2023年闽北房地产市场半年度报告

厦 福州 闻侯 2023年>》 泉州闽北房地产 市场半年度报告 聚焦福州、闽侯、莆田等 PART01 润研究院 保利和润研究院 全国市场分析 政策、土地、新房、二手市场解读，下半年全国市场趋势研判 保利和润研究院 和润同心 01上平年政策回顾广保利和润 2023PAIMON 美好同行 宏观政策 总基调一一中央持续“托底”，因城施策，降低购房成本 和润研究院 新房市场 市场延续宽松政策，当前多城市进一步放松房地产市场调控。上半年经济整体增长乏力，房地产作为重要经济支柱，市场压力较大。中央多次强调“因城施策、支持刚性和改善需求、保交房保民生等。需求端从放松四限、公积金政策支持、放松落户、发放购房补贴、鼓励房票安置等进行促进市场回暖。 1月3月4月5月6月 1、央行、银保监会建立首套住房1、倪虹部长明确“要坚持因城1、最高人民法院明确商品房1、住建部、市场监管总局发1、央行宣布5年期以 一手市场 贷款利率政策动态调整机制；超施策、精准施策、一城一策 无法交付时购房者退款享有 布《关于规范房地产经纪服上LPR降息10BP; 40城下调首套房贷利率下限至大力支持刚性和改善性住房需优先请求权；务的意见》，对房地产经纪 4%以下；求，提振信心，促进房地产市机构提出“合理确定经纪服 场企稳回升、平稳健康发展；务收费”、“严格实行明码 2、精准支持刚性和改善性住房需标价”“严禁操纵经纪服 求，以旧换新、以小换大、生育2、实现地域范围、金融机构和务收费”等规范要求；多子女家庭等予以政策支持，降不动产类型全覆盖，常态化开 低首付比例等；展带押过户服务； 下半年研判 3、中国人民银行决定于2023 年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点； 01上平年政策回顾 保利和润2023RARMO 和润同心美好同行 宏观政策 新房市场 因城施策季度政策平稳，二季度有所放缓，以公积金以及购房补贴为主要手段 各地出台政策有所放缓，公积金政策支持以及购房补贴为主要调控手段：上半年各地政策仍保持宽松趋势，一季度政策 出台节奏相对平稳，5月后各地出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强。2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例 22年以来各地因城施策频次 优化限优化限优化限优化限 购房补预售资 人才引 180 158 月份购贷售价 公积金 贴金监管 进及落 160145151 14014800211035 手市场 120111 100 80 60 9998 2 2 6 2 1 20 19 5 18 3 4 1 5 2 38 14 7 3 + 4 0 2 2 33 2 4 5 3 2 0 1 24 4 1 3 6 1 1 3 2 17 6 4 2 82 下半年研判 103435 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 2022年2023年 D保利和润2023RARMD 02上半年新房市场和润同心美好同行 宏观政策 新房土地情况一一呈现“高度分化”局面，总量下滑约3成，民企拿地积极性有所提升 全国整300城士地成交体量为26705万m，同比下滑约35%，三四线城市缩量更加明显。士拍热度皇现“高度分化”局面 热门地块疯抢，冷门地块多底价或终止成交，其中多国央企拿地，部分城市民企拿地积极性有所提升。 新房市场 表：部分城市涉宅用地成交情况 全国土地成交情况 城市成交示数（示）成交建面（万I）成交面积同比 成交楼面均价 元/11 价格同比土地出让元金（亿） 溢价率（%） 53 423 16444 24% 北京 23 180 -49% 60086 31% 1200005000杭州 6958.95 上海 19 199 -63% 26090 30% 519 7.33 广州 15 195 -420% 21138 608 413 9.74 成都 42 318 -47% 11775 52% 374 10,45 合肥 886 -589% 9023 42% 35011.66 苏州37 220 14701 61% 3236.36 天津 25 251 150% 10937 120% 2742.76 深圳 7 76 -36% 28033 53% 212 12.16 长沙 28 342 5400 37% 185 3.71 武汉 18 180 -17% 9401 2% 169 1.62 厦门 5 42 90t2- 39232 76% 165 12.06 南京 11 101 -400 15173 27% 153 60'6 6869.24 100000 80000 3893 3534 3390 4257 4000 手市场 60000 40000 20000 0 30473000 86 2000 1000 971704140381308 21上 21下 22上 22下 23上 重庆35283-44% 98029%1208L'0 下半年研判 背岛141010ZL-10476173%1064.24 成交总建（万m）成交楼面价（元/m）郑州14145-709502.06 福州11449028-6195-16%2710.27 沈阳27%88-1661-42%1 宏观政策 02上平年新房市场 保利和润2023RARMON 保科和润研究院 和润同心美好同行 新房市场 新房市场容量一一上半年市场先升后降，但同环比均呈现上涨 全国112城成交同比上涨13%，环比上涨7% -线城市（4个城市）：成交1539万m，同比上涨22%，环比下降5%；二线城市（29个城市）：成交9438万m，同比上涨15%，环比上涨9%；三线城市（79个城市）：成交7010万m，同比上涨10%，环比上涨6%。 