行业周报：新房成交面积环比增长，一线“认房不认贷”悉数落地

核心观点：新房成交面积环比增长，一线“认房不认贷”悉数落地 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比增长；17城二手房单周成交面积同比持平环比下降。本周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周中国人民银行、国家金融监督管理总局联合定调下调存量房贷利率，多家银行已公布历史执行的首套房贷利率下限水平，确保后续利率调整顺利落地。一线城市“认房不认贷”已经全部执行，同时多家国有银行下调存款利率。我们认为当前部分住房供求关系改善政策已实质落地，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：定调下调存量房贷利率，首套、二套最低首付为20%、30% 中央层面：中国人民银行、国家金融监督管理总局联合定调下调存量房贷利率，并规定首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，分别为20%、30%； 地方层面：北京、上海、广州、深圳四大一线城市，均落地“认房不认贷”政策； 青岛、深圳、武汉、厦门、中山、佛山、西安、福州等二线城市也均对首套房标准及公积金贷款政策作出相应调整。 市场端：土地成交溢价率环比增长，苏州五批次土拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第35周，全国64城商品住宅成交面积303万平米，同比下降32%，环比增加6%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12385万平米，累计同比下降13%。全国17城二手房成交面积为133万平米，同比持平；年初至今累计成交面积5790万平米，同比增速30%，前值31%。 投资端：2023年第35周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2380万平方米，成交土地规划建筑面积1276万平方米，同比下降61%，成交溢价率为3.2%。 天津挂牌出让5宗宅地，最终除津南双林地块流拍外，其余均以底价成交。总成交面积14.27万m，总建筑面积25.27万m，揽金25.11亿元；长沙8宗宅地挂牌出让，最终以6宗底价、1宗中止、1宗流拍收官，总成交面积约29.1万m，总成交规划建面约87.6万m，揽金约28.1亿元，其中万科摘得1宗地块；苏州五批次集中供地完成出让，总出让面积20.04万m，总建筑面积37.14万m，最终5宗宅地2宗封顶、3宗底价成交，揽金约42.9亿元，平均溢价率3.55%，其中一宗摇号地块由中海中签摘得。 融资端：国内信用债累计发行同比增长 2023年第35周，信用债发行80.5亿元，同比增加87%，环比减少41%，平均加权利率3.03%，环比增加6BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、定调下调存量房贷利率，一线“认房不认贷”悉数落地 中央层面：（1）国家统计局:1-7月份，全国规模以上工业企业实现利润总额3.9万亿元，同比下降15.5%，其中:国有控股企业实现利润总额13805.9亿元，同比下降20.3%；股份制企业实现利润总额28835.6亿元，同比下降16.6%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额9355.7亿元，同比下降12.4%: 4私营企业实现利润总额10226.6亿元，同比下降10.7%。（2）财政部:1-7月，国有企业营业总收入477160.7亿元，同比增长4.3%;国有企业利润总额27332.5亿元，同比增长3.9%。（3）人大常委会:十四届全国人大常委会第五次会议审议《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》，防范化解地方政府债务风险是下一步财政五大重点工作之一其中明确，制定实施一揽子化债方案:加强跨部门联合监管，始终保持高压态势，强化定期监审评估，坚决查处新增隐性债务行为，终身问责、倒查责任，防止一边化债一边新增。 （4）中国人民银行、国家金融监督管理总局：①对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。②自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。（5）国有银行:国有六大行中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、交通银行均已在官网更新了人民币存款参考利率表，其中除了邮储银行外，其余五大行调整幅度均为一年期整存整取利率下调10个基点至1.55%，二年期整存整取利率下调20个基点降至1.85%，三年期和五年期整存整取利率下调25个基点，分别至2.2%和2.25%。 地方层面：（1）青岛:青岛市住房公积金管理中心发布通知明确，自2023年8月28日起，购买青岛市非限购区域的首套和第二套自住住房，公积金贷款首付比例分别调整为20%和30%，住房公积金贷款受理时间在2023年8月28日(含)之后执行。（2）成都:建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)的房源、取得现售备案意见书的项目，这两类可不再公证摇号。优化无房居民家庭认定标准，购房家庭中至少有一名登记购房人符合我市住房限购政策，且购房家庭在我市无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。（3）深圳:深圳官宣执行“认房不认贷”政策。深圳市发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，自8月31日起施行。通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（4）广州:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 （5）武汉:武汉市住房保障和房屋管理局网站发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出居民家庭在武汉市申请贷款购买商品住房时，家庭成员在该市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（6）北京：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（7）上海：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。 表1：定调下调存量房贷利率，一线“认房不认贷”悉数落地 2、销售端：新房成交同比下降二手房同比持平 2.1、64大中城市新房成交同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第35周，全国64城商品住宅成交面积303万平米，同比下降32%，环比增加6%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12385万平米，累计同比下降13%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第35周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第35周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第35周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比下降 图6：2023年第35周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第35周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-13%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-20%、-25%、-45%，年初至今累计增速7%、-10%、-26%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比持平环比下降 2023年第35周，全国17城二手房成交面积为133万平米，同比持平；年初至今累计成交面积5790万平米，同比增速30%，前值31%。 图8：17城二手房成交单周同比持平 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比上升，苏州五批次土拍成功 收官 2023年第35周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2380万平方米，成交土地规划建筑面积1276万平方米，同比下降61%，成交溢价率为3.2%。一线城市成交土地规划建筑面积160万平方米，同比增加177%；二线城市成交土地规划建筑面积363万平方米，同比下降72%；三线城市成交土地规划建筑面积753万平方米，同比下降60%。天津挂牌出让5宗宅地，最终除津南双林地块流拍外，其余均 29.1万m，总成交规划建面约87.6万m，揽金约28.1亿元，其中万科摘得1宗地块；苏州五批次集中供地完成出让，总出让面积20.04万m，总建筑面积37.14万m，最终5宗宅地2宗封顶、3宗底价成交，揽金约42.9亿元，平均溢价率3.55%，其中一宗摇号地块由中海中签摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第35周，信用债发行80.5亿元，同比增加87%，环比减少41%，平均加权利率3.03%，环比增加6BPs；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年8月28-9月1日，下同）房地产指数上涨2.14%，沪深300指数上涨2.22%，相对收益为-0.08%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第19位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、泛海控股、新大正、*ST中迪、我爱我家，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为渝开发、大龙地产、城建发展、万通发展、电子城。 图15：本周房地产指数上涨2.14%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中金科股份、泛海控股、新大正涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中渝开发、大龙地产、城建发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比增长；17城二手房单周成交面积同比持平环比下降。本周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周中国人民银行、国家金融监督管理总局联合定调下调存量房贷利率，多家银行已公布历史执行的首套房贷利率下限水平，确保后续利率调整顺利落地。一线城市“认房不认贷”已经全部执行，同时多家国有银行下调存款利率。我们认为当前部分住房供求关系改善政策已实质落地，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。