圳相继落地“认房不认贷” 2023-08-31 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策2023-08-28 优化 南昌出台15条房地产新政，西安、福州等2023-08-20 地拟下调购房首付比：——2023年第33 周地产周报 行业房地产行业 行业研究|行业周报 “831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期 ——2023年第35周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第35周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对亏损为0.1%。沪深300指数报收3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收2100.26，周度涨幅2.9%；房地产指数（申万）报收 2739.32，周度涨幅为2.1%。 全国性政策方面，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，并发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。上交所：进一步优化基础设施REITs发行交易机制。证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。地方 政策方面，北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城 市落地“认房不认贷”。多地公布首套房贷利率自律下限。广州：大力推进四大重点片区“统筹做地”新模式试点。 第35周新房和二手房销售量均较上周增加。第35周44大城市新房销售为2.7万套，较第34周增加14.6%；21大城市二手房销售1.7万套，较第34周增加3.7%。一线城市新房、二手房交易较第34周分别增加14.6%、增加1.3%；二线城市新 房、二手房交易较第34周分别增加2.9%、增加6.4%。库存量较34周下降，库销比较34周上升。截至第35周，18大城市库存为100.7万套，较第34周减少4460 套；库销比为19.4个月，较第34周增加0.4个月。本周土地市场活跃度较第34周 上升。第35周36大城市市本级合计成交土地44块。土地出让金减少。2023年第 35周36大城市市本级土地出让金为254.6亿元，较第34周减少172亿元。平均溢 价率下降。2023年第35周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.2%，较第34周 上升3pct。第35周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为8块。 重点公司公告。多家上市公司发布中期业绩公告。万科A终止向特定对象发行A股股票事项。碧桂园向认购人配发3.5亿股、总代价2.7亿港元用于抵消首笔贷款金额。远洋集团附属公司20亿债券本息兑付展期获持有人会议通过。中国恒大自 投资建议与投资标的 2023年8月28日起复牌。 本周央行、金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率，四大一线城市及部分核心二线城市先后落地“认房不认贷”，整体而言，需求端政策力度及落地节奏超预期。差别化住房信贷政策方面，首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限。存量房贷利率方面，政策明确：①适用范围为首套房贷款，也包括部分原购房时点被认定为二套、但符合现行首套房认定标准的情形，②调整幅度由借贷双方协商确定，加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限，结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看，上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显。“认房不认贷”方面，随着北上广深及成都、苏州、厦门等核心一二线城市先后跟进落地，我们认为将有助于改善需求释放，考虑到北京、上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响，我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手，同时二手房抛压或阶段性加大。我们此前提出的地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度。总体而言，我们认为政策总体围绕首套房展开，表明“房住不炒”底线仍被坚持，本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第35周市场行情回顾（2023.08.26~2023.09.01）4 1.1第35周行业指数表现4 1.2第35周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.08.26~2023.09.01）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议12 风险提示13 附录13 图表目录 图1：2023年第35周44城新房成交套数6 图2：2023年第35周21城二手房成交套数7 图3：2023年第35周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第35周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第35周市场行情回顾（2023.08.26~2023.09.01） 1.1第35周行业指数表现 第35周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对亏损为0.1%。沪深300指数报收3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收2100.26，周度涨幅2.9%；房地产指数（申万）报收2739.32，周度涨幅为2.1%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/09/01) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3791.49 2.2% -2.0% -2.1% 创业板指 2100.26 2.9% -3.7% -10.5% 房地产指数（申万） 2739.32 2.1% -3.4% -8.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第35周地产板块个股表现 第35周地产板块涨幅居前的公司分别为金科股份、*ST泛海、新大正、中迪投资、我爱我家。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 金科股份 24.6% 陆家B股 -21.2% *ST泛海 22.6% 渝开发 -12.1% 新大正 15.0% 大龙地产 -11.6% 中迪投资 15.0% 城建发展 -8.5% 我爱我家 11.0% 市北B股 -8.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.08.26~2023.09.01） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策。央行、金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。上交所：进一步优化基础设施REITs发行交易机制。证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。地方政策方面。北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城市落地“认房不认贷”。多地公布首套房贷利率自律下限。广州：大力推进四大重点片区“统筹做地”的改造新模式试点。成都：支持商品住房现房销售；144平以上房源不再实施公证摇号；取得人才安居资格可不受户籍等限制购买商品房。重庆优化限售、限贷、购房补贴等政策。福州：优 化调整房地产限购政策。 全国性政策： 1)中国人民银行、国家金融监督管理总局：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首、二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%。首套房贷款利率政策下限按现行规定（不低于LPR-20bp）执行，二套房贷款利率政策下限调整为不低于LPR+20bp。各地因城施策自主确定辖区内首、二套房最低首付款比例和利率下限（08.31）信息来源：央行 2)中国人民银行、国家金融监督管理总局：一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的，已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。（08.31） 信息来源：央行 3)上交所：发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，进一步优化和明确了基础设施REITs的发售定价、询价认购、二级市场交易、资产评估和配套支持政策等事项。（08.30） 信息来源：观点地产网 4)证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。（08.27）信息来源：观点地产网 地方政策： 5)北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆、东莞、佛山、惠州等城市落地“认房不认贷”：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（08.30~09.02） 信息来源：观点地产网 6)多地公布首套房贷利率自律下限：截至9月2日，包括北京、上海、深圳、广州、天津在内的31个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率自律下限情况。（09.02）信息来源：第一财经 7)广州：召开城中村改造工作推进会，已明确7家市级统筹做地主体，大力推进四大重点片区“统筹做地”的改造新模式试点。（09.01） 信息来源：观点地产网 8)成都：支持商品住房现房销售，对土地出让合同（补充协议、履约协议）等未约定清水销售价格、符合现房销售条件的商品住房项目，开发企业可按不高于周边“双限地”限价水平申报清水销售价格。建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的房源，取得现售备案意见书的项目可不再实施公证摇号。取得人才安居资格可不受户籍等限制购买商品房。 （08.