2023年上半年罗马尼亚房地产市场展望

BlazingTrails 市场展望H12023 报告 罗马尼亚房地产 CBRE研究 Blazing步道房地产市场报告2023年上半年|罗马尼亚 Contents 01 02 宏观经济 由于考虑到高通胀和收紧的政策利率，2023年适度的GDP年增长率预测仅为2.2%。 投资 03 罗马尼亚的投资额 1.838亿欧元。在2023年上半年，其中74%的份额以及今年迄今为止最大的一笔交易在第一季度获得。 OFFICE 布加勒斯特现代办公室库存为33.8百万平方米，2023 年上半年末面临新的供应和短期管道短缺。 04 05 工业 罗马尼亚的现代工业库存达到 6.91亿平方米，到今年年底，预计将增加约407,000平方米，到年底将突破7.0亿平方米的里程碑。 零售 06 罗马尼亚零售库存在2023年上半年末达到4.15百万。平方米，布加勒斯特拥有最大的份额，占总面积的30％。 预计到2024年底将聚集439万平方米，现代股票的核心正在重塑，零售园区的份额接近一半。 LAND 在2023年上半年，罗马尼亚进行了大约72公顷的开发用地交易，其中一半以上的物业位于布加勒斯特和伊尔福夫县。买家占总交易面积的45％，设想了新收购的土地，主要是住宅项目 。 2CBRE研究中心©2023CBRE,INC. 01 宏观经济学 增长有限 01 MACRO 罗马尼亚的GDP年增长率预计将在2023 图1：GDP（实际）和政府平衡（占GDP的份额）演变 年整体放缓，因为该预测显示了连续三 12.0% 年的增长。 9.0% 6.0% 由于2.0pps低于上一年的增长，考虑到高通胀和收紧的政策利率，估计2023年的增长为2.2％。未来两年的预测显示略有上升趋势，2024年的年增长率为3.6%，2025年为4.0%。与欧元区GDP相比，该国的GDP演变显示了历史和预测的较高同比增长，例如。 2024年为2.4pps，2025年为2.3pps。 从2021年开始，罗马尼亚的财政赤字下降，这种趋势估计将在短期内继续。如果2021年的差距从-9.6％缩小到-6.7％，2023年的政府余额（占GDP的份额）预计为-4.9％，收缩 3.0% 同比增长 0.0% -3.0% -6.0% -9.0% -12.0% 20152016201720182019202020212022F2023F2024F2025 预计更引人注目，2024年达到-3.6%，2025年达到-3.5%。罗马尼亚GDP实际，年增长率欧元区GDP实际，年增长率 罗马尼亚政府余额，占GDP的份额欧元区政府余额，占GDP的份额 来源：牛津经济学，CBRE研究 01 MACRO 2023年的失业率预计为5.5％，与2022年的失业率相比略低。如果2020年失业率飙升，达到6.1%， 2021年和2022年失业率降至5.6%，预计2024年将缓慢下降5.2%，2025年将进一步下降4.9%。与欧元区相比，该国的失业率低于该地区的平均水平，预计2023年为6.6%，2024年和2025年为6.7%。 图2：失业率演变 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2015 2016 2017 2018 2019 罗马尼亚 2020 2021 欧元区 2022F2023F2024F2025 5.5% 2023年失业率，略低于上一年 01 MACRO 罗马尼亚的私人消费预计将在2023年和2024年增加，因为由于大宗商品价格高企和通货膨胀，买家仍然谨慎对待他们的开支。 图3：消费者价格指数和私人消费演变 15% 10% 从2020年起，罗马尼亚的私人消费预计将录得温和的年度增长，2023年和2024年预计同比增长 3.2％和2.9％，因为买家仍然谨慎，他们的支出受到商品价格和通货膨胀的影响。尽管如此，预计2025年的年度增长将更加显著，分别为5.1％。 在今年第二季度，罗马尼亚国家银行将货币政策利率维持在7.00％，这是年初采用的价值，预计将在全年保持不变，以不断努力遏制通货膨胀。考虑到国家银行为缓解通货膨胀而采取的措施的幅度，可以在2024年看到货币政策利率的下降趋势。 2023年的CPI通胀率预计将达到10.3％，与2022年的值相比降低了3.5pps，这是近年来的最大记录。减少主要是由于燃料和电力价格的下降。 此外，2024年和2025年的预测显示下降幅度更大，降至5.1%，进一步降至2.7%。 同比增长 5% 0% -5% -10% 20152016201720182019202020212022F2023F2024F2025 罗马尼亚CPI欧元区CPI罗马尼亚个人消费欧元区个人消费 01 MACRO 国家恢复和复原计划（ PNRR） 是该国经济中注入的新鲜空气的重要来源。 3.22B EUR 欧共体向罗马尼亚支付的总金额 6月2023，罗马尼亚收到了欧盟委员会关于在PNRR内提交的第二次付款请求的积极答复。付款金额为欧元 3.22亿。，其中21.4亿欧元。代表无偿财务支持和10.8亿欧元。以贷款的形式提供支持。然而，罗马尼亚将收取5336万欧元。更不用说，关于能源投资的两个里程碑还没有实现。已实现的其他47个里程碑和2个目标表示罗马尼亚在绿色和数字转型领域进行的改革，以及与改善政府协调以实施公共政策，改善水管理，支持旅游业和促进旅游业有关的改革和投资文化。 2.14B EUR 无偿资金支持总额 预计2023年通货膨胀率将下降至10.3％，与2022年的数值相比减少了3.5pps，这是近年来的最大记录。此外，预后表明2024年下降幅度更高，下降至 5.1％，2025年进一步下降至2.7％，接近NBR目标范围的上限。 DanielaGavrilCBRE罗马尼亚研究部负责人 02 投资 吉祥的一年开始 02 投资 罗马尼亚总投资额达到183.8亿欧元。