2023年闽南房地产市场半年度报告

厦 福州 闻侯 2023年>> 乐泉州闽南房地产 市场半年度报告 聚焦厦门、泉州、漳州、龙岩等 PART01 润研究院 保利和润研究院 全国市场分析 政策、土地、新房、二手市场解读，下半年全国市场趋势研判 保利和润研究院 01上平年政策回顾 保利和润2023HAHMON 和润同心美好同行 宏观政策 总基调一一中央持续“托底”，强调因城施策，降低购房成本，但对市场刺激力度较浅 新场房市 市场延续宽松政策，当前多城市进一步放松房地产市场调控。上半年经济整体增长之力，房地产作为重要经济支柱，市场压力较大。上半年中央多次强调“因城施策、支持刚性和改善需求、保交房保民生等。需求端从放松四限、公积金政策支持、放松落户、发放购房补贴、鼓励房票安置等进行促进市场回暖，但整体对市场的刺激力度较浅。 1月3月4月5月6月 1、央行、银保监会建立首套住房 1、倪虹部长明确“要坚持因城1、最高人民法院明确商品房 1、住建部、市场监管总局发1、央行宣布5年期以 手市场 贷款利率政策动态调整机制；超施策、精准施策、一城一策， 无法交付时购房者退款享有 布《关于规范房地产经纪服上LPR降息10BP； 40城下调首套房贷利率下限至大力支持刚性和改善性住房需优先请求权；务的意见》，对房地产经纪 4%以下；求，提振信心，促进房地产市机构提出“合理确定经纪服场企稳回升、平稳健康发展；务收费”、“严格实行明码 2、精准支持刚性和改善性住房需标价”“严禁操纵经纪服 求，以旧换新、以小换大、生育2、实现地域范围、金融机构和务收费”等规范要求； 多子女家庭等予以政策支持，降不动产类型全覆盖，常态化开 低首付比例等；展带押过户服务； 下半年研判 3、中国人民银行决定于2023 年3月27日降低金融机构存款准 备金率0.25个百分点； 02上平年新房市场 保利和润12023HRHMON 和润同心美好同行 宏观政策 新房市场 新房市场容量一一上半年市场先升后降，处于弱复苏阶段 全国重点42城的整体网签冲高回落，5-6月延续低位的过程。2月网签成交抬升，3月前期热度转化为成交，随后4-6月“三 连降”，同比转跌。市场看房热度与网签走势同频，春节后短期急涨，冲高后连跌4个月，6月来访量低于去年疫情12月、今年春节1月周均值。外部看，贝壳50城周带看量同为持续下行，但降幅相对较窄，6月周带看量37万组，已连续五周维持该水平，对比2月高位累计降32%，相当于去年11月周均值。 图：保利周盘均报备量及贝壳二手房带看量（组：万组） 200707000 60 图：全国重点42城周度网签成交走势（套） 手市场 15050 40 100 30 60000 利盟均报备量（组）贝充带看量（万组） 下半年研判 保利和润2023RHMON 02上半年新房市场和润同心美好同行 宏观政策 新房土地情况一一呈现“高度分化”局面，总量下滑约3成，民企拿地积极性有所提升 全国整300城土地成交体量为26705万m，同比下滑约35%，三四线城市缩量更加明显。土拍热度呈现“高度分化”局面 热门地块疯抢，其余冷门地块多底价或终止成交，其中多国央企拿地，部分城市民企拿地积极性有所提升。 新房市场 手市场 表：部分城市涉宅用地成交情况 价格同比 全国土地成交情况城市成交宗数（宗）成交建面（万m成交面同比成交楼面均价上地出让金（亿元/m) 24% 695 8.95 31% 686 9.24 1200005000杭州53423-63%16444 北京2318049%38009 19 199 -63% 26090 30% 519 7.33 195 42% 21138 80% 413 9.74 42 318 47% 11775 52% 10.45 38 388 -58% 9023 42% 350 11.66 37 220 -64% 14701 61% 323 6.36 25 251 150% 10937 120% 274 