房地产：C-REITs深度报告-2023年上半年C-REITs市场回顾

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 2023年上半年C-REITs市场回顾 行业核心观点： ——C-REITs深度报告 2023年07月27日 行业相对沪深300指数表现 当前我国公募REITs受业绩以及交易性因素影响出现明显回调， 长期视角下，REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势，在市场回调中REITs投资性价比逐渐显现，进入7月后REITs市场走势有所回升，随着宏观经济逐步修复，我国公募REITs业绩有望逐步修复，建议积极关注。 投资要点： 市场回顾：（1）市场走势，截至2023年6月30日，我国公募 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 REITs总市值为869.14亿元，较上年末增长2%，随着市场下跌，近两月市值规模明显下降。2023年1-6月中证REITs指数下跌20.95%，中证REITs表现弱于权益、债市、商品期货。由 于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素影响下，今年2月以来中证REITs便呈现出明显的下跌趋势，进入7月后有所反弹，1-6月除中金湖北科投光谷REIT（当天上市）外，其余所有REITs上半年均下跌，其中华夏中国交建REIT（-27.92%）跌幅最大，中信建投国家电投新能源REIT（-1.41%）跌幅最小； （2）成交量，1-6月累计成交额达到394.09亿元，但是相较于市场规模的扩张幅度（截至6月末C-REITs总市值较去年同期上涨了69.0%）难言乐观；（3）换手率，在2023年上半年，REITs换手率处于低位徘徊，明显低于沪深300换手率。进入7月份C-REITs换手率有所改善。 扩募落地：今年上半年C-REITs一级市场中首发项目6个（3个 已上市、1个已通过、2个已申报）、扩募项目4个。上半年首批 4支公募REITs扩募落地，均为产权类，四支基金共计扩募 50.64亿元。 二季度业绩呈现边际修复迹象，下半年仍面临限售份额解禁压力：我们统计了部分已上市公募REITs租金和出租率变化情况，整体来看，23Q1出租率以及租金指标相较于去年整体水平承 压,23Q2部分出现修复迹象。 REITs具有长期投资价值，随着市场价格走低，投资性价比逐渐显现：截至7月25日，已上市REITs总市值达到916.95亿元， C-REITs整体的现金分派率6.7%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.1%（按照募集说明书公告2023年可供分配现金与总市值进行估算）。中证估值方面，截至2023年7月25日，随着市场价格走低，多支REITs估值低于其对应的ABS估值，投资性价比逐渐显现。 风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未 来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 政治局会议跟踪点评 政策积极支持超大特大城市城中村改造竣工端增速有所回落但仍处高位 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上半年中证REITs整体下跌20.95%，在各类资产中表现较弱4 1.2各类资产类型C-REITs市场表现情况6 2C-REITs市值与交易情况9 2.1我国公募REITs市值变化情况9 2.2C-REITs市场整体成交情况10 2.3各类C-REITs成交表现情况12 3一级市场情况14 4中期业绩与解限售情况15 4.1C-REITs中期业绩情况15 4.2C-REITs解限售情况15 5中证估值与分派率情况16 6投资建议与风险提示18 图表1：C-REITs市场表现情况4 图表2：C-REITs与A股市场表现情况对比4 图表3：C-REITs与债券市场表现情况对比4 图表4：C-REITs与黄金、商品期货市场表现情况对比5 图表5：各类资产月度收益率比较（%）5 图表6：各支C-REITs市场表现情况（%）6 图表7：C-REITs上市以来折溢价情况（%）6 图表8：各类C-REITs上半年以及上市以来折溢价情况（%）7 图表9：园区基础设施C-REITs今年以来市场走势7 图表10：生态环保C-REITs今年以来市场走势7 图表11：能源基础设施C-REITs今年以来市场走势8 图表12：交通基础设施C-REITs今年以来市场走势8 图表13：仓储物流C-REITs今年以来市场走势8 图表14：保障性租赁住房C-REITs今年以来市场走势8 图表15：我国公募REITs市值变化情况（亿元）9 图表16：各类型REITs市值结构9 图表17：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）10 图表18：C-REITs月度日均成交量情况（万份）10 图表19：大宗交易月度成交额情况（亿元）11 图表20：大宗交易月度成交量情况（份）11 图表21：C-REITs日均换手率情况（%）11 图表22：已上市REITs月换手率情况（%）11 图表23：不同资产类型REITs月度日均成交额情况（亿元）12 图表24：不同资产类型REITs月度日均成交量情况（万份）12 图表25：各类REITs月度日均成交额情况（亿元）13 图表26：各类REITs月度日均成交量情况（..万....