行业周报：新房成交面积环比增长，推进落实“认房不认贷”政策

核心观点：新房成交面积环比增长，推进落实“认房不认贷”政策 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比增长；17城二手房单周成交面积同比下降环比持平。本周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合推进政策促进“认房不认贷”落实，并将政策纳入“一城一策”工具箱。 同时央行下调1年期LPR 10个基点。我们认为当前住房供求关系改善政策已逐步落地，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行下调一年期LPR利率，三部门推动落实“认房不认贷” 中央层面：住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合推进政策促进“认房不认贷”落实，并将政策纳入“一城一策”工具箱；同时央行下调1年期LPR 10个基点； 地方层面：青岛市支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期延长至2024年8月31日；太原市支持居民换购住房退还个人所得税；武汉市将企业单位的缴存比例下限由8%调整为5%，将企业申请降低缴存比例下限同步修订为5%。 市场端：土地成交溢价率环比下降，南京五批次土拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第34周，全国64城商品住宅成交面积261万平米，同比下降29%，环比增加7%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12035万平米，累计同比下降13%。全国17城二手房成交面积为139万平米，同比增速-1%，前值-7%；年初至今累计成交面积5655万平米，同比增速31%，前值32%。 投资端：2023年第34周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3131万平方米，成交土地规划建筑面积1536万平方米，同比下降53%，成交溢价率为1.7%。 杭州九批次出让7宗地块，总出让面积24.17万m，总规划建面约57.84万m，成交总价约117.78亿元，万科、保利发展、绿城中国均有所斩获；南京五批次12宗涉宅地块全部出让成功，总成交面积约51.8万m，总规划建面约111.4万m，揽金约175.2亿元，平均溢价率2.55%，其中华润联合体底价获得一宗地块。 融资端：国内信用债累计发行同比增长 2023年第34周，信用债发行125.5亿元，同比增加43%，环比增加7%，平均加权利率3.02%，环比持平；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行下调一年期LPR利率，三部门推动落实“认房不认贷” 中央层面：（1）央行:中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。1年期LPR较上一期下降10个基点，5年期以上LPR保持不变。8月中期借贷便利(MLF)的中标利率较此前下降15个基点至2.50%。（2）央视新闻:国家主席习近平在金砖国家领导人第十五次会晤上发表讲话称，要深化经贸、财金合作，助力经济发展。金砖国家要做发展振兴道路上的同行者，反对“脱钩断链”、经济胁迫。要聚焦务实合作，特别是数字经济、绿色发展、供应链等领域，促进经贸和财金领域往来与交流。（3）国务院:要坚定不移深化改革开放，在激发各类经营主体活力、加快建设全国统一大市场、营造一流营商环境等方面实施更多引领性改革，在稳步扩大制度型开放、稳定国际市场份额、更大力度吸引和利用外资等方面采取更多创造性举措，进一步增强发展动力活力。 （4）住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。（5）财政部、税务总局、住建部:自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税:新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 地方层面：（1）青岛:在青岛市行政区域内购买家庭首套自住新建商品房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期延长至2024年8月31日。直系亲属是指购房人本人的配偶、父母和子女。（2）太原:支持居民换购住房退还个人所得税，自2022年10月1日起至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在太原市范围内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（3）沈阳:沈阳市日前发布《进一步促进外来人口落户沈阳的若干政策措施(征求意见稿)》，提出十条新政。将取消落户租赁房屋时间限制:吸引专业技能及突出贡献人员落户:建立以经常居住地登记的户口制度:放宽随军落户地限制等。（4）武汉:将企业单位的缴存比例下限由8%调整为5%，将企业申请降低缴存比例下限同步修订为5%，将申请缓缴和降比的审批权限由公积金管委会下放到公积金中心，以简化审批手续。（5）汕头:对异地缴存住房公积金到汕头市购房的职工，取消其与配偶必须有一方为汕头市户籍或一方须在汕头市缴存住房公积金的条件限制。（6）福建:福建省印发《福建省房地产开发企业信用评价管理办法》的通知，自2023年9月1日实施。依据企业信用得分，对AAA、AA级房企降低预售门槛，加强融资支持。（7）温州：调高并统一全市住房公积金贷款额度双人缴存家庭最高贷款额度调整至100万元，最低保底贷款额度调整至30万元:;单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元，最低保底贷款额度调整至20万元。 表1：央行下调一年期LPR利率，三部门推动落实“认房不认贷” 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第34周，全国64城商品住宅成交面积261万平米，同比下降29%，环比增加7%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12035万平米，累计同比下降13%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第34周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第34周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第34周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第34周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比下降 根据房管局数据，2023年第34周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-13%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-31%、-19%、-44%，年初至今累计增速8%、-10%、-26%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降环比持平 2023年第34周，全国17城二手房成交面积为139万平米，同比增速-1%，前值-7%；年初至今累计成交面积5655万平米，同比增速31%，前值32%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，南京五批次土拍成功 收官 2023年第34周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3131万平方米，成交土地规划建筑面积1536万平方米，同比下降53%，成交溢价率为1.7%。一线城市成交土地规划建筑面积76万平方米，同比下降52%；二线城市成交土地规划建筑面积424万平方米，同比下降52%；三线城市成交土地规划建筑面积1037万平方米，同比下降53%。杭州九批次出让7宗地块，总出让面积24.17万m，总规划建面约57.84万m，成交总价约117.78亿元，万科、保利发展、绿城中国均有所斩获；南京五批次12宗涉宅地块全部出让成功，总成交面积约51.8万m，总规划建面约111.4 广州花都区工业大道以北，广清高速以西地块成功出让，由广州市市政集团有限公司以底价11.58亿竞得；金华武义2宗商住地成功出让，总成交面积103.5亩，总建筑面积12.2万m，总起价5.563亿元；成都8月三批次15宗土地出让成功，总成交面积为47.7万m，约717亩，总成交规划建面为100.6万m，总成交金额为95亿元，平均溢价率为2.1%，其中万科、龙湖、中交城投、中铁建均有所斩获。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第34周，信用债发行125.5亿元，同比增加43%，环比增加7%，平均加权利率3.02%，环比持平；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年8月21-25日，下同）房地产指数下跌3.42%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、珠江股份、大龙地产、天健集团、特发服务，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、新华联、ST世茂、光大嘉宝、金科股份。 图15：本周房地产指数下跌3.42%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中中润资源、珠江股份、大龙地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、新华联、ST世茂跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比增长；17城二手房单周成交面积同比下降环比持平。本周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。本周住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合推进政策促进“认房不认贷”落实，并将政策纳入“一城一策”工具箱。同时央行下调1年期LPR 10个基点。我们认为当前住房供求关系改善政策已逐步落地，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。