2.76 7 76 -36% 28033 53% 212 12.16 10000042574000上海 3893广州 8000035343390成都 30473000合肥 60000苏州 天津 2000 长沙 28 342 -39% 5400 185 3.71 武汉 18 180 17% 9401 2% 169 1.62 厦门 5 42 90+L- 39232 76% 165 12.06 40000深圳 1000 20000 8011597170414038130826705 溢价率（%） 重庆 35 283 44% 4086 29% 青岛 14 101 90LL- 10476 173% 0南京1110140%1517327%1539.09 21上21下22上22下23上 1200.78 1064.24 70% 3478 3% 50 2.06 0028 6195 -16% 27 10.27 %88 1661 42% 1 0 成交总建（万m）成交楼面价（元/m）郑州14145 福州11 下半年研判 沈阳2474 宏观政策 03上平年二手市场 保利和润12C23RHMON 和润同心美好同行 研究院 二手市场容量一一供应激增，全国房源量突破500万套新高位、竞价竞争激烈 新房市场 供应激增：2月至今周均新增挂牌超10万套，创2021年下半年来高位；新增供应不断堆叠，导致累计房源量屡创新高，目前 百城在售房源量突破500万套，同比增加80万套。 供求矛盾加剧：供远大于求，贝壳50城二手房吸纳率连续4个月下降，从2月的18%降至6月的10%。 低价竞争激烈：业主为加快出手，往往折价出售，放盘价下调房源占比约83%，连续4个月逐月扩大1-3个百分点。 贝壳50城周均新增房源量及成交量（套贝壳50城涨价次数比 二手市场 1500000.25100 0.2080 60 100000 0.15 0.1040 50000 20 0.05 0 0.00 年2 22年3月 23年2月 23年3 2022年5月2022年6月2022年7月 2022年8月 2023年1月 2022年10月 2022年12月 成交总套数（套）新增房源量（套）吸纳率降价次数比（%）涨价次数比（%） 下半年研判 宏观政策 04下平年市场研判 保利和润2C23RIMON 和润同心美好同行 自研究院 政策顽期“全力拼经济”政策信号显现，行业政策打开进一步优化空间 新房市 （1）下半年可能不止一次降息。5年期LPR降至2009年以来新低至4.2%。央行提出“加强逆周期调节”预示着货币政策进一步发力。降息叠加节点存在客量小波峰期，尤其利好刚需。以往降息阶段性带动客量，2022年5月、8月降息后，当周来访环比回升约1成。 （2）限购限贷限售均有宽松空间。限购存在小政策松动机会，重点一二线可执行一区一策，局部二线可降低限购门槛或缩小限购范围。限 场贷局部二线有宽松空间、二套房可调整认定、降低首付，非限购区首付可降至政策底线。此外，限售、增值税可缩短年限。 表：重点城市需求端调控政策可能调整方向 政策城市政策现状政策可能调整方向 手限购 线：北京、上海、广州、深圳、海南（5年社保）重点二线：杭州、厦门、长沙、西安、 成都等（1-4年社保） 社保/落户年限缩短一区一策 市二线：宁波、苏州、合肥、武汉、天津等（1年内社保）社保/落户年限缩短、可补缴限购区域缩小 场二线：南京、青岛、福州、太原、郑州、沈阳、大连、兰州等东南部三四线为主：珠海等限购取消 二线：三亚、海口、福州、杭州、天津等（有房无贷/已结清4成以上）一线：北京、上海二套认定调整为认贷不认房，首付降至政策底线4 限贷、广州、深圳（有房无贷/已结清5成以上）成 重点一二线：广州、天津、南京、苏州、重庆等（非限购区首套3成以上或二套4成以上）不限购区域首付降至底线（首套2成、二套3成） 二线：大连、南京、成都、西安、济南、福州（福清）、重庆、宁波、苏州等三线：扬州、限售年限缩短、取消 限售徐州；东莞、佛山、江门、惠州局部等（网签2-3年或取证1-2年） 重点一二线：海口、深圳、长沙等（取证3-5年）限售条件松动（取证改网签） 判 半年研税费 重点一二线：上海、广州、深圳、厦门（5年）征免年限缩短 04下半年市场研判 保利和润2C23 和润同心美好同行 宏观政策 供销预期一一市场分化持续。