三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年08月28日 核心观点 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民 家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。 不完全统计15个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市 如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。我们不完全统计一二线主要城市中还有15个城市执行 “认房又认贷”政策，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市。三部委发文推进“认房不认贷”后，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。 目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年。2014年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出首套房贷款利率下限 为贷款基准利率的7折（实际执行约为85折-9折），同时全国层面放松“认房认 贷”，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购房执行首套房贷款 政策。随后自2014年11月至2015年10月期间历经6次降息，房贷基准利率（5年期中长期贷款利率）累计下调165bp至4.9%。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度、认房认贷政策调整内容及范 围、首套房贷利率打折力度不及14-15年。 投资建议与投资标的 住建部等三部委联合发文优化住房套数认定标准，将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。不完全统计15个一二线城市仍有调整空间，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度小于14-15年、认房认贷政策调整内容及范围小于14-15年、首套房贷利率打折力度低于14-15年。 我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对以上城市销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露；四是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，推荐估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注华润置地 (01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 风险提示 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。相关数据统计不完全。 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 证券分析师吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 联系人李睿 lirui1@orientsec.com.cn 联系人张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 南昌出台15条房地产新政，西安、福州等地拟下调购房首付比：——2023年第33周地产周报 2023-08-20 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随 2023-08-16 MLF利率下调：——2023年7月统计局数据点评因城施策持续优化，继续观察后续政策节 2023-08-13 奏及效果：——2023年第32周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化4 15个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间5 本轮房地产信贷政策放松力度与14-15年比较6 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：2013年至今基准利率及房贷利率变化趋势6 图2：贝壳百城首套及二套房主流房贷平均利率7 图3：贝壳百城平均放款周期7 图4：重点城市分能级首二套主流房贷利率7 图5：重点城市分能级房贷贷款成数7 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化 8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。政策原文如下： “一、居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 二、家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。 三、此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱。” 7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上提出落实个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施，三部委《通知》将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。7月27日住建部部长在建筑企业座谈会上，提出要大力支持刚性和改善性住房需求，指明要进一步落实好降低首套房首付比和贷款利率、改善性住房换购税费减免以及个人住房贷款“认房不认贷”等政策方向。本次三部委发文优化个人住房贷款中住房套数认定标准，有望推进“认房不认贷”政策落地。 表1：近期中央房地产信贷政策相关表述 时间 部门 会议/文件 主要内容 2023/7/24 中共中央政治局 政治局会议 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2023/7/27 住建部部长倪虹 企业座谈会 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 2023/7/31 国常会 国务院常务会议 加强逆周期调节和政策储备研究。要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 2023/8/1 央行 2023年下半年工作会议 因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 2023/8/20 央行、金融监管总局、中国证监会 联合电视会议 积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。 住建部、央 《关于优化个人住房贷 推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当 2023/8/25 行、金融监管总局 款中住房套数认定标准的通知》 地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 2023/8/25 财政部、住建部、税务 《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所 自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的 总局 得税政策的公告》 个人所得税予以退税优惠。 数据来源：央行、观点地产网，东方证券研究所 我们认为《通知》中有几个要点值得关注： 以居民家庭为单位，强调名下无成套住房。家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房，无论是否有贷款记录均享受首套房首付和贷款利率，利好卖旧买新的改善性需求。 住房套数核查范围为“当地”。在当地名下无成套住房，即可享受首套房首付及贷款利率，因此异地购房者也有望受益于政策优化，降低首付压力和信贷成本。 此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。三部委发文推进“认房不认贷”，作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，后续各地政策优化有可能加速落地。 15个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间 2022年以来，多数二线以下城市已经优化过认房认贷政策。认房认贷政策是市场过热时期的限制性交易政策，随着房地产市场供需关系发生变化，适时优化相关政策有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。 一线及少数城市认房认贷政策仍有调整空间。我们不完全统计一二线主要城市中还有15个城市执 行“认房又认贷”政策，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市。三部委发文推进“认房不认贷”后，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。 表2：部分“认房又认贷”城市当前执行的限贷政策 能级 城市 首套首付比 二套首付比 首套房贷利率 二套房贷利率 普通住宅 非普通住宅 普通住宅 非普通住宅 一线 北京 35% 40% 60% 80% 4.75% 5.25% 上海 35% 40% 50% 70% 4.55% 5.25% 深圳 30% 50%/70% 60%/80% 4.50% 4.80% 广州 30% 40%/50%/70% 70% 4.20% 4.80% 二线 成都 30% 30%/40% 4.00% 4.80% 重庆 20% 40% 4.00% 4.80% 西安 30% 40%/50%/60%/70% 4.00% 4.80% 厦门 30% 40% 3.70% 4.80% 长沙 30% 35%/40% 4.00% 4.80% 合肥 30% 30%/40%/50% 4.00% 4.80% 福州 30% 40% 3.70% 4.80% 武汉 30% 40% 3.80% 4.60% 青岛 30% 40% 4.00% 4.80% 宁波 30% 40%/60% 4.00% 4.80% 石家庄 20% 30% 3.70% 4.80% 注：多个首付比为该城市存在多种细则，具体如下。深圳：无房有贷款记录，普通住宅50%，非普通70%；有房有贷款记录，普通住宅60%，非普通80%。广州：购买普通住宅，无房贷款已结清40%，有房贷款已结清50%，贷款未结清70%。成都：二圈层以内，无房无贷首付比30%，有房贷款已结清30%，贷款未结清40%。西安：依据购房面积和贷款是否结清分为6种情况。长沙：贷款已结清首付比35%，未结清40%；合肥：贷款已结清30%，1次贷款未结清40%，2次贷款1次未结清50%；宁波：贷款已结清40%，未结清60%。