武汉房地产半年度市场形势分析

武汉房地产 半年度市场形势分析 易居企业（中国）集团有限公司克而瑞｜武汉区域 2023 报告时间：2023-07-14 本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有 03 市场结构及微观监测 04 全国及武汉政策环境 05 土地市场及企业格局 目录CONTENTS 01 全国市场及武汉占位 02 武汉市场运行情况 01 全国市场及武汉占位 全国商品住宅销售规模同比下滑5%，二季度复苏动能显著减弱：从累计同比来看，当前市场仍处在底部企稳的弱复苏阶段，底部具有一定支撑但增长动能偏弱。叠加6月全国市场下行态势，预计全年销售规模为10亿平，并将进入常态化水平 全国商品住宅销售面积及其同比走势 18 15 平方 0.4 10 亿平方米 0.3 11.5 10 亿平方米0.2 0.1 0 -0.1 4.07 -0.2 -0.3 -0.4 米 1615.65 0.6 0.5 亿 14 12 10 8 6 4 2 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 0 2023年1-5月 商品住宅销售面积（亿㎡）同比 备注：数据来源国家统计局，最新数据截止至5月 百城整体供求先扬后抑，自3月上行至年内高位，5月成交环比微降：累计供应同比下降4%，为2021年以来同期新低，累计成交13297万方，较22年上涨19%，较21年同期下降42%，4-5月价格水平在2.1-2.2万元/㎡波动 百城商品住宅月度供求走势 600023,000 5000 22,000 21,000 400020,000 3000 19,000 18,000 200017,000 1000 16,000 15,000 2021年01月 2021年02月 2021年03月 2021年04月 2021年05月 2021年06月 2021年07月 2021年08月 2021年09月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年01月 2022年02月 2022年03月 2022年04月 2022年05月 2022年06月 2022年07月 2022年08月 2022年09月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 014,000 供应面积(万m²)成交面积(万m²)成交均价（元/㎡） 百城狭义库存5.1亿平，回归至2019年末水平，存量压力有所减轻：据CRIC监测数据，2023年5月百城商品住宅库存量达到了51227万方，较4月下降805万方，同比下降2%，整体延续下降趋势，去化周期在20个月左右徘徊 百城商品住宅月度存量及去化周期走势 70000 65000 35 31.6 20.5 13.1 14.8 30 60000 55000 50000 45000 25 20 15 10 40000 350005 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 300000 100城库存去化周期 80% 大部分重点城市成交量企稳符合行业目前状况：受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，一季度新房成交迎来一轮放量，30个典型城市中，三分之一在上半年成交量同比上升20%，其中武汉同比上升39%，仅4城成交量持续下滑 长春惠州天津杭州厦门上海武汉济南东莞郑州合肥北京温州深圳西安徐州成都广州宁波青岛重庆苏州佛山昆明无锡福州南京常州长沙沈阳 900 60% 800 1/3城市成交量上升20%以上 仅4城成交量 持续下滑 700 40%600 20% 500 400 0%300 -20% 200 100 -40%0 2023年H1成交同比2022年 多数重点城市供应同比持平或回升，武汉上半年供应维稳且克制：大部分重点城市上半年新增供应量保持稳定或有所回升，其中三分之一城市供应上升，二分之一城市供应保持稳定，武汉属于供应保持稳定且相对克制的城市 120% 长春厦门深圳郑州成都上海天津合肥佛山温州东莞沈阳苏州青岛福州武汉杭州济南惠州徐州宁波西安广州重庆长沙南京无锡北京昆明常州 900 100% 近1/3城市供应有所回升近1/2城市供应保持稳定 800 80% 700 60% 600 40% 20% 0% 500 400 300 -20% -40% 200 -60% 100 -80%0 2023年H1供应同比2022年 40%重点城市狭义库存去化周期有所缩短：二季度整体供应缩量，成交增长动能转弱，狭义库存持续回落，40%城市狭义去化周期有所缩短，其中三分之二城市去化周期在18个月以内，武汉去化周期为19.3个月，较2022年末下降4.5个月 合肥上海杭州长沙济南西安成都苏州宁波天津南京青岛厦门重庆徐州佛山福州广州武汉无锡北京东莞郑州深圳长春沈阳 40 2500 2/3城市狭义库存去化周期在18个月以内 30 2000 20 1500 10 1000 0 500 -10 -200 狭义库存（万㎡）去化周期同比2022年变化 量跌价涨，城市集中度提高：2023H1重点监测100城建设用地延续2021年以来的量跌价涨趋势，城市集中度也逐年提高，且越靠前集中度提升幅度越高，投资拿地区域聚焦一线和核心二线城市 图：重点监测100城建设用地成交量价年度走势 