在有效边界下随着高素质项目的入，存在结构性热度 新房市场 上半年呈现“市场冷但土拍热”，且热度高度聚焦确定性土地。强一二线普遍高热，半数以上地块触顶成交；普通二线局部较热，14成地块触顶成交；弱二线三四线偏冷，7成以上地块底价成交，整体表现出“优质地块抢破头、普通地块冷清”的特征。 下半年市场高度分化特征延续，有效边界下的热点城市核心区域存在结构性热度。核心一二线城市好地将陆续入市，如北京、厦门、南京、合肥、杭州等；同时，优质地块地价存在优势，且限房价红线抬高，整体利润空间扩大。预计下半年有一批素质佳、性价比相对较高的项目入市，带动走量。 手市场 100% 90% 80% 70% 60% %05 40% 30% 图：前5月重点城市涉宅用地成交占比（%） 触顶成交占比溢价但非触顶成交占比：底价成交占比流拍占比 强一二线【整体高热】普通二线【局部较热】弱二线、三四线【偏冷】 50%以上地块触顶成交10%-40%地块触顶成交0地块触顶，70%以上底价成交 下半年研判 20% 10% %0 上海北京杭州深圳合肥长沙厦门广州宁波苏州南京重庆成都青岛天津武汉无锅郑州长春济南 全国市场小结 上半年市场情况 上半年市场先升后降，在疫情需求集中释放以及政策利好的推动下，一季度迎来短暂小阳春，增高后持续下降 季度增长动能衰退。六分化进一步突显，一线城市春节后触达高位，其后冲高回落，自前为中低水平：二线 城市短升连降，自前已到近年低位：三四线城市回升有限，最先探底，一目前刷新低位 下半年市场研判 目前经济基本面尚不支持市场反转，楼市面临客户预期难以短期扭转、二手房竞争压力、竞企追赶压力等三大约束因子：但同时，也存在政策空间打开的阶段性机会、有效边界内局部热度的结构性机会等两大积极因子。预计整体市场仍存在低温运行的压力，关注节点性、政策性的小窗口机会。 政策分析 02一级市场分析 历年走势一一供地提质缩量，成交体量同比下降超七成 保利和润223HRIMON 和润同心美好同行 1润研究院 场 级市供应放缓，岛内高素质地块带动楼面价上涨：23年上半年共供应7幅地块（2幅将于7月拍卖），共成交4幅，流拍1幅，成交总 建约39万m，同比下降72%，环比下降66%；成交楼面价42306元/m，同比上涨54%，环比上涨68%。 以岛内供应为主：大环境下行，为刺激市场，上半年土地以岛内供应为主，共供应4幅（1幅将于7月拍卖），供应总建面约33万 m，占比63%，但同比22年上半年仍下降34% 级市场 30060000 厦门16-23年土地供销价走势六区21下-23上年土地成交量走势 42306 20034744 40000 1000% 24330 30269 247002450924867 29538 19928 30673 2639527527 25241 34% 80 -20% -40% 1002000060 40 72% -60% 微观分析 -100%-100%-100%-80% 16年上16年下17年上17年下18年上18年下19年上19年下20年上20年下21年上21年下22年上22年下23年上20-100% 98 97 45 .67 96 102 160 215 144 159 133 52 98 41 97 67 74 168 200 97 140 116 供应总建（万m）13945 G0 成交总建（万m)42124 楼面价（元/m）24330302692265127507247002450924867295383474419928306732639