行业周报：8月百强房企销售降幅收窄，保交楼政策持续推进

核心观点：8月百强房企销售降幅收窄，保交楼政策持续推进 在高温天气、国内疫情多点散发影响下，8月市场信心恢复仍低于预期，克而瑞百强房企销售金额同比降低32.9%，降幅有所缩窄。在7月政治局会议后，“保交楼”成为地方政府推进房地产行业健康发展的重要举措之一，多地陆续成立纾困专项基金，在项目层面推动保交付行动。多重措施作用下，需求端悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。我们预计后续政策面持续宽松，在中期业绩发布后，作为拿地主力的央国企和信用逐渐修复的优质民企市场份额将进一步提升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：保障性住房政策持续推进，多地优化公积金政策 中央层面：财政部表示将在2022年建成保障性租赁住房83.9万套，地方推行“一城一策”，利用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。银保监会将继续保障房地产融资平稳有序，保交楼、稳民生。 地方层面：福州、青岛、威海、惠州等地持续优化购房公积金政策，郑州实施“1+8郑州都市圈”住房公积金实行互认互贷政策。多低放宽限购政策，苏州吴江区全面放开限购，首套不限购。富阳发布限购放松及契税补贴新政，杭州户籍或有杭州社保者即可在富阳购买住房。各地纾困基金正在平稳推进，绍兴将采用“国企出资+金融机构并购贷款”设立房地产稳保基金。 市场端：二手房市场同比持平，土地成交面积同比下降 销售端：2022年第35周，全国64城商品住宅成交面积426万平米，同比下降26%，环比增加18%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14185万平米，累计同比下降36%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为127万平米，同比增速1%，前值7%；年初至今累计成交面积4433万平米，同比增速-24%，前值-24%。 投资端：2022年第35周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4527万平方米，成交土地规划建筑面积2772万平方米，同比下降6%，成交溢价率为1.2%。 一线城市成交土地规划建筑面积41万平方米，同比下降66%；二线城市成交土地规划建筑面积1278万平方米，同比增加108%；三线城市成交土地规划建筑面积1453万平方米，同比下降34%。东莞、无锡、厦门完成第三次集中土拍。 融资端：国内信用债发行同比环比减少，海外债无新增发行 2022年第35周，信用债发行15亿元，同比减少82%，环比减少83%，平均加权利率4.12%，环比增加103BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、保障性住房政策持续推进，多地优化公积金政策 中央层面：（1）财政部：2022年支持各地筹建保障性租赁住房83.9万套。（2）发改委等多部门：养老托育服务机构属中小微企业和个体工商户范畴、承租国有房屋的，一律免除租金到2022年底；2022年各地对符合条件的养老托育服务机构按照50%税额顶格减征“六税两费”；开展普惠养老专项再贷款试点。（3）国常会：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。（4）银保监会：保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生。（5）克而瑞：8月TOP100房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比较7月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。（6）PMI：8月官方制造业PMI为49.4%，环比升0.4个百分点。非制造业PMI为52.6%，环比降1.2个百分点，仍位于扩张区间。（7）中信银行：对房地产存量客户加强贷后管理，实行差异化政策。 地方层面：（1）北京：违反住房租赁条例或最高处50万元罚款。（2）东莞：限购区调整为认贷不认房，普通住宅首付首套3成，二套4成。（3）济南：放松限购政策，非本市户籍在限购区域内购房，需缴纳6个月个税或社保；大专(高职)及以上学历仅需3个月。（4）浙江：国务院稳经济大盘督导组至浙江省开展督导指导，提出希望浙江进一步加快推进项目建设，巩固经济回升基础，着力稳住市场主体，为稳定全国经济大盘挑起大梁、发挥更大作用。（5）绍兴：谋划设立房地产稳保基金，目前处于前期调研阶段，拟采用“国企出资+金融机构并购贷款”方式。（6）内蒙古：住建厅将取消“公摊面积”列为立法项目建议上报住建部。（7）山东：明确省内新开工建设的商品住宅，要全面推行“先验房后收房”制度，其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施。（8）广州：发文促进住房消费健康发展。扩大保障性租赁住房供给；进一步优化住房公积金使用范围；支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。（9）长春：住房公积金管理中心：取消住房公积金个人贷款偿还一年后方可办理提前还款的限制，以及提前部分还款间隔不少于12个月的限制。（10）青岛：发布公积金新政，购买新建商品房可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款；购买首套自住住房的，可申请提取人范围扩至直系亲属。（11）郑州：住房租赁企业务必于9月1日前开设资金监管专户； “1+8郑州都市圈”住房公积金实行互认互贷，不再要求出具户籍证明。（12）深圳：完成首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易。（13）海南：拟调整住房公积金使用政策：实行“一人购房全家帮”。 表1：保障性住房政策持续推进，多地优化公积金政策 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量同比持平 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第35周，全国64城商品住宅成交面积426万平米，同比下降26%，环比增加18%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14185万平米，累计同比下降36%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比持续下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2022年第35周64大中城市成交面积同比下降环比上升 图4：2022年第35周64大中城市中一线城市成交面积同比环比均下降 图5：2022年第35周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2022年第35周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2022年第35周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-36%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-23%、-35%、-17%，年初至今累计增速-28%、-33%、-43%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比基本持平 2022年第35周，全国23城二手房成交面积为127万平米，同比增速1%，前值7%；年初至今累计成交面积4433万平米，同比增速-24%，前值-24%。 图8：23城二手房成交同比基本持平 图9：二线城市二手房市场累计成交面积表现相对较好 3、投资端：土地成交面积同比下降 2022年第35周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4527万平方米，成交土地规划建筑面积2772万平方米，同比下降6%，成交溢价率为1.2%。一线城市成交土地规划建筑面积41万平方米，同比下降66%；二线城市成交土地规划建筑面积1278万平方米，同比增加108%；三线城市成交土地规划建筑面积1453万平方米，同比下降34%。 图10：100大中城市土地成交面积同比有所下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下滑 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比减少，无新增海外债 2022年第35周，信用债发行15亿元，同比减少82%，环比减少83%，平均加权利率4.12%，环比增加103BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年8月29日-9月2日，下同）房地产指数上涨1.92%，沪深300指数下跌2.04%，相对收益为3.96%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第2位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京投发展、粤宏远A、空港股份、数源科技、京能置业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广汇物流、西藏城投、浦东金桥、京基智农、国创高新。 图16：本周房地产指数上涨1.92%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中京投发展、粤宏远A、空港股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中广汇物流、西藏城投、浦东金桥跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 在高温天气、国内疫情多点散发影响下，8月市场信心恢复仍低于预期，克而瑞百强房企销售金额同比降低32.9%，降幅有所缩窄。在7月政治局会议后，“保交楼”成为地方政府推进房地产行业健康发展的重要举措之一，多地陆续成立纾困专项基金，在项目层面推动保交付行动。多重措施作用下，需求端悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。我们预计后续政策面持续宽松，在中期业绩发布后，作为拿地主力的央国企和信用逐渐修复的优质民企市场份额将进一步提升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。