惠州市2023年房地产市场报告

序言 2023年，终于过去了。现在想想，时间飞逝，带着口罩出门的日子，仿佛已经是上个世纪的事情了。原本以为2023年会是一个好收成的年份，但好像并不是。不管是惠州，还是全国，房地产市场依然是深度调整中，短期内依然难以看见恢复的迹象。 定力至上，也许2023年以来，我们看见了太多太多的变化，但仔细想想，变化天天都有，就好像市场一出现向好迹象，大量的项目就开始施工。所以，我们强烈建议大家，2024年多多关注哪些事情可能是未来不变的，然后再以此为基底，构建我们的产品、服务体系。 2024年已经到来，祝愿大家2024年身体健康，万事如意。 欢迎大家关注粤东世说新房公众号、视频号，我们将陆续发布2023年年度市场总结。 世联行惠州（粤东）地区大数据中心全体同仁敬上 政策&规划 1 目录 一级土地市场（惠州）2 二级商品房市场（惠州）3 未来潜在供应盘点（惠州） 4 政策&规划 全国：上稳下强，政策松绑加力提速 政策 2023年上半年政策旨在稳楼市，向楼市新发展模式平稳过渡，下半年政策力度逐渐转向“托举并用”，供需两端频出政策。全国调控政策松绑加力提速，一线城市政策边际松动，多数二线城市解除限购限售。 全国：金融政策纾困供给侧，但房企资金压力未有大改观 政策 2023年供给端金融支持加力：①2月证监会启动不动产私募基金试点工作；②7月，央行延期“金融16条”适用期限；③11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”；④11月，工农中建交等主要银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元。诸多金融支持政策落实未到位，多数民营房企融资难问题仍有待解决；同时居民端居民购房贷款需求依然偏弱。 惠州：利率再降，信贷政策放宽，为市场注入活力 政策 2023年惠州重大政策节点梳理 ➢2023.01.05——央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部大力支持购买首套房首付比、首套利率该降的都要降下来➢2023.01.18——惠州首套房贷款利率已下调至3.8%-3.9%➢2023.02.16——惠州住房限售政策由3年缩短至1年➢2023.04.10——惠州明确配建学校需与楼盘首期同步交付➢2023.05.22——惠阳严禁商品房交易环节出现首付贷及零首付➢2023.06.20——央行宣布5年期LPR由4.3％降至4.2％➢2023.06.21——惠州有银行表示无条件执行首套房贷利率3.7％，二套4.8％➢2023.09.01——惠州官宣“认房不认贷”➢2023.09.22——二孩及以上家庭首套房最高可贷72万➢2023.09.25——惠州存量首套房贷利率下调，最低可降到4%➢2023.10.09——惠州公积金执行“认房不认贷”➢2023.12.21——广东省人民政府关于印发《深圳都市圈发展规划》，惠州全域纳入规划范围 惠州近期重大政策节点与供求量价变化对比图 政策 一级土地市场（惠州） 【一级市场】近十年惠州市土地供求价走势及成交地价走势 惠州 供应：2023年惠州市经营性土地（全类型）新增供应量共计967万㎡，同比下降21%； 成交：2023年惠州市经营性土地（全类型）成交量共计954万㎡，同比下降18%，总成交金额196亿元，同比下降4%；价格：由于仲恺区和博罗县成交地价上升的影响，全市商住用地平均地面价达11781元/㎡，同比上升16%；由于商服用地成交占比最高的惠东县地价相比去年下降六成，全市商服用地平均地面价达2420元/㎡，同比下降67%。 