公司信息更新报告：补充核心城市优质资源，单月新增7宗开发地块

万科A（000002.SZ） 2023年08月06日 投资评级：买入（维持） 日期2023/8/4 当前股价(元)15.24 一年最高最低(元)20.63/13.13 总市值(亿元)1,818.24 流通市值(亿元)1,480.82 总股本(亿股)119.31 流通股本(亿股)97.17 近3个月换手率(%)49.42 股价走势图 万科A沪深300 36% 24% 12% 0% -12% -24% 2022-082022-122023-04 数据来源：聚源 相关研究报告 《6月销售数据走弱，董事会换届平稳过渡—公司信息更新报告》-2023.7.5 《单月销售持续增长，投资拿地维持强度—公司信息更新报告》-2023.6.5 《单月销售同比增长，一线城市投资力度加大—公司信息更新报告》 -2023.5.8 补充核心城市优质资源，单月新增7宗开发地块 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 7月销售同比降幅扩大，补充核心城市优质资源，维持“买入”评级 万科发布2023年7月经营简报，销售同比降幅扩大，单月新增7宗开发地块。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为6.5、5.7、5.3倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比降幅扩大，维持行业第二排名 公司7月实现合同销售面积169.9万平米，合同销售金额220.5亿元，同比分别下降21.5%、34.6%（6月分别下降18.6%和23.4%），销售同比降幅扩大。1-7月累计实现合同销售面积1467.0万平米，合同销售金额2259.8亿元，分别同比下降2.7%、9.2%。在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。受7月楼市整体销售低迷影响，公司单月成交数据环比继续下滑。我们认为公司拿地强度稳定，布局城市能级较高，随着行业政策改善，全年有望维持现有市占率和行业排名。 补充核心城市优质资源，单月新增7宗开发地块 公司7月拿地积极，新增加7宗开发地块，总权益建筑面积64.5万平米，总权益地价65.4亿元，金额权益比为63.2%。1-7月公司累计获取23宗开发项目，对应累计拿地建筑面积368.8万平米，同比增加5%，累计拿地金额571.3亿元，同比增加24%，拿地金额占销售金额比重25.3%。从拿地结构看，聚焦于一二线城市，其中一线城市、二线城市、三线城市拿地金额占比分别为45%、49%、6%。 公开市场融资畅通，首期公司债成功发行 公司7月公开市场融资畅通，新增融资金额44.9亿元。其中包括成功发行2023 年首期公司债，发行金额20亿元，票面利率3.1%；一笔中期票据金额为20亿元，利率为3.07%；一笔ABS金额为4.9亿元，利率2.75%。全年累计发行债券 126.8亿元，票面利率不超过3.11%。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 452,798 503,838 561,136 595,271 618,248 YOY(%) 8.0 11.3 11.4 6.1 3.9 归母净利润(百万元) 22,524 22,618 27,804 32,048 34,283 YOY(%) -45.7 0.4 22.9 15.3 7.0 毛利率(%) 21.8 19.6 20.8 21.4 22.1 净利率(%) 5.0 4.5 5.0 5.4 5.5 ROE(%) 9.7 9.3 10.3 10.8 10.5 EPS(摊薄/元) 1.89 1.90 2.33 2.69 2.87 P/E(倍) 8.1 8.0 6.5 5.7 5.3 P/B(倍) 0.8 0.7 0.7 0.6 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E利润表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E 流动资产 1600268 1415356 1881483 1616466 1998484 营业收入 452798 503838 561136 595271 618248 现金 149352 137208 168341 178581 185474 营业成本 353977 405319 444544 467798 481886 应收票据及应收账款 4771 7511 6168 8343 6728 营业税金及附加 21056 24394 30862 31982 31476 其他应收款 266061 272695 327329 309196 351899 营业费用 12809 12412 14433 15481 16175 预付账款 67230 60484 81754 69136 87578 管理费用 10242 9584 11683 11859 12595 存货 1075617 907057 1267489 1020807 1336401 研发费用 642 686 780 819 855 其他流动资产 37236 30402 30402 30402 30402 财务费用 4384 2615 3487 3762 4206 非流动资产 338370 341768 334173 324052 309094 资产减值损失 -3514 -450 -1122 -595 -618 长期投资 144449 129486 118916 109666 98502 其他收益 0 0 0 0 0 固定资产 12821 16740 17587 17681 16988 公允价值变动收益 4 5 4 5 5 无形资产 10445 11548 