房地产行业研究：一线销售较9月倍增，住建部定调楼市已开始筑底

4 行业点评 本周A股地产上涨，港股地产、物业板块均下跌。本周（10.12-10.18）申万A股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-4%。 本周天津、苏州土拍均底价成交。本周（10.12-10.18）全国300城宅地成交建面680万㎡，单周环比-20%，单周同比-39%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面17604万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比略降，随着政策效果持续释放，备案数据逐步体现。本周（10.12-10.18）35个城市商品房成交合计325万平米，周环比+56%，周同比-0.2%。其中：一线城市周环比+90%，周同比+13%；二线城市周环比+44%，周同比-12%；三四线城市周环比+46%，周同比+72%。 本周二手房成交同环比均明显上升，月度同比实现回正。本周（10.5-10.11）15个城市二手房成交合计291万平米，周环比+63%，周同比+36%。其中：一线城市周环比+54%，周同比+76%；二线城市周环比+72%，周同比+18%；三四线城市周环比+39%，周同比+16%。 住建部定调楼市基本面已经开始筑底。9月末政策出台，效果尚未体现在9月数据中，楼市基本面延续筑底。价 格端：9月一二手住宅售价同比降幅扩大，商品住宅一线同比-4.7%，降幅扩大0.5pct，二、三线同比分别-5.7%和-6.6%，降幅均扩大0.4pct；二手住宅一线同比-10.7%，降幅扩大1.3pct，二、三线同比分别-8.9%和-9%，降幅分别扩大0.3pct和0.5pct。数量端：1-9月商品房销售面积同比-17.1%；销售金额同比-22.7%。住建部长倪虹表态，在系列政策作用下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底，对房地产市场止跌回稳充满信心。 新政半月后一线城市新房销售较九月日均翻倍。本周距离929-930四个一线城市先后出台楼市新政已超过半月， 其中10月1日至7日由于国庆假期影响，备案成交数据滞后，可比性较差。节后第二周（10月8日至15日）一线城市新房销售数据开始集中放量，体现出一线受益于政策利好，国庆期间项目认购较为火热，成交快速上升。分城市能级看，一线城市直接受益于新政，节后第二周整体日均成交较9月日均倍增227%，四大一线城市均实现超100%的增长；二线城市因为没有出台地方楼市新政，销售增幅不及一线，且城市间分化较为明显。整体来看，银十迎来良好开局，10月房地产市场成交或大幅回升，市场脉冲式行情或将延续。 投资建议 统计局数据主要体现9月新政尚未落地前的楼市基本面，随着9月底以来自上而下一系列政策的落地，当前多地楼市热度较高，10月销售数据或呈现出较为积极的结果。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。持续推荐受益于行业逐 步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团； 中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 楼市基本面已经开始筑底4 新政半月后一线城市新房销售较九月倍增4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态19 物管行业政策和新闻20 非开发公司动态20 行业估值20 风险提示22 图表目录 图表1：商品房销售额：1-9月同比-22.7%，9月同比-16.3%4 图表2：商品房销售面积：1-9月同比-17.1%，9月同比-11.0%4 图表3：70大中城市新建商品住宅价格同比延续下降4 图表4：70大中城市二手住宅价格同比延续下降4 图表5：国庆后重点城市商品房成交面积较9月大幅提升5 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表9：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表11：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表12：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表15：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表16：35城新房成交面积及同比增速8 图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表19：35城新房成交明细（万平方米）9 图表20：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表23：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表24：11城商品房的库存和去化周期11 图表25：11城各城市能级的库存去化周期11 图表26：11个重点城市商品房库存及去化周期11 图表27：地产行业政策新闻汇总11 图表28：地产公司动态19 图表29：物管行业资讯20 图表30：非开发公司动态20 图表31：A股地产PE-TTM20 图表32：港股地产PE-TTM21 图表33：港股物业PE-TTM21 图表34：覆盖公司估值情况21 楼市基本面已经开始筑底 住建部定调楼市基本面已经开始筑底。