图：重点监测100城建设用地成交金额集中度 140,000 7,000 80% 120,000 6,000 70% 100,000 5,000 60% 80,000 4,000 50% 60,000 3,000 40% 40,000 2,000 30% 20,000 1,000 20% 10% 00 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023H1 0% 前10 前20 前30 前50 前100 成交建面（万㎡）成交金额（亿元）平均楼板价（元/㎡）2021集中度2022集中度2023H1集中度 同比量跌价涨，成交集中在4-6月：涉宅地块成交建面同比减少32%，成交金额同比减少20%，成交楼板价同比上涨18%；分月度来看，经过2-3月小阳春以后，4-6月为上半年土地成交主力，建面占比高达62%，金额占比高达72% 2022H1 10,635 亿元 6,706 元/平方米 2023H1 8,474 亿元 7,897 元/平方米 图：2020年以来重点监测100城涉宅用地成交量价情况月度走势 18000 16000 14000 12000 12000 10000 8000 10000 8000 6000 60004000 4000 2000 2000 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.10 2020.11 2020.12 2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 00 成交建面（万㎡）成交金额（亿元）平均楼板价（元/㎡） 投资热度下降，土地市场遇冷：2023H1重点城市涉宅地块的全年完成率普遍低于30%，武汉仅完成13%；2023H1成交金额占比2022年普遍低于40%，武汉仅占比20%，除了杭州等个别城市，其他均热度下降，市场遇冷 图：2023H1重点城市住宅供地计划完成率（%） 48%45% 29% 22%21%19% 17%16%16% 13% 7% 300 250 200 150 100 50 0 合肥杭州成都苏州重庆广州南京北京上海武汉深圳 上半年成交（公顷）完成率 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图：2023H1重点城市涉宅地块成交金额占2022年比重 88% 50% 53% 39% 38% 37% 30% 26% 29% 25% 28% 27% 28% 18% 21% 20% 21% 18% 20% 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 杭州北京上海广州成都苏州合肥南京天津宁波深圳长沙无锡武汉厦门青岛重庆济南郑州 2023H1成交总价(亿元)占2022年成交金额比例 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 全国市场-典型城市拿地房企 国央企投资金额占比6成，城投平台逐渐隐身：在上半年重点城市集中供地中，国央企、城投平台、民企拿地金额占比分别为60%、18%、22%，国央企仍为主力；部分热点城市民企表现一定复苏；整体来看城投拿地占比连续下行，逐渐隐身 图：2023H1新增拿地金额TOP100企业分布 70% 60% 37%37% 27% 18% 22% 60% 图：2022-2023H1重点城市城投拿地比例（按幅数） 100% 90% 68% 57% 47% 35% 25% 90% 50% 40% 30% 20% 10% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 国央企 城投平台 10% 民企 0% 金额占比宗数占比 2022年一季度2022年二季度2022年三季度2022年四季度2023年一季度2023年二季度 全国市场-小结 武汉对比其他城市，成交恢复更好，成交量同比上涨39%，全国仅1/3城市成交上升20%及以上 典型城市中，1/3城市2023上半年成交量同比上升20%，仅4城成交量持续下滑。武汉成交同比上升39%，相对其他城市来说恢复更好。 武汉存量去化周期较2022年末下降4.5个月，但在全国城市中依然处于较高位 典型城市中，2/3城市狭义库存去化周期均以下降至18个月以内，如合肥、上海、杭州和长沙，而武汉目前存量去化周期为19.3个月。 武汉土地市场表现更为冷清，全国重点城市土地供应计划完成率普遍低于30%，武汉仅完成13%，成交金额仅占2022全年20% 典型城市2023上半年成交金额占比2022年普遍低于40%，武汉仅占比20%，除了杭州等个别城市，其他均热度下降，市场遇冷。 02 武汉市场运行情况 武汉住宅市场-半年楼市成绩单 从成绩单来看，今年上半年市场的基本面指标表现可圈可点，供应持稳，但相对节制，量价出现喜闻乐见的同环比齐升，狭义库存及去化周期亦得到阶段性改善，整体数据呈现了一个复苏转好的半年度市场 然而实际的市场情况真有如此美好？下面我们会从不同维度进行拆解，诠释当前楼市的挣扎与胶着 武汉半年度楼市指标 2019 2019 2020 2020 2021 2021 2022 2022 2023 同比环比 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 供应量（万平方米） 901 1609 563 1614 1