保交楼专题系列一：中央地方政策频出，保交楼项目交付持续推进

房地产 2023年08月03日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 19% 10% 0% -10% -19% 2022-082022-122023-042023-08 数据来源：聚源 相关研究报告 《住建部定调一线城市表态，核心城市宽松政策可期—行业点评报告》 -2023.8.1 《首提供求关系发生重大变化，二手房单周成交面积同比降幅扩大—行业周报》-2023.7.30 《城市更新系列报告一：房票制度，实现居民、开发商、政府三方互惠—行业深度报告》-2023.7.30 保交楼专题系列一：中央地方政策频出，保交楼项目 交付持续推进 ——行业深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出 在2022年7月房地产开发项目停工停贷事件后，7月底召开的政治局会议提出“保交楼、稳民生”的政策基调，在保交楼所需大量资金压力下，央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，三支箭全部落地对房企保交楼提供多维资金支撑。地方政府出台政策以监管为主，主要通过金融机构及AMC成立纾困基金，针对困难房企和项目进行帮扶，资金来源主要是中央保交楼专项借款、当地银行等金融机构支持及财政款项。 落地情况：纾困资金落位，项目交付持续推进 2023年以来房地产竣工面积同比均保持增长，1-6月房屋累计竣工面积同比增长 19.0%，住宅累计竣工面积同比增长18.5%，上半年在建项目的交付工作稳步推进。百年建筑网3月和5月全国调研保交楼项目中，已交付比例分别为23%和34%，整体来看保交楼进展顺利，分区域看华东和华南区域保交楼进度较快。在工程建设资金充足的情况下，我们预计截至2023年末调研项目的交付占比将达到76%，截至2024年末降幅占比将达到98%。从房企端来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力，TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，现金流压力更大的民营房企上半年交付表现良好。 后续展望：执行层面仍有优化空间 地产纾困资金的外部来源主要有国家专项借款、银行配套融资、地方政府专门款项以及其他AMC和金融机构的资金支持，内部来源主要是企业自筹融资和销售回款。我们认为，在中央和地方均出台多项政策支持下，保交楼推进主要纾困资金落地情况和销售市场回暖进程两大影响因素，纾困资金审批周期长，销售市场低迷影响企业销售回款资金，或将成为阻碍保交楼进程的较大影响因素。 投资建议 我们认为，保交楼作为短期内中央和地方的重点工作之一，是推动购房者信心重塑，房地产市场企稳复苏的关键。一方面6月统计局房地产数据出现下滑趋势，市场仍在艰难调整周期中，而需求端信心恢复是行业复苏链条的首端；另一方面房地产行业与上下游产业链及金融行业联系紧密，项目停工烂尾不仅会限制上下游产业链的发展，还将导致金融行业受到来自居民端和企业端贷款的双重波及。从板块看，我们认为当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、华发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 行业研究 行业深度报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出3 1.1、中央层面：持续以“保交楼、稳民生”为基调3 1.2、地方层面：成立纾困基金，一城一策具体应对4 2、落地情况：纾困资金落位，项目交付持续推进5 2.1、区域端：地方政府主导，华东华南交付比例较高6 2.2、企业端：AMC介入保交楼，头部房企交付平稳推进10 3、后续展望：执行层面仍有优化空间12 4、投资建议13 5、风险提示14 图表目录 图1：2023年以来竣工数据同比保持增长6 图2：2021年下半年以来新开工数据持续低迷6 图3：2022年以来房地产开发累计到位资金同比为负6 图4：2021年下半年以来国内贷款资金同比保持低迷6 图5：分区域看，华东和华南区域保交楼进度较快7 图6：分省份看，广东、广西和吉林保交楼进度较快7 图7：西部地区和东北地区房地产开发投资额二季度以来同比降幅扩大7 图8：保交楼存量项目中，超63%有望在2023年实现交付8 图9：郑州通过多措并举、综合施策推进保交楼9 图10：上半年郑州共有59个项目交付10 图11：上半年碧桂园、万科、融创交付套数排名前三11 图12：上半年碧桂园、融创、万科交付面积排名前三11 图13：上半年郑州共有59个项目交付12 表1：自2022年7月政治局会议以来，中央政策持续以“保交楼、稳民生”为基调3 表2：自2022年7月政治局会议以来，多省市出台政策支持保交楼5 表3：各省市保交楼资金陆续到位推动项目顺利交付8 表4：郑州保交楼行动近一年进展顺利9 表5：2023年以来西安市保交楼工作进展顺利10 表6：房企通过纾困机构引入资金实现保交楼11 表7：主流民企在2023年上半年保交付成绩良好12 表8：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企13 1、政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出 1.1、中央层面：持续以“保交楼、稳民生”为基调 在2022年7月房地产开发项目停工停贷事件后，7月底召开的政治局会议提出“保交楼、稳民生”的政策基调，8月住建部、财政部、央行、银保监会等多部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。12月中央经济工作会议仍明确扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，同时有效防范化解重大经济金融风险。 