港股公司信息更新报告：土储重仓核心城市，销售均价显著提升

绿城中国（03900.HK） 2024年09月10日 投资评级：买入（维持） 土储重仓核心城市，销售均价显著提升 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师）杜致远（联系人） 日期2024/9/9 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 当前股价(港元)6.170 一年最高最低(港元)9.890/4.940 总市值(亿港元)156.22 流通市值(亿港元)156.22 总股本(亿股)25.32 流通港股(亿股)25.32 近3个月换手率(%)18.59 股价走势图 绿城中国恒生指数 16% 0% -16% -32% -48% -64% 2023-092024-012024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《归母核心净利润同比增长，周转效率持续提升—港股公司信息更新报告》-2024.8.26 《业绩逆势增长，自投代建协同发展 —港股公司信息更新报告》-2024.3.26 《自投代建双核驱动，品质龙头逆势攀升—港股公司首次覆盖报告》 -2024.1.22 土储重仓核心城市，销售均价显著提升，维持“买入”评级 绿城中国发布2024年8月经营简报。2024年8月，公司销售金额略有收窄，销 售平均单价有所提升，公开市场拿地积极，自投代建业务齐头并进，土储充裕结构优质。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润为36.54、43.97、 50.70亿元，对应EPS为1.44、1.74、2.00元，当前股价对应PE为3.9、3.2、2.8 倍，我们看好公司低毛利项目结转完成后盈利回升，维持“买入”评级。 销售金额同比收窄，销售均价显著提升 2024年8月，公司自投项目销售2915套，销售面积约27万平方米，销售金额 83亿元，同比下降14.43%，销售均价约为每平方米31067元，同比增长10.46%。 2024年1-8月，公司取得合同销售面积约349万平方米，合同销售金额1045亿 元；其中公司权益金额740亿元。公司2024年8月共有15个自投项目或项目分 期推出销售，总推盘面积13万平方米。截至2024年8月31日，另有累计已签 认购协议未转销售合同的金额42亿元，其中公司权益金额为26亿元。 重仓核心城市，公开市场拿地稳健积极 2024年8月，公司通过公开市场新增4宗土地储备，总建筑面积18.07万平方米， 拿地成本88.9亿元。其中上海新增两宗，一宗位于徐汇区，建筑面积3.67万平方米，总价48.05亿元，成交楼面价131045元/m2，溢价率30.00%，另一宗地块位于虹口区江湾，建筑面积2.48万平方米，总价12.00亿元，成交楼面价48447元/m2，溢价率6.48%;杭州新增一宗地块，位于杭州拱墅区，建筑面积5.04万平方米，总价18.87亿元，成交楼面价37485元/m2，溢价率25.21%；合肥新增一 宗地块，位于合肥市高新区蜀西湖板块，建筑面积6.89万平方米，总价10.00 亿元，成交楼面价14508元/m2，溢价率28.96%。 代建业务表现强势，“绿城+”业务协同并进 2024年8月，公司代建管理项目取得销售面积约75万平方米，同比增长27.12%，销售金额人民币100亿元，同比增长25.00%。2024年1-8月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积459万平方米，合同销售金额为611亿元。 风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万港元) 127,153 131,383 139,923 147,619 152,047 YOY(%) 26.8 3.3 6.5 5.5 3.0 净利润(百万港元) 2,756 3,118 3,654 4,397 5,070 YOY(%) (38.3) 13.1 17.2 20.3 15.3 毛利率(%) 17.3 13.0 14.1 15.2 16.1 净利率(%) 6.9 5.1 5.4 6.1 6.5 ROE(%) 7.7 8.6 10.0 11.4 12.9 EPS(摊薄/港元) 1.09 1.23 1.44 1.74 2.00 P/E(倍) 5.2 4.6 3.9 3.2 2.8 P/B(倍) 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所（截至2024年9月10日，汇率1港币=0.91人民币） 公司研究 港股公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 用地面积 建筑面积 成交价格 成交楼面价 土地性质 容积率 附表1：绿城中国8月新增公开市场拿地 地块名称城市和行政区溢价率 （平方米） （平方米） （万元） （元/m2） 虹口区江湾镇街道 HK0017-18、 上海虹口区 HK0017-21、 HK0018-31地块 10160 24772 住宅用地 2.25—2.5 120012 48447 6.48% 徐汇区斜土街道 上海徐汇区 xh128D-07地块 16666 36665 住宅用地 2.2 480480 131045 30.00% 三塘单元XC0501- 杭州拱墅区 R21-16地块 27972 50350 住宅用地 1.8 188737 37485 25.21% 高新区GX202402号合肥高新区 38292 68924 住宅用地 1.8 99998 14508 28.96% 资料来源：杭州绿城公众号、土地情报公众号、合肥楼市公众号、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。 备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 股票投资评级说明 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 上海深圳 地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号 楼3层 邮编：200120 邮箱：research@kysec.cn 楼45层 邮编：518000 邮箱：research@kysec.cn 北京西安 地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044 邮箱：research@kysec.cn 地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065 邮箱：research@kysec.cn