统计数据截止日期：2023年12月29日 【一级市场】2023年惠州市各类型土地成交情况 惠州 供应：以工业用地为供应主力，达794万㎡（占比82%），同比去年下降27%；其次是商住用地供应106万㎡，同比上升17%，商服用地供地涨幅最，同比上升538%；成交：工业用地成交面积占比83%，占比最大，同比下降25%；商住用地、综合用地成交占比分别为10%、3%；价格：商住用地成交总额最高，达116亿元，同比上升15%；综合用地成交总额最低，约4亿元，同比下降27%。 【一级市场】2023年各区县土地挂牌成交情况 惠州 2023年博罗县供应量261万㎡、成交量233万㎡均居各区县首位，其中工业用地成交占比最高，约220万㎡（占比94%）；大亚湾商住地成交量达29万㎡（占比约26%），成交占比在各县区中最高，仲恺成交27万㎡紧随其后，惠城区排名第三约18万㎡。 惠州 涉宅用地楼面价上升，大亚湾成交量价位列各县区之首 ◆2023年土地供应仍以工业用地为绝对主力，涉宅用地招拍挂出让规划建面273万㎡，成交金额116亿元，同比分别下降2%和上升15%，整体平均楼面价4231元/㎡，同比上升17%； ◆房企拿地谨慎，以平台公司拿地为主，涉宅地块成交面积基本持平，出让金额上升且无溢价现象；分县区来看，大亚湾成交量和拿地金额涨幅最高，楼面价小幅下降，仲恺、博罗区域成交全面上涨，其他县区均呈下降趋势，龙门因没有房企报价流拍。 数据来源：惠州市公共资源交易中心、世联研究 【一级市场】2023年房企土拍排行榜（商住用地） 惠州 总成交面积TOP1为仲恺城发集团，拿地面积约64万㎡，总成交金额TOP1为恒力集团，成交总额约36亿元； 从拿地企业性质来看，本土民企占3家，全国性民企占1家，平台公司占6家，民企拿地意愿减弱，平台公司底价托底拿地，阶段性影响未来新房供应节奏。 二级商品房市场（惠州） 【二级市场】开发商信心受阻，市场供应下跌明显 惠州 2023年商品房供应面积为565万㎡，疫情放开首年，受大环境经济影响，大多数开发商信心受阻，推盘意愿低下，导致供应量下降明显，同比2022年下降19%，跌至近十年新低。展望短期，市场供应将持续疲软，直到房产进入新一轮周期 【二级市场】供应呈“慢牛”态势，仅仲恺同比上涨 惠州 全市供应：2023年惠州全市商品房供应量共计565万㎡，分布呈现为市场环境缓慢复苏的“慢牛”曲线；供应量逐步上升在4月达到峰值100.28万㎡后，二、三季度呈现波动，10月份跌至最低后缓慢上涨。各区县供应：同比去年，除仲恺区上涨之外其余区县均下降，其中惠城区供应面积达180万㎡，同比下降约26%，降幅较为明显，但仍为全市第一，仲恺区供应面积120万㎡跃居全市第二，同比上涨8%。 【二级市场】住宅供应整体降幅明显，惠城主城优势仍在 惠州 2023年全市住宅供应面积为469万㎡，供应套数44260套，同比下降25%，整体降幅明显，其中惠城区同比下降26%，但供应仍为全市榜首，主城优势仍在；仅仲恺、惠东供应小幅上涨，其余区县均呈一定幅度下跌。 【二级市场】热点片区供应维持，惠城、仲恺占全市7成 惠州 2023年惠州全市单盘供应量TOP10项目，仍集中于热点片区惠城区、仲恺区及惠湾片区，其余区县暂未上榜； 单盘供应面积总计116.36万㎡，同比去年下降11%，其中惠城单盘占据前二，供应面积合计37.12万㎡，比去年单盘前二多出3万㎡；说明头部项目房企仍对市场有信心，推盘意愿受市场下行影响较小。 【二级市场】市场复苏缓慢，网签面积同比基本持平 惠州 网签量：惠州商品房网签总面积整体先缓慢上升，于2020年达到峰值1831万㎡后呈波动趋势；截止到年底，2023年商品房 网签面积累计782万㎡，同比去年基本持平； 网签金额：2023年网签金额为957亿元，同比基本持平。 【二级市场】全市网签同比基本持平，大亚湾、仲恺上涨 惠州 2023年惠州网签面积782万㎡，网签金额为957亿元，同比去年整体基本持平；其中惠城区同比降幅18%，但仍占据榜首，网签金额达230亿元，大亚湾、仲恺区同比上涨。 