中国恒大二零二二年年报

ChinaEvergrandeGroup 中国恒大集团 (于开曼群岛注册成立的有限责任公司) 股份代号:3333 二零二二年 年报 目录 02董事会及委员会 03公司资料 06主席报告书 06业务回顾 07业务展望 08管理层讨论及分析 12董事及行政架构 15企业管治报告 29董事会报告 41独立核数师报告 44综合财务状况表 46综合损益及其他全面收益表 48综合权益变动表 50综合现金流量表 52综合财务报表附注 179五年财务摘要 02中国恒大集团 董事会及委员会 董事会主席 许家印教授 执行董事 许家印教授肖恩先生史俊平先生刘振先生钱程先生 非执行董事 梁森林先生 独立非执行董事 周承炎先生何琦先生谢红希女士 审核委员会 周承炎先生（主席）何琦先生 谢红希女士 薪酬委员会 何琦先生（主席）许家印教授 谢红希女士 提名委员会 许家印教授（主席）何琦先生 周承炎先生 授权代表 许家印教授方家俊先生 二零二二年年报03 公司资料 总办事处 中国广东省 广州市天河区黄埔大道西78号邮编：510620 香港营业地点 香港湾仔告士打道38号万通保险中心15楼 网址 www.evergrande.com 公司秘书 方家俊先生香港律师 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 股份代号 香港联交所：3333 投资者关系 如有查询，请联络：投资者关系部 电邮：evergrandeIR@evergrande.com电话：(852)22879229 06中国恒大集团 主席报告书 业务回顾 2022年，中国房地产市场持续下行，国家推出各类支持和纾困政策，市场呈现筑底趋势，为行业风险化解出清创造了有利条件。 公司以稳经营、化风险为第一要务，以最大力度积极推进保交楼工作，取得了包括各有关方面、上下游企业、业主等在内多方的理解和支持，实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。同时，恒大汽车实现了“恒驰5”车型的量产和交付；恒大物业总合约面积超8亿平方米、在管面积约5亿平方米，管理规模保持行业领先水平；中国海南海花岛文旅项目稳步运营，累计接待游客超760万人次。 公司针对恒大物业约134亿元存款质押被相关银行强制执行一事，成立了独立调查委员会进行调查，强化了本集团的内控管理。同时，公司对部分董事会成员进行了调整。 本着尊重国际重组原则、公平公正对待所有债权人的现有权利和诉求的原则，公司及顾问团队持续与境外债权人展开深入细致的磋商，并就重组方案中的细节条款展开多轮沟通，稳步推进境外债重组方案的制定。公司在境外债权人的支持下，获得香港高等法院的批准，延期进行清盘呈请聆讯。 二零二二年年报07 主席报告书 土地储备 截止2022年12月31日，集团拥有土地储备2.1亿平方米。 此外，集团还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。 庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。 合约销售 2021年9月后，公司销售一度陷入停滞。随着保交楼项目施工逐步重启，公司销售从2022年4月份开始逐渐恢复，且稳中向好，消费者信心开始修复，为各项工作提供了保障。 2022年全年，集团实现合约销售金额人民币317亿元，合约销售面积390.4万平方米，全年累计销售回款人民币357.9亿元。 截至2022年12月31日，包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1,241个。 业务展望 展望未来，公司将全力保障“保交楼”等重点工作稳步有序推进，做好新能源汽车、物业服务等板块的持续运营，探索对公司核心资产的高效处置和有效盘活，稳步推进风险化解。 