9月末政策出台，效果尚未体现在9月数据中，楼市基本面延续筑底。价格端：9月一二手住宅售价同比降幅扩大，商品住宅一线同比下降4.7%，降幅扩大0.5pct，二、三线同比分别下降5.7%和6.6%，降幅均扩大0.4pct；二手住宅一线同比下降10.7%，降幅扩大1.3pct，二、三线同比分别下降8.9%和 9%，降幅分别扩大0.3pct和0.5pct。数量端：1-9月商品房销售面积同比-17.1%，9月同比-11.0%；销售金额同比- 22.7%，9月同比-16.3%。住建部长倪虹表态，在系列政策作用下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底，对房地产市场止跌回稳充满信心。 图表1：商品房销售额：1-9月同比-22.7%，9月同比-16.3% 图表2：商品房销售面积：1-9月同比-17.1%，9月同比-11.0% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：70大中城市新建商品住宅价格同比延续下降图表4：70大中城市二手住宅价格同比延续下降 8.0 6.0 4.0 2.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 21.07 21.09 21.11 22.02 22.04 22.06 22.08 22.10 22.12 23.03 23.05 23.07 23.09 23.11 24.02 24.04 24.06 24.08 15.0 10.0 5.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 新政半月后一线城市新房销售较九月倍增 新政半月后一线城市新房销售较九月日均翻倍。本周距离929-930四个一线城市先后出台楼市新政已超过半月， 其中10月1日至7日由于国庆假期影响，备案成交数据滞后，可比性较差。节后第二周（10月8日至15日）一线城市新房销售数据开始集中放量，体现出一线受益于政策利好，国庆期间项目认购较为火热，成交快速上升。分城市能级看，一线城市直接受益于新政，节后第二周整体日均成交较9月日均倍增227%，四大一线城市均实现超100%的增长；二线城市因为没有出台地方楼市新政，销售增幅不及一线，且城市间分化较为明显。整体来看，银十迎来良好开局，10月房地产市场成交或大幅回升，市场脉冲式行情或将延续。 图表5：国庆后重点城市商品房成交面积较9月大幅提升 303% 211% 215% 229% 136% 141% 155% 141% 109% 106% 北京上海广州深圳成都杭州济南苏州南京宁波青岛合肥 一线二线 4% 87% 40350% 35300% 30250% 25 200% 20 150% 15 10100% 550% 00% 10月8号-15号日均商品住宅成交面积（万方，左）较9月日均（右） 行情回顾 来源：克而瑞，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为光大嘉宝、信达地产、渝开发、*ST中润、ST广物，涨跌幅分别为+60.9%、+28.1%、 +27.5%、+21.4%、+18.7%；末5名为时代中国控股、雅居乐集团、世茂集团、弘阳地产、珠光控股，涨跌幅分别为-17.2%、-16.2%、-15.1%、-14.7%、-12%。 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 半技银材商运电食公房多保媒资家软能制医零耐食汽消 -2% 导术行料业输信品用地元险体本庭件源药疗售用品车费 Ⅱ ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 体硬和 服与事产金 货与与、保业消、与者 -4% 计电国传通休机建房建银非电有钢汽医化纺轻综家交农采商公食算子防媒信闲械筑地筑行银气色铁车药工织工合用通林掘业用品 与件专 半与业 导设服 务主业融 要用 物个服生健人务物设 用科备 费饮汽服品料车务与与零 机军服设装产材 金设金 生服制 电运牧 贸事饮 体备务品 品技与 服烟部 Ⅱ 工务备饰 料融备属 物装造 器输渔 易业料…… ……装草件 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名图表9：本周地产个股涨跌幅末5名 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 光大嘉宝 信渝 ST *ST 达开广 地发中物 产润 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 时代中国控股 雅世弘珠 居茂阳光