房地产行业双周报：高层级政策密集出台，保交楼工作持续推进

近期核心观点： 本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍缓慢。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。 从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展、滨江集团、绿城中国。 销售：复苏较为缓慢 从月度数据看，复苏趋势较弱。2022年9月单月300城住宅销售面积2898万㎡，环比-6%，单月同比-31%；2022年截至9月，300城住宅累计销售面积27656万㎡，累计同比-41%。2022年9月单月百强房企全口径销售额6269亿元，环比+4%，单月同比-27%；2022年截至9月，百强房企累计全口径销售额53088亿元，累计同比-46%。 从日频数据看，销售缓慢复苏。2022年截至10月7日，30城商品房成交面积11173万㎡，同比-29%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-29%、-33%、-32%、-13%。 拿地：成交量环比改善，溢价率维持低位 2022年9月单月300城住宅土地成交建面为7411万㎡，环比+21%，单月同比-39%；2022年截至9月，300城住宅土地累计成交建面51619万㎡，累计同比-50%。2022年9月300城住宅土地当月成交溢价率为3.65%，维持低位。 融资：债券发行额环比改善 2022年9月，房企发行国内债券444亿元，环比+16%，单月同比+6%；发行海外债券133亿元，环比+3101%，单月同比-57%；合计债券融资577亿元，环比+49%。2022年截至9月，房企发行国内债券4236亿元，同比-22%，发行海外债券1200亿元，同比-56%，合计债券融资金额5437亿元，同比-33%。 重要事件： ①央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。②财政部、税务总局发布居民换购住房的个人所得税优惠政策。③央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。④郑州已售停工、半停工商品住宅项目已基本实现全面、实质性复工。⑤武汉第三批集中供地收金317亿元，基本底价成交。⑥合肥第三批集中供地收金205亿元，25%地块中止及流拍。⑦上海第三批集中供地收金1054亿元，七成底价成交。⑧苏州第三批集中供地收金127亿元，半数溢价成交。⑨深圳第三批集中供地收金106亿元，6宗成交1宗流拍。⑩宁波第三批集中供地收金102亿元，四成溢价成交。⑪福州第三批集中供地收金126亿元，整体热度较低。⑫广州第三批集中供地收金479亿元，七成底价成交。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍缓慢。 相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展、滨江集团、绿城中国。 市场表现回顾 板块方面，2022.9.26-2022.10.9期间，沪深300指数下跌1.3%，房地产指数（中信）下跌2.4%，房地产板块跑输沪深300指数1.1个百分点，位居所有行业第11位。近一个月，沪深300指数下跌6.2%，房地产指数（中信）下跌5.5%，房地产板块跑赢沪深300指数0.7个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌10.8%，房地产指数（中信）下跌18.6%，房地产板块跑输沪深300指数7.9个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.9.26-2022.10.9） 个股方面，2022.9.26-2022.10.9期间，12只个股上涨，126只个股下跌，7只个股持平，占比分别为8%、87%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：华联控股（15.26%）、ST新梅（10.32%）、金地集团（4.08%）、荣丰控股（4.05%）、招商蛇口（3.55%），居后5位的个股为：广汇物流（-17.64%）、深圳华强（-15.39%）、大千生态（-14.42%）、大港股份（-13.57%）、中天金融（-13.50%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：复苏较为缓慢 从月度数据看，复苏趋势较弱。2022年9月单月300城住宅销售面积2898万㎡，环比-6%，单月同比-31%；2022年截至9月，300城住宅累计销售面积27656万㎡，累计同比-41%。2022年9月单月百强房企全口径销售额6269亿元，环比+4%，单月同比-27%；2022年截至9月，百强房企累计全口径销售额53088亿元，累计同比-46%。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 从日频数据看，销售缓慢复苏。2022年截至10月7日，30城商品房成交面积11173万㎡，同比-29%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-29%、-33%、-32%、-13%。 图8：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图9：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图10：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图11：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、拿地：成交量环比改善，溢价率维持低位 2022年9月单月300城住宅土地成交建面为7411万㎡，环比+21%，单月同比-39%； 2022年截至9月，300城住宅土地累计成交建面为51619万㎡，累计同比-50%。 2022年9月300城住宅土地当月成交溢价率为3.65%，维持低位。 图12：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图13：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：债券发行额环比改善 2022年9月，房企发行国内债券444亿元，环比+16%，单月同比+6%；发行海外债券133亿元，环比+3101%，单月同比-57%；合计债券融资577亿元，环比+49%。 2022年截至9月，房企累计发行国内债券4236亿元，同比-22%；累计发行海外债券1200亿元，同比-56%；合计债券融资金额5437亿元，同比-33%。 图14：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图15：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.9.26-2022.10.9） 表1：近期行业政策一览（2022.9.26-2022.10.9） 2、近期行业要闻（2022.9.26-2022.10.9） (1)郑州已售停工、半停工商品住宅项目已基本实现全面、实质性复工 10月6日，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，2个未复工的项目目前已确定化解路径：新密市凯旋山项目进入破产重整程序，新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计十一月底前可实现复工。 (2)武汉第三批集中供地落幕，收金317亿元，基本底价成交 9月27日，武汉第三批集中供地收官。本次推出用地43宗，开拍前2宗地终止出让。最终，共有41宗地成交，总成交价317.08亿元，其中1宗触顶（溢价5%），另1宗溢价1.56%，其他地块均底价成交。 (3)合肥第三批集中供地落幕，收金205亿元，25%地块中止及流拍 9月27日，合肥市第三批集中供地收官。本次推出28宗涉宅用地，其中6宗提前中止挂牌，1宗流拍。最终有21宗宅地成交，揽金204.5亿元，其中7宗地块进入竞品质环节。 (4)上海第三批集中供地落幕，收金1054亿元，七成底价成交 9月27日，上海第三批集中供地收官，35宗涉宅用地全部成交，起始总价为1030亿元，最终揽金1054亿元。其中24宗底价成交，8宗触顶。 (5)苏州第三批集中供地落幕，收金127亿元，半数溢价成交 9月28日，苏州第三批集中供地收官，本次9宗地块全部成功出让，总起价123.6亿元，总成交金额127.27亿元，其中5宗地块溢价成交，其余4宗底价成交。 (6)深圳第三批集中供地落幕，收金106亿元，6宗成交1宗流拍 9月28日，深圳第三批集中供地收官，本次土拍共供应7宗地块，总起拍价117.97亿元。最终1宗流拍，6宗地块成功出让，总收金106.38亿，其中2宗触顶。 (7)宁波第三批集中供地落幕，收金102亿元，四成溢价成交 9月29日，宁波第三批集中供地收官，本次供应10宗涉宅地，总起价93.7亿元。 最终，4宗地溢价成交（其中3宗触顶摇号），6宗底价成交，揽金101.8亿元。 (8)福州第三批集中供地落幕，收金126亿元，整体热度较低 9月29日，福州第三批集中供地收官，本轮共挂牌21宗地，其中2宗暂缓出让，1宗地块收回，供应地块数量减少至18宗，最终全部出让，揽金125.81亿元。 除鼓楼地块较热，引来42家竞买人报名、40家参与摇号，最终溢价近15%以外，其他地块表现平淡，均接近底价成交。 (9)广州第三批集中供地落幕，收金479亿元，七成底价成交 10月10日，广州第三批集中供地收官，此次共供应18宗地，最终3宗流拍，2宗溢价成交，13宗底价成交，共揽金479亿。