在保交楼所需大量资金压力下，央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，包括银行信贷支持的第一支箭、债券融资支持的第二只箭和股权融资支持的第三只箭，三支箭全部落地对房企保交楼提供多维资金支撑。同时央行等允许优质房企可出具保函置换预售监管资金，金融机构通过内保外贷业务支持房企融资，也帮助房企减少资金压力。在资金层面，央行于2022年8月和11月 分别推出2000亿元保交楼专项借款和2000亿元保交楼贷款支持计划，保障项目后续顺利交付。 进入2023年，中央保交楼政策更加注重资金投放端。1月银行信贷工作座谈会强调要运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具。3月央行相关负责人指出已经推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划，短期来看，保交楼相关资金落地政策进一步落实。4月政治局会议仍以“保交楼、保民生、保稳定”工作为重点，7月央行将“金融16条”中有关政策有适用期限延长至2024年底，保交楼配套资金来源渠道将保持畅通。我们认为保交楼政策基调或将持续整年，相关专项借款、贷款支持计划等有望持续落位。 部门时间政策内容 表1：自2022年7月政治局会议以来，中央政策持续以“保交楼、稳民生”为基调 中央政治局会 议 支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。积极支持更加有力地推进“保交楼、稳民生”工作，落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地 银保监会 2022/8/15 产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。专项借款精准聚焦保交楼、稳民生，严格限定 多部门 2022/8/19 用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。央行指导国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000 央行 2022/8/29 亿元，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。《通知》明确了金融支持房地产16条政策，其中两条政策规定了适用期限。一是鼓励包括商业银行 财政部 2022/11/1 在内的金融机构提供配套融资支持，二是相关配套融资在贷款期限内不下调风险种类，三是对于新发放的配套融资形成不良且确实尽职的，对相关机构和人员予以免责。中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有 多部门 2022/11/14 关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，明确保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。 2022/7/28 强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱， 部门 时间 政策内容 人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，近期，央行拟发布保交楼贷款支持计 央行、银保监会 2022/11/21 划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议指出，落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的 国常会 2022/11/23 政策，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。证监会新闻发言人提到允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务， 证监会2022/11/28 中央经济工作 2022/12/16 会议 包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、旧改、拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业。 有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。 央行、银保监会 2023/1/10 运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持。农业银行公司业务部总经理谭敦宇表示，为做好保交楼工作，人民银行出台了保交楼专项借款配套融 农业银行 2023/2/8 资、保交楼贷款支持计划等政策工具。农业银行总行正在加快推进项目筛选评估、报送确认和贷款投放等工作。 国新办 2023/3/3 国新办举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会提到，央行推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。中共中央政治局召开会议，指出要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构 银行信贷工作座谈会强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作， 中央政治局会议 2023/4/28 改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 住建部倪虹部长召开企业座谈会，提出继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众 住建部2023/7/28