承董事会命中国恒大集团主席 许家印 香港，2023年7月17日 08中国恒大集团 管理层讨论及分析 一、债务情况 2022年报表负债总额24,374.1亿元，剔除其中的合约负债7,210.2亿元后的负债规模为17,163.9亿元，较2021年剔除合约负债后的负债规模16,058亿元，同比增加1,105.9亿元。 (1)借款 于2022年12月31日，本集团的借款为人民币6,123.9亿元，较2021年借款人民币6,073.8亿元，增加人民币50.1亿元。 部分借款由本集团之物业及设备、土地使用权、投资物业、开发中物业、持作出售竣工物业、银行现金及本集团内若干附属公司的股本权益作出抵押。于2022年12月31日借款平均年利率为8.12%（2021年12月31日：8.38%）。 (2)贸易及其他应付款 于2022年12月31日，本集团的贸易及其他应付款为人民币10,022.6亿元，较2021年同比增加1,089.2亿元。其中：应付工程材料款5,961.6亿元、其他4,061.0亿元。 (3)其他负债 于2022年12月31日，本集团其他负债为人民币1,017.4亿元。 二、年内经营性亏损 收入 本集团年内收入为人民币2,300.7亿元。其中，有724个项目实现交楼，房地产开发业务收入为人民币2,239.1亿元。 毛利 本集团年内毛利为人民币249.9亿元。年内的毛利率为10.86%。 销售及营销成本 年内本集团销售及营销成本由2021年的人民币 319.5亿元下降至人民币60.7亿元，降幅81%。主要由于年内业务量下降导致销售及营销费用减少支出减少。 行政费用 于年内，本集团的行政费用由2021年的人民币 165.3亿元下降至今年的人民币66.8亿元，降幅 59.6%。主要由于年内业务量下降导致支出减少。 财务成本 年内本集团财务成本人民币474.8亿元。 其他营业费用 年内本集团其他损失净额人民币101.4亿元。 二零二二年年报09 管理层讨论及分析 其他收入 年内其他收入为人民币19.9亿元。主要是利息收入、已没收客户定金以及管理及顾问服务收入。 经营性亏损 综上，年内经营性亏损为人民币433.9亿元。 三、年内非经营性亏损 待售已竣工物业和开发中物业减值 年内存货减值拨备为人民币16.9亿元。主要因为整体市场环境下行导致。本集团将定期就存货价值更新评估，如果市场环境回暖，相应估值将有可能回升。 投资物业公平值收益，净额 本集团年内投资物业公平值收益为人民币18.1亿元。本集团的投资物业主要包括总建筑面积约 453.0万平米的居住社区商业裙楼、写字楼及约 18.4万个车位。 金融资产减值损失 年内金融资产减值为人民币123.8亿元。主要是本集团就对联合营公司及第三方的其他应收款及预付款项计提相应拨备。 其他亏损 年内其他亏损为人民币571.1亿元。是由于土地被收回有关的亏损、联合营投资损失及其他亏损。 四、外汇风险 本集团主要以人民币进行业务。住宅及投资物业绝大部分位于中国大陆。借款中的27.3%以美元及港元计值。 本集团估计，随着人民币汇兑制度日趋以市场为本，人民币汇率将持续双向波动。年内人民币兑美元及港元贬值。本年度，本集团录得汇兑损失 95.9亿元。然而，上述外币借款到期偿还时，有关的实际汇兑损益存在不确定性。 本集团将密切监察汇率风险。如有需要，将按市况调整债务结构。本集团并无订立任何远期合约以对冲外汇波动风险。 五、流动资金及财务资源 于2022年12月31日，本集团现金及现金等价物以及受限制现金总额为人民币143.1亿元。另外，有人民币364.3亿现金已纳入指定账户统一监管，计入其他应收款项。 10中国恒大集团 管理层讨论及分析 重大诉讼 截至2022年12月31日，本公司标的金额人民币3,000万以上未决诉讼案件数量共计1,519件，标的金额总额累计约人民币3,953.96亿元。 或然负债 截至本报告日期，多方已就清偿未付借款、应付工程及日常营运款、延迟交付多个项目及其他事宜针对本集团提出诉讼。董事已评估上述诉讼事项对本集团截至2022年12月31日止年度的综合财务报表及综合财务报表的应计拨备的影响。