9636 6925 3915 投资净收益 6614 4094 7288 9034 7008 其他非流动资产 170654 183994 188035 189780 189689 资产处置收益 19 13 0 0 0 资产总计 1938638 1757124 2215656 1940518 2307578 营业利润 52531 52007 63761 73205 78687 流动负债 1311446 1077802 1532642 1268097 1650182 营业外收入 1148 1302 1041 1123 1153 短期借款 14413 4133 316026 149986 399213 营业外支出 1456 923 1113 1194 1171 应付票据及应付账款 330537 289242 390515 324799 412057 利润总额 52223 52386 63689 73134 78669 其他流动负债 966497 784427 826101 793312 838912 所得税 14153 14835 17350 19790 21579 非流动负债 234419 274331 231383 177118 114060 净利润 38070 37551 46339 53344 57090 长期借款 207343 249589 206641 152375 89318 少数股东损益 15545 14933 18536 21296 22807 其他非流动负债 27076 24743 24743 24743 24743 归属母公司净利润 22524 22618 27804 32048 34283 负债合计 1545865 1352133 1764025 1445215 1764243 EBITDA 65299 68649 79974 91734 98467 少数股东权益 156820 162300 180836 202132 224939 EPS(元) 1.89 1.90 2.33 2.69 2.87 股本 11625 11631 11931 11931 11931 资本公积 20584 22868 22868 22868 22868 主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E 留存收益 203885 215124 248150 286279 328007 成长能力 归属母公司股东权益 235953 242691 270795 293171 318396 营业收入(%) 8.0 11.3 11.4 6.1 3.9 负债和股东权益 1938638 1757124 2215656 1940518 2307578 营业利润(%) -34.3 -1.0 22.6 14.8 7.5 归属于母公司净利润(%) -45.7 0.4 22.9 15.3 7.0 获利能力毛利率(%) 21.8 19.6 20.8 21.4 22.1 净利率(%) 5.0 4.5 5.0 5.4 5.5 现金流量表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E ROE(%) 9.7 9.3 10.3 10.8 10.5 经营活动现金流 4113 2750 -229410 233829 -177785 ROIC(%) 8.2 7.6 6.0 9.0 7.3 净利润 38070 37551 46339 53344 57090 偿债能力 折旧摊销 5482 6944 7841 9008 10198 资产负债率(%) 79.7 77.0 79.6 74.5 76.5 财务费用 4384 2615 3487 3762 4206 净负债比率(%) 37.1 50.3 95.1 40.1 69.6 投资损失 -6614 -4094 -7288 -9034 -7008 流动比率 1.2 1.3 1.2 1.3 1.2 营运资金变动 -37833 -40554 -279784 176753 -242267 速动比率 0.3 0.4 0.3 0.4 0.3 其他经营现金流 625 288 -4 -5 -5 营运能力 投资活动现金流 -26281 -13030 7047 10152 11772 总资产周转率 0.2 0.3 0.3 0.3 0.3 资本支出 9578 12827 2976 -871 -3794 应收账款周转率 116.5 82.0 82.0 82.0 82.0 长期投资 -14394 -2517 10570 14963 11163 应付账款周转率 1.1 1.3 1.3 1.3 1.3 其他投资现金流 -31096 -2721 20593 24244 19141 每股指标（元） 筹资活动现金流 -23104 3439 -58397 -67700 -76321 每股收益(最新摊薄) 1.89 1.90 2.33 2.69 2.87 短期借款 -10699 -10279 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 0.34 0.23 -19.23 19.60 -14.90 长期借款 31730 42246 -42948 -54266 -63057 每股净资产(最新摊薄) 19.78 20.34 22.67 24.55 26.66 普通股增加 8 5 300 0 0 估值比率 资本公积增加 2029 2284 0 0 0 P/E 8.1 8.0 6.5 5.7 5.3 其他筹资现金流 -46172 -30817 -15749 -13434 -13264 P/B 0.8 0.7 0.7 0.6 0.6 现金净增加额 -44954 -6284 -280760 176281 -242334 EV/EBITDA 7.4 8.0 9.9 6.4 8.0 数据来源：聚源、开源证券研究所