在2023年上半年，与2022年创纪录的上半年交易金额相比，下降了43%。 这一年的交易量相当活跃，占交易量的74%，也是最大的一笔交易 year-to-datebeingsecuredatthebeginningoftheyear.Thenotableagreementthatmarkingtheyear’stransactionalactivityclaims33%oftheYTDinvestmentvolumeandwasconcludedbyFMLogisticswhichsellandyenterbackitsindustrial&logisticsportstoCTP.在三个不同的县：Ilfov，Dambovita和Timis。 183.8M 平方米 图4：投资量演变 百万 600 500 400 300 200 100 捷克开发商CTP在三个县购买了约100,000平方米（占年初至今投资额的33％）：Ilfov ，Dambovita和Timis 。 2023年上半年罗马尼亚总投资额 0 EUR 2015年上半年2016年上半年2017年上半年2018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年2022年上半年2023年上半年 罗马尼亚布加勒斯特 来源：CBREResearch 02 投资 在布加勒斯特地区的房地产连续五年超过今年上半年记录的投资额，吸引了超过一半甚至绝大多数（2020年上半年为98％）之后，2023年上半年的投资额是针对区域一级的。区域城市的资产占总交易量的61 ％，对投资者具有吸引力，2017年上半年记录了更大的份额（占总额的80％）。 YTD的平均票价约为1230万欧元，比2022年上半年的票价低47％。尽管如此，仅从区域城市的平均票价来看，与去年的12.5万欧元相比，差距缩小了。，平均票价减少了22％。 区域城市的资产 12.3M EUR 2023年上半年的平均票价 2023年上半年，来自 被证明是有吸引力的投资者达到了令人印象深刻的总投资额的61% 。 02 投资 就房地产主要用途而言，工业和办公物业占总交易量的份额分别为33％和29％，紧随其后的是零售业，占21％，酒店占17％。如果办公室在2018年上半年至2022年上半年的投资活动中占主导地位，那么工业和物流将其他行业黯然失色。 图6：2023年上半年按行业划分的投资额 17% 33% 21% 29% 图5：按行业演变划分的投资量 00 00 00 0 00 00 0 6工业办公室 百万 零售酒店 5 4 30 2 来源：CBREResearch 1 EUR 2015年上半年2016年上半年2017H12018H12019 办公零售工业酒店混合用途其他 H12020 住宅 H12021 H12022 H12023 此外，如果我们比较2023年上半年和2022年上半年的每个行业的数量，则只有办公室的数量同比下降，零售量相似，而工业和酒店的数量却在增加。即便如此，今年工业和零售行业，直到最近在投资量份额上排名第二和第三 向前看，从后大流行时代发展的提振中获益，当时投资者变得更愿意通过此类房产实现投资组合的多样化。 来源：CBREResearch 02 投资 捷克和罗马尼亚投资者在年初至今的投资额中占33％和32％，在今年的投资活动中贡献了最大的资本。来自立陶宛，塞浦路斯，美国和以色列的买家拥有35％的联合份额，选择在罗马尼亚各地投资房地产。罗马尼亚投资者继续出现在投资市场上，这表明现在不仅对资产质量和当地人的财务实力充满信心，而且在取得显著成果一年后，对市场的成熟正在走向。 罗马尼亚投资者继续出现在投资市场上，这表明对资产质量和当地人的财务实力都有信心。成熟市场的良好迹象。 图7：2023年上半年按资本来源划分的投资额 7% 8% 捷克共和国 33% 罗马尼亚 8% 立陶宛 塞浦路斯 12% 美国 以色 32% 来源：CBREResearch 02 投资 出决定或等待良好的前 析时，主要收益率继现在还有待观察，从现在开始，投资量将接近参考年2022。从良好的吉祥开 ％，工业市场达到始，即使好的产品在2023年仍在市场上，投资者仍然谨慎行事，需要更多变的影响。时间来做出决定或等待良好的前景。 到2023年上半年末，与2022年底的价值进行分 续降低至0.50pps。办公室和零售市场达到7,50 7.75％，主要收益率受到贷款利率上升和通胀演 7.50% 写字楼市场的最高收益率 7.50% 零售市场的最高收益率 7.75% 工业市场的主要收益 的 今年，投资者仍然谨慎行事，需要更多时间做 景。 自2023年上半年以来，布加勒斯特的房地产房地产连续五年超过了今年上半年记录的投资量后，投资量一直在区域一级。 从良好的吉祥开始，即使好产品在2023年仍在市场上，谨慎是指导今年所有交易的原则。 MihaiPātrulescu CBRE罗马尼亚投资地产主管 03 办公室 新的动态和管道短缺 03 OFFICE 图8：现代写字楼存量演变（新供应I空缺） 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 70,000 平方米 于2023年上半年交付 在布加勒斯特（中心-西部和北部-西部子市场） 500,000 0 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 H12023 现代办公股票 新供应（平方米） 空置率(%) 来源：CBREResearch 布加勒斯特现代办公室存量为33.8百万平方米，在2023年上半年结束后，交付了三栋建筑，总可出租面积（GLA）为70,000平方米。新的供应几乎均匀地分布在两个子市场，分别为中西部和西北。