份....）13 图表27：不同资产类型REITs月换手率情况（%）13 图表28：各类REITs月换手率情况（%）13 图表29：2023年以来已上市或正在推进上市的REITs情况14 图表30：部分C-REITs业绩数据情况15 图表31：部分C-REITs业绩数据情况16 图表32：C-REITs中证估值及2023年预期可供分配现金派现率情况（截至7月25 日）17 1900/1/0 1904/12/30 1909/12/30 1914/12/30 1919/12/30 1924/12/30 1929/12/30 1934/12/30 1939/12/30 1944/12/30 1949/12/30 1954/12/30 1959/12/30 1964/12/30 1969/12/30 1974/12/30 1979/12/30 1984/12/30 1989/12/30 1994/12/30 1999/12/30 2004/12/30 2009/12/30 2014/12/30 2019/12/30 1市场回顾 1.1上半年中证REITs整体下跌20.95%，在各类资产中表现较弱 2023年1-6月中证REITs指数下跌20.95%，沪深300下跌0.75%、中证全债上涨2.98%、COMEX黄金上涨5.56%、南华商品指数下跌3.49%，中证REITs表现弱于权益、债市、商品期货。由于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素影响下，今年2月以来中证REITs便呈现出明显的下跌趋势，进入7月后有所反弹。 图表1：C-REITs市场表现情况 1,400.0 1,300.0 1,200.0 1,100.0 1,000.0 900.0 800.0 700.0 0000000000000000000000000000000 /333333333333333333333333333333 1////////////////////////////// /222222222222222222222222222222 0111111111111111111111111111111 0////////////////////////////// 9371593715937159371593715937159 1001112233344555667778899900111 999999999999999999999999900000 111111111111111111111111122222 中证REITs（收盘）中证REITs（收盘）全收益 1,400.0 1,300.0 1,200.0 1,100.0 1,000.0 900.0 800.0 700.0 6,500.0 6,000.0 5,500.0 5,000.0 4,500.0 4,000.0 3,500.0 3,000.0 中证REITs（收盘） 沪深300(右轴) 万得全A(右轴) 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表2：C-REITs与A股市场表现情况对比 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表3：C-REITs与债券市场表现情况对比 1,400.0240.0 1,200.0235.0 1,000.0230.0 225.0 800.0 220.0 600.0 215.0 400.0210.0 200.0205.0 0.0200.0 0000000000000000000000000 /333333333333333333333333 1//////////////////////// /222222222222222222222222 0111111111111111111111111 0//////////////////////// 9494949494949494949494949 1001122334455667788990011 999999999999999999990000 111111111111111111112222 中证REITs（收盘）中证全债(右轴)中证10债(右轴) 资料来源：Wind，万联证券研究所 1,400.0 2,700.0 1,300.0 2,500.0 1,200.0 2,300.0 1,100.0 2,100.0 1,000.0 900.0 1,900.0 800.0 1,700.0 700.0 1,500.0 中证REITs（收盘） COMEX黄金(右轴) 南华商品指数(右轴) 图表4：C-REITs与黄金、商品期货市场表现情况对比 1900/1/0 1904/12/30 1909/12/30 1914/12/30 1919/12/30 1924/12/30 1929/12/30 1934/12/30 1939/12/30 1944/12/30 1949/12/30 1954/12/30 1959/12/30 1964/12/30 1969/12/30 1974/12/30 1979/12/30 1984/12/30 1989/12/30 1994/12/30 1999/12/30 2004/12/30 2009/12/30 2014/12/30 2019/12/30 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表5：各类资产月度收益率比较（%） Jan-23 Feb-23 Mar-23 Apr-23 May-23 Jun-23 （%） 中证REITs指数 0.22 0.52 -2.39 -6.73 -5.30 -8.74 -20.95 沪深300 7.37 -3.14 0.18 -0.23 -5.72 0.12 -0.75 中证全债 0.16 0.23 0.60 0.65 0.80 0.59 2.98 COMEX黄金 6.44 -4.63 8.88 0.09 -0.91 -1.54 5.56 万得全A 7.38 -0.44 -0.09 -0.80 -3.31 1.11 3.06 南华商品指数 1.01 -1.69 -1.48 -3.85 -5.18 6.42 -3.49 中证10债 0.07 0.20 0.62 0.91 0.61 2.87 上半年涨跌幅 资料来源：Wind，万联证券研究所 1.2各类资产类型C-REITs市场表现情况 从上半年涨跌幅看，截至2023年6月30日，除中金湖北科投光谷REIT（当天上市）外，其余所有REITs上半年均下跌，其中华夏中国交建REIT（-27.92%）跌幅最大，中信建投国家电投新能