房地产开发2023W34：三部门推动落实“认房不认贷”，核心城市有望逐步跟进放松

三部门推动落实“认房不认贷”。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 8月LPR超预期未下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。1年期LPR较上一期下降10个基点，5年期以上LPR保持不变。据贝壳数据，8月全国百城首套主流房贷利率为3.9%，二套为4.81%，环比均持平。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.8%，落后沪深300指数0.87个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共13支，较上周减少11支，下跌股数为107支。 新房：本周30个城市新房成交面积为219.6万平方米，环比提升17.1%，同比下降21.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.0万方，环比22.1%，同比-29.8%；样本二线城市为126.9万方，环比14.0%，同比-15.6%；样本三线城市为38.7万方，环比20.9%，同比-28.3%。从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计9546.0万方，同比-4.3%；一线城市为2229.8万方，同比8.2%；二线城市为5357.4万方，同比-8.6%；三线城市为1958.8万方，同比-4.7%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计108.3万方，环比增长15.8%，同比增长5.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.3万方，环比3.4%；样本二线城市为43.1万方，环比4.9%；样本三线城市为36.9万方，环比47.1%。 信用债：本周共发行房企信用债14只，环比增加4只；发行规模共计150.50亿元，环比增加33.5亿元，总偿还量95.35亿元，环比减少5.62亿元，净融资额为55.15亿元，环比增加39.12亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券、一般企业债（36.5%、31.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（55.5%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 1.三部门推动落实“认房不认贷”，核心城市有望逐步跟进 三部门推动落实“认房不认贷”。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 8月LPR超预期未下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。1年期LPR较上一期下降10个基点，5年期以上LPR保持不变。据贝壳数据，8月全国百城首套主流房贷利率为3.9%，二套为4.81%，环比均持平。 图表1：5年期以上LPR 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.8%，落后沪深300指数0.87个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共13支，较上周减少11支，下跌股数为107支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、珠江实业、大龙地产、华鑫股份、京投发展，涨幅分别为11.6%、10.3%、9.0%、7.7%、6.5%。跌幅前五为泛海控股、新华联、高新发展、万泽股份、世茂股份，跌幅分别为-13.6%、-12.4%、-11.4%、-11.1%、-10.9%。 本周48家重点房企中共计上涨6支，较上周增长2支，涨幅位居前五的为碧桂园、时代中国控股、美的置业、绿城中国、雅居乐集团，涨幅分别为6.6%、6.3%、4.0%、2.3%、1.2%。跌幅前五为融创中国、世茂集团、融信中国、禹洲集团、中国铁建，跌幅分别为-19.8%、-14.5%、-13.6%、-12.2%、-11.7%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为219.6万平方米，环比提升17.1%，同比下降21.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.0万方，环比22.1%，同比-29.8%；样本二线城市为126.9万方，环比14.0%，同比-15.6%；样本三线城市为38.7万方，环比20.9%，同比-28.3%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计9546.0万方，同比-4.3%；一线城市为2229.8万方，同比8.2%；二线城市为5357.4万方，同比-8.6%；三线城市为1958.8万方，同比-4.7%。其中一线城市中，北京（7.1%）、上海（19.6%）、广州（-1.3%）、深圳（-8.5%）。二三线城市中温州（39.6%）、惠州（16.0%）、泰安（14.7%）等总计9城同比均为正，南平（-88.8%）、衢州（-81.7%）、大连（-67.2%）等总计17城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计108.3万方，环比增长15.8%，同比增长5.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.3万方，环比3.4%；样本二线城市为43.1万方，环比4.9%；样本三线城市为36.9万方，环比47.1%。年初至今累计二手房成交面积为3882.1万方，同比变动为33.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1122.1万方，同比14.4%；样本二线城市为1825.6万方，同比37.4%；样本三线城市为934.4万方，同比55.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.21-8.27）共发行房企信用债14只，环比增加4只；发行规模共计150.50亿元，环比增加33.5亿元，总偿还量95.35亿元，环比减少5.62亿元，净融资额为55.15亿元，环比增加39.12亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券、一般企业债（36.5%、31.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（55.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中，陆家嘴4年期企业债（-59bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（8.21-8.27） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（8.21-8.27） 图表27：地方性政策及消息（8.21-8.27） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。