房地产行业研究周报：新房销售环比改善，三部门推动“认房不认贷”

房地产行业周报-20230827 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.42%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(08.18-08.24)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交31525套，同比增速-17.7%，环比增速18.8%；合计成交面积308.1万平方米，同比增速-21.1%，环比增速6.4%。 本周(08.18-08.24)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16495套，同比增速-0.8%，环比增速5%；合计成交面积156.2万平方米，同比增速-6.1%，环比增速-0.4%。 本周（08.18-08.24），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19490.6万平方米，环比增速-0.3%，去化周期108.3周。 本周（08.14-08.20），土地供给方面，本周供应土地3130.9万平方米，同比增速1 2.2%；供应均价1996元/平方米，同比增速-10.5%。土地成交方面，本周成交土地1536.2万平方米，同比增速-0.7%；土地成交金额291.6亿元，同比增速-9.5%。本周土地成交楼面价1898元/平方米，溢价率1.7%。 本周（08.18-08.24）房地产企业合计发行信用债345亿元，同比增速106.90%，环比增速84.90%。 投资建议： 8月25日，据新华社，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.42%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、珠江实业、大龙地产、天健集团、京投发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、新华联、万泽股份、世茂股份、光大嘉宝。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】8月26日，为继续支持公共租赁住房（以下称公租房）建设和运营，财政部、税务总局发布关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告。 有关税收优惠政策包括对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税等。 【地方政策】8月24日，西安设立3支政府引导基金当中包括100亿城市更新基金，由西安财金公司发起并认缴出资。市财政根据基金运作情况给予西安财金公司资本金补充支持。同时，积极争取中央和我省城市更新相关专项资金出资支持。基金首期实缴40%，后续出资根据基金运行及资金需求情况灵活安排，原则上3年内实缴完毕。 【地方政策】北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》，北京市物业服务人不得收取生活垃圾处理费，不能重复收取。 【地方政策】温州市住房公积金管理中心《关于进一步完善我市住房公积金业务政策规定的通知》提出，调高并统一全市住房公积金贷款额度，双人缴存家庭最高贷款额度调整至100万元，最低保底贷款额度调整至30万元；单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元，最低保底贷款额度调整至20万元。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【万物云】截至2023年6月30日止六个月，万物云报告期内收入为人民币160.2亿元，同比增长12.5%。其中，社区空间居住消费服务板块收入为人民币90.4亿元，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务板块收入为人民币56.7亿元，同比增长11.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入为人民币13.2亿元，同比增长13.9%。 【万科海外】万科海外上半年收入1.82亿港元净利降97%至253.5万港元。 收入下降乃主要由于下列各项的净影响：(i)期间内收回投资工具的本金导致投资工具的利息收入减少；(ii)来自本集团位于英国伦敦的投资物业Ryder Court的收入因该物业于2022年1月出售而减少；及(iii)来自管理服务的收入增加。 【滨江服务】滨江集团今年上半年实现全口径销售金额825.8亿元，获取土地23宗，整体财务较为健康，账面资金能有限覆盖短期债务和应付账款，滨江集团在对滨江服务提供一定项目供给的同时，也能在其他各业务条线给予帮助。 【碧桂园】中海近13亿收购碧桂园所持广州亚运城26.67%权益将全资持有亚运城。碧桂园表示，本集团正积极化解阶段性流动压力。由于本集团仅于联营公司持有少数权益，本公司认为进行出售事项及变现销售股权价值将对本公司有利。出售事项所得款项目前主要拟用于本集团保交楼等项目建设开支。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(08.18-08.24)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交31525套，同比增速-17.7%，环比增速18.8%；合计成交面积308.1万平方米，同比增速-21.1%，环比增速6.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为6.7%、-25.1%和-24.6%，环比增速为42.1%、9.5%和13.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-10.3%、-23.5%和-24%，环比增速为16.4%、1.4%和8.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.28-8.24），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交106805套，同比增速-21.2%，环比增速-28.8%；合计成交面积835.7万平方米，同比增速-38.6%，环比增速-46.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为61.2%、-29%和-40.2%，环比增速为-23%、-30.5%和-31.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为15.4%、-40.5%和-53.9%，环比增速为-42.1%、-47.6%和-49.2%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(08.18-08.24)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16495套，同比增速-0.8%，环比增速5%；合计成交面积156.2万平方米，同比增速-6.1%，环比增速-0.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-7.9%、2%和-0.9%，环比增速为7.7%、6.1%和-2.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-9.3%、-7.1%和1.3%，环比增速为5.6%、4.7%和-17.8%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.28-8.24），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交55831套，同比增速-25.1%，环比增速-17.1%；合计成交面积543万平方米，同比增速-26.8%，环比增速-17%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-35.2%、-23.1%和-17.4%，环比增速为-15.4%、-16.5%和-21.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-35.3%、-29%和-7%，环比增速为-18.8%、-16.9%和-15.5%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（08.18-08.24），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19490.6万平方米，环比增速-0.3%，去化周期108.3周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.5%、0.1%、0.3%，去化周期分别为97.8周、112.8周、132.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（08.14-08.20），土地供给方面，本周供应土地3130.9万平方米，同比增速12.2%；供应均价1996元/平方米，同比增速-10.5%。土地成交方面，本周成交土地1536.2万平方米，同比增速-0.7%；土地成交金额291.6亿元，同比增速-9.5%。 本周土地成交楼面价1898元/平方米，溢价率1.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.4%、2.9%、0.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（08.18-08.24）房地产企业合计发行信用债345亿元，同比增速106.90%，环比增速84.90%。本月至今（07.28-08.24）房地产企业合计发行信用债742.50亿元，同比增速153.5%，环比增速11.5%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 8月25日，据新华社，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及