房地产行业周报2022第8周：住建部定调2022年楼市、多地调控政策调整

本周房地产板块再度下跌：本周大盘再度转跌1.67%，28个行业中电气设备涨幅再度靠前，此外军工、电子表现同样领先，房地产板块再度下跌3.22%，连跌两周，28个行业中排名第20位。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值为12.32X及0.98X，PE估值连续三周维持在五年中枢以上，而PB估值时隔两周后再度跌至1X以下，低于一年中枢水平；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为34%及45%，若剔除银行股折价分别为54%及60%，相比上周末相对估值基本平稳。个股方面，本周板块涨幅前五为黑牡丹、浙江东日、广宇发展等，其中黑牡丹受益云计算概念近两周持续上涨，浙江东日受益中俄概念，广宇发展公告鲁能新能源21年业绩预增221%等；跌幅前五包括空港股份、滨江集团、宁波富达等，其中空港股份、宁波富达受益大基建概念上周涨幅靠前，本周出现回调。 本周主要公司仅保利物业及大悦城微涨，其余均有下跌，融创系、新城发展、世茂集团、宝龙商业跌幅靠前。 住建部定调2022年楼市、多地调控政策调整等：1）住建部定调2022年楼市：国新办召开的“推动住房和城乡建设高质量发展”的发布会上，住建部明确表态，2022年调控政策还将毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在扩内需、稳增长方面，还将在推进住房供给侧结构性改革、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”等方面进行发力；2）多地调控政策调整：南通下调商贷首付比例，晋中下调公积金贷款首付比例，广州、深圳下调房贷利率等。 本周重点城市成交量基本恢复到春节前水平，但同比再度转负：成交上，本周重点24城新房成交量环比继续回升，绝对量基本恢复到春节前水平，但同比消除春节基数影响后再度下降。累计来看年初至今累计降30.8%，本周累计降幅略有收窄。本周重点一二三线成交量同比均再度转负，一线环比有所回落，年初至今一二三线累计同比分别降24.8%/28.1%/36.3%，三线降幅略有扩大。供给上，重点9城新增供给继续回暖，年初至今累计降23.7%，降幅连续收窄三周。截止本周末狭义去化周期11.19个月，与上周末持平。本周重点一二线新增供给同比维持上升，而三线持续为负，年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降16.5%/20.0%/53.6%，一二线降幅持续收窄。截止本周末一二三线去化周期8.04/8.34/16.31个月。 维持“强于大市”评级：本周政策面消息较多，一方面住建部明确表态2022年坚持“房住不炒”及三稳，大力推进“新城建”等，定调22年房 地产政策，另一方面各地陆续调整房地产政策，继上周菏泽、重庆、赣州，本周南通同样对商贷首付进行了下调，此外晋中下调公积金贷款首付比例，广州、深圳下调房贷利率等，基本符合因城施策框架下更多城市调整需求端政策的预期。我们认为，考虑到基本面偏弱的情况，“稳增长”政策将持续，我们维持推荐，个股方面可关注1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，对优质龙头可适当积极一些，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1本周房地产板块再度下跌 本周房地产板块再度下跌：本周大盘再度转跌1.67%，28个行业中电气设备涨幅再度靠前，此外军工、电子表现同样领先，房地产板块再度下跌3.22%，连跌两周，28个行业中排名第20位。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2PE估值连续三周维持在五年中枢以上，而PB估值再度回落至一年中枢以下 PE估值连续三周维持在五年中枢以上，而PB估值再度回落至一年中枢以下：本周末板块PE及PB估值为12.32X及0.98X，PE估值连续三周维持在五年中枢以上，而PB估值时隔两周后再度跌至1X以下，低于一年中枢水平；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为34%及45%，若剔除银行股折价分别为54%及60%，相比上周末相对估值基本平稳。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司仅保利物业及大悦城微涨，融创系、新城、世茂等跌幅靠前 本周主要公司仅保利物业及大悦城微涨，融创系、新城、世茂等跌幅靠前：本周板块涨幅前五为黑牡丹、浙江东日、广宇发展等，其中黑牡丹受益云计算概念近两周持续上涨，浙江东日受益中俄概念，广宇发展公告鲁能新能源21年业绩预增221%等；跌幅前五包括空港股份、滨江集团、宁波富达等，其中空港股份、宁波富达受益大基建概念上周涨幅靠前，本周出现回调。本周主要公司仅保利物业及大悦城微涨，其余均有下跌，融创系、新城发展、世茂集团、宝龙商业跌幅靠前。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：招蛇发布21年业绩预告 表4：本周主要公司业绩情况 2.2融资：中海发行绿色中票、万科、金地等发行中票、滨江发行短融等 表5：本周主要公司融资情况 2.3增减持：阳光城、华夏幸福股东被动减持等 表6：本周主要公司增减持情况 2.4公司公告：恒大转让项目股权、阳光城评级下调等 表7：本周主要公司其他公告 2.5行业新闻：住建部定调2022年楼市、多地调控政策调整等 表8：本周行业新闻 表9：本周各地楼市新闻 3.行业数据跟踪 3.1本周重点城市成交量基本恢复至春节前水平 本周重点城市成交量基本恢复到春节前水平，但同比再度转负：本周重点24城新房成交量环比继续回升，绝对量基本恢复到春节前水平，但同比消除春节基数影响后再度下降。 累计来看年初至今累计降30.8%，本周累计降幅略有收窄。 图7：重点城市新房周成交 图8：重点城市新房周成交同环比 图9：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 图10：重点城市新房成交累计同比 本周重点一二三线同比均转负：本周重点一二三线成交量同比均再度转负，一线环比有所回落，年初至今一二三线累计同比分别降24.8%/28.1%/36.3%，三线降幅略有扩大。 图11：重点一二三线城市新房周成交同环比 图12：重点一二三线城市新房成交累计同比 3.2本周重点9城新增供给继续回暖 重点9城新增供给继续回暖：重点9城新增供给继续回暖，年初至今累计降23.7%，降幅连续收窄三周。截止本周末狭义去化周期11.19个月，与上周末持平。 图13：重点城市新房新增供给累计同比 图14：重点城市新房库存及去化周期 本周重点一二线新增供给同比维持上升，而三线持续为负：本周重点一二线新增供给同比维持上升，而三线持续为负，年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降16.5%/20.0%/53.6%，一二线降幅持续收窄。截止本周末一二三线去化周期8.04/8.34/16.31个月。 图15：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 图16：重点一二三线城市新房狭义库存/套 图17：重点一二三线城市新房狭义去化周期 图18：重点城市新房狭义去化周期 4.投资建议 维持“强于大市”评级：本周政策面消息较多，一方面住建部明确表态2022年坚持“房住不炒”及三稳，大力推进“新城建”等，定调22年房地产政策，另一方面各地陆续调整房地产政策，继上周菏泽、重庆、赣州，本周南通同样对商贷首付进行了下调，此外晋中下调公积金贷款首付比例，广州、深圳下调房贷利率等，基本符合因城施策框架下更多城市调整需求端政策的预期。我们认为，考虑到基本面偏弱的情况，“稳增长”政策将持续，我们维持推荐，个股方面可关注1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，对优质龙头可适当积极一些，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。