本集团亦正积极与相关债权人沟通，寻求各种方式解决该等诉讼。董事认为，有关诉讼（不论个别或共同）现阶段将不会对本集团的经营业绩、现金流及财务状况产生重大不利影响。截至2022年12月31日，本集团的重大或然负债约为人民币467.8亿元（截至2021年12月31日止年度：人民币92.4亿元）。 重大投资、附属公司、联营公司及合营企业的重大收购及出售 与光大信托及五矿信托的合作 于2022年2月25日，本集团与光大信托和五矿信托签订合作协议，内容关于出售本集团于4个项目的相关股权予它们，信托机构将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，且本集团有行使回购股权的权利。通过此次与信托机构的合作，本集团可收回在项目的部分前期投资款约人民币19.5亿元。 出售水晶城项目 于2022年3月29日，本集团与浙江省浙建房地产集团有限公司（“浙建房地产”）及浙江省建工集团有限责任公司（“建工集团”）签订协议，以出售水晶城项目100%权益，总代价为人民币3,660,291,200元。 出售城市之光广场项目 于2022年5月26日，本集团与浙建房地产及建工集团签订协议，以出售城市之光广场项目100%权益，总代价为人民币1,347,783,100元。 退还广州恒大足球场地块土地使用权 于2022年8月3日，本集团与广州市规划和自然资源局签订解除协议，以退还坐落于广州市番禺区谢村的体育设施地块及产业地块，包含四个分地块土地使用权。广州市规划和自然资源局就转让事项支付合计人民币5,520,198,158元出让金退库款至指定的专项监管账户。 资产接管人出售资产 本公司已接到资产接管人通知，持有一块位于香港元朗未开发的土地的本公司若干附属公司股权及公司间负债已被资产接管人以636,942,675.16美元出售。 出售深圳商业地 于2022年11月26日，本集团与深圳市安和一号房地产开发有限公司签订协议，以出售一块位于深圳市的商业地，总代价为人民币7,543,203,600元。 除上文披露信息外，截至2022年12月31日止年度内，本集团概无其他重大投资或对附属公司、联营公司或合营企业的重大收购或出售。 二零二二年年报11 管理层讨论及分析 人力资源 2022年，公司持续强化队伍建设，采取机构精简、岗位合并等多项举措，最大力度降本增效。公司实控人和核心管理层带领全集团上下团结一心、努力拼搏，大批干部员工充实到了保交楼项目一线。 于2022年12月31日，集团共有员工102,910人（包括恒大汽车(708.HK)员工4,506人及恒大物业(6666.HK)员工72,076人），房地产开发建设系统员工数量较2021年底减少36.9%。 截至2022年12月31日止年度，集团总雇员成本（包括董事酬金）约人民币46.3亿元（截至2021年12月31日止年度：约为人民币140.7亿元）。 12中国恒大集团 董事及行政架构 执行董事 许家印，64岁，集团董事会主席、地产集团董事长，负责统筹集团整体发展战略，其在房地产投资、房地产开发及企业管理方面拥有逾36年经验。许先生现任中国企业联合会、中国企业家协会副会长，曾任中国人民政治协商会议第十一届全国委员会委员，第十二届、第十三届全国委员会常委、B20中国工商理事会副主席、APEC中国工商理事会副会长、中国房地产协会副会长，曾荣获“改革开放40年百名杰出民营企业家”、“全国脱贫攻坚奖”、“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”等荣誉。彼于1982年在武汉科技大学毕业，自2003年起出任武汉科技大学管理学教授，并于2010年受聘为该校博士生导师。 肖恩，52岁，是我们的执行董事、集团总裁。肖先生同时任中国恒大新能源汽车集团有限公司（股份代号：00708）执行董事及董事长。肖先生于2013年11月加入我们，曾担任本公司常务副总裁、执行总裁、恒大旅游集团有限公司董事长、恒大新能源汽车集团董事长等职务。肖先生拥有