【二级市场】均价13256元/㎡，同比基本持平 惠州 住宅网签情况：惠州商品房网签总面积整体先缓慢上升，于2020年网签量达到峰值1682万㎡后呈下降态势；截止到12月27日，2023年住宅网签面积共计599万㎡，网签金额约794亿元，同比2022年小幅下跌，跌幅约2.5%。 【二级市场】各区县表现平淡，惠湾仍占据价格高位 惠州 各区县供求：2023年大亚湾网签面积、总金额均成为惠州全市首位，其次为惠城区，主城优势仍在，供求量仍在前列；总体而言，住宅供求双降，走弱态势格局未有改善，市场表现平淡； 网签备案均价：惠阳区、大亚湾依然占据价格高位，备案均价约16000元/㎡；其次为惠城区，备案均价约14049元/㎡，惠东县、龙门县备案均价依然低于10000元/㎡ 惠州可售面积约为1209万㎡，去化周期23个月 惠州 截止12月27日，惠州全市住宅可售面积约为1209万㎡，按照近12个月月均去化52万平方米，去化周期约23个月；分片区看：仲恺区去化周期最短，约13个月，惠阳区、龙门县去化周期最长，均超40个月。 （备注：本次发布库存数据为惠州短期内正常可售库存，已将抵押、暴雷等不可售部分剔除） 惠州惠州市二级市场情况总结 1供求方面：2023年商品房供应面积为565万㎡，同比下降19%；商品房网签面积累计782万㎡，同比基本持平，整体呈现供小于求。 2价格方面：备案均价基本持平，但因上半年来各项目折扣加码、价格让利多，实际网签均价预计同比下降5-10%。 各县区表现：惠城区主城优势依然突出，其次为仲恺，供求量供应跃居全市第二；总体而言，住宅供求双降，走弱态势格局未有改善，市场表现平淡； 3 库存方面：住宅库存面积约为1209万㎡，去化周期约23个月。 未来潜在供应盘点（惠州） 统计口径：已取施工证的商住体量预计，日期截至2023年12月27日 数据来源：广东省建设行业数据开放平台，粤东世联行统计 全市已取施工证的商住潜在供应306万㎡，同比下降54% 潜在供应 根据2023年已取施工许可证项目估算，2024年商住产品预计潜在供应约306.19万㎡，同比下降54%。外生区域施工积极性下降明显； 无百万量级区县供应，惠城、惠阳、大亚湾以50-100万㎡量级位居前三，其中惠城、惠阳有中心城区支撑，供应相较稳定，大亚湾则同比下降65%；仲恺、龙门、博罗、惠东等四个区县供应量均在30万㎡以下，除龙门外均大幅下降，各重点板块退热。 惠城板块分化，河南岸为供应主力但个盘分散 潜在供应 惠城区取得施工许可项目11个，涵盖7个街区/镇，多为新项目或新分期； 其中河南岸供应项目4个，体量最大，以鹏达南山壹号三期住宅为主；其次为单盘支撑的马安镇及水口街道。 惠阳淡水街道为供应主力，外生区域施工积极性较低 潜在供应 惠阳区取得施工许可项目7个，涵盖5个街区/镇，多为新项目或新分期； 其中淡水街道供应项目3个，体量最大；牧云溪谷花园单盘撑起新圩镇供应；三和、秋长等外生区域供应仍处于低迷状态。 大亚湾供应项目数量最多，西区为绝对助力 潜在供应 大亚湾取得施工许可项目12个，为惠州七区镇内最多，其中新项目4个；西区为绝对供应主力，供应项目10个，各盘施工体量相较均衡；澳头供应项目2个。 仲恺惠环陈江供应大降，龙门多为公寓 潜在供应 仲恺区：取得施工证项目4个，分别位于4个街道/镇，惠环仲恺大道城市更新项目进程放缓； 龙门县：取得施工证项目4个，其中公寓项目3个、住宅项目1个。 博罗、惠东新增潜在供应均在县城，外生区域寂静 潜在供应 博罗县：取得施工证项目4个，其中2个为新项目。石湾、园洲等外生市场区域无新增潜在供应； 惠东县：取得施工证项目2个，均位于平山街道且为年初取证，滨海度假区及其他区域无新增潜在供应。 本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。 本公司力求报告内容准