全国112城市商品住宅供销价情况 6000 43894425 4230 4808 4630 手市场 38563920 400032383166331832713090 2000 674586880743722817 22年1季度22年2季度22年3季度22年4季度23年1季度23年2季度22年1季度22年2季度22年3季度22年4季度23年1季度23年2季度22年1季度22年2季度22年3季度22年4季度23年1季度23年2季度 二线三线 ■供应（万m）■成交（万m） 下半年研判 宏观政策 03上半年二手房市场 D保利和润2023PAIMON 和润同心美好同行 1研究院 二手市场容量一一市场反弹迅猛，随后逐月下滑，整体月均成交为近几年高位 23年1-6月月均成交量5.7万套，同比22年1-6月上涨50%，为近几年高位。保利 开年以来，二手挂牌量以及成交量均呈现骤升，市场活跃度攀升。 新房市场 19-23.4全国50城二手成交套数走势 12000010000080000 二手市场 600004000020000 2019年 2020年 2021年 2022年 月均3.4万套 月均5.0万套 月均5.3万套 月均3.9万套 2023年 月均5.7万套 5 22N222222222 2222 半年研判 04下半年市场研判 ·保利和润 2023PRIMON 宏观政策 政策预期 “全力拼经济”政策信号显现，行业政策打开进一步优化空间 和润同心美好同行 研究院 新房市场 下半年可能不止一次降息。5年期LPR降至2009年以来新低至4.2%。央行提出“加强逆周期调节”预示着货币政策进一步发力。降息叠加节点存在客量小波峰期，尤其利好刚需。以往降息阶段性带动客量，2022年5月、8月降息后，当周来访环比回升约1成。 限购限贷限售均有宽松空间。限购存在小政策松动机会，重点一二线可执行一区一策，局部二线可降低限购门槛或缩小限购范围。限贷 局部二线有宽松空间，二套房可调整认定、降低首付，非限购区首付可降至政策底线。此外，限售、增值税可缩短年限。 表：重点城市需求端调控政策可能调整方向 政策城市政策现状政策可能调整方向 -线：北京、上海、广州、深圳、海南（5年社保）重点二线：杭州、厦门、长沙、西安、 成都等（1-4年社保） 社保/落户年限缩短一区一策 手场市 限购二线：宁波、苏州、合肥、武汉、天津等（1年内社保）社保/落户年限缩短、可补缴限购区域缩小 二线：南京、青岛、福州、太原、郑州、沈阳、大连、兰州等东南部三四线为主：珠海等限购取消 二线：三亚、海口、福州、杭州、天津等（有房无贷/已结清4成以上）一线：北京、上海二套认定调整为认贷不认房，首付降至政策底线4 限贷、广州、深圳（有房无贷/已结清5成以上）成 下重点一二线：广州、天津、南京、苏州、重庆等（非限购区首套3成以上或二套4成以上）不限购区域首付降至底线（首套2成、二套3成） 二线：大连、南京、成都、西安、济南、福州福清）、重庆、宁波、苏州等三线：扬州、限售年限缩短、取消 限售徐州；东莞、佛山、江门、州局部等（网签2-3年或取证1-2年） 重点一二线：海口、深圳、长沙等（取证3-5年）限售条件松动（取证改网签） 判半年研 税费重点一二线：上海、广州、深圳、厦门（5年）征免年限缩短 04下平年市场研判 广保利和润2023PARMON 和润同心美好同行 宏观政策 供销预期一一市场分化持续，在有效边界下随着高素质项目的入，存在结构性热度 新房市场 上半年呈现“市场冷但土拍热”，且热度高度聚焦确定性土地。强一二线普遍高热，半数以上地块触顶成交；普通二线局部较热，1-4成地块触顶成交；弱二线三四线偏冷，7成以上地块底价成交，整体表现出“优质地块抢破头、普通地块冷清”的特征。 下半年市场高度分化特征延续，有效边界下的热点城市核心区域存在结构性热度。核心一二线城市好地将陆续入市，如北京、厦门、南京、合肥、杭州等：同时，优质地块地价存在优势，且限房价红线招高，整体利润空间扩大。预计下半年有一批素质佳、性价比相对较高的项目入市，带动走量。 一手市场 100% %06 80% 70% 图：前5月重点城市涉宅用地成交占比（%） ■触顶成交占比溢价但非触顶成交占比“底价成交占比流拍占比 强一二线【整体高热】普通二线【局部较热】弱二线、三四线【偏冷】 50%以上地块触顶成交10%-40%地块触顶成交0地块触顶，70%以上底价成交 60% 下50% 40% 30% 半年研判 20% 10% 0% 上海北京杭州深圳合肥长沙复门广州宁波苏州南京重庆成都青岛天津武汉无锡郑州长春济南 全国市场小结 上半年市场情况： 上半年市场先升后降，在疫倩需求集中释放以及政策利好的推动下，一季度迎来短暂小阳春，增高后持续下降 季度增长动能衰退。六分化进一步突显，一线城市春节后触达高位，其后冲高回落，自前为中低水平：二线 城市短升连降，目前已到近年低位；三四线城市回升有限，最先探底，目前刷新低位。 下半年市场研判： 目前经济基本面尚不支持市场反转楼市面临客户预期难以短期扭转、二手房竞争压力、竞企追赶压力等三大约束因子：但同时，也存在政策空间打开的阶段性机会、有效边界内局部热度的结构性机会等两大积极因子预计整体市场仍存在低温运行的压力，关注节点性、政策性的小窗口机会。 研究院 福州市场分析 ?保利和润研究 工究院 政策分析 级市场 保利和润2023RARMON 01政策分析 和润同心美好同行 和润研究院 政策一览表一一政策维持宽松基调，除房贷利率降低外无大动作加码 ①1月31日房贷利率下调至3.8%，刺激刚需进场，6月21日再度降至3.7%，无明显提振； ②4月17日起，公积金定向针对多孩家庭增额20万，刺激首改入场，但提振不显。 政策户箱条件 五区户口 限购长乐户口144m以下（含）：居民家庭最多可购买2套房；144m以上：不限购 非六区户口144m以下（含）：居民家庭最多可购买1套房（无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明）。144m以上：不限购 限售所有购房人群2022年8月11日起，商品房和二手房网签合同备