房地产行业点评报告：广州限购放松点评：政策方向明确，其余一线城市跟进可期

证券研究报告·行业点评报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 2 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业点评报告 广州限购放松点评：政策方向明确，其余一线城市跟进可期 2023年09月20日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《多地全面取消限购限售，新房二手房销售环比复苏》 2023-09-18 《物管行业2023年中报综述：经营回归本源，发展质重于量》 2023-09-17 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》：一、优化住房限购和增值税免税年限。将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。二、加大保障性住房建设和供给。广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。 ◼ 8月末以来广州多次率先放松楼市调控政策，首付比例和房贷利率均已下调，其他一线城市有望跟进。8月30日，广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”：居民家庭在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。9月9日，根据广州日报报道，广州降低房贷利率和二套房首付比例：首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限由原来的LPR+0BP调整为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例由原来的50%/70%（普宅/非普）调整为不低于40%，利率下限由原来的LPR+60BP调整为LPR+30BP，新政从9月8日起执行。9月20日广州再次率先部分放开限购，我们认为其余一线城市也有望跟进相关政策。 ◼ 政策发力形成组合拳，对需求端刺激效果可期。我们认为降低首付比例、房贷利率以及实施“认房不认贷”，提升的是居民的购房能力；本次部分放开限购，增加的是居民的购房资格。两类政策形成组合拳有望达到“1+1>2”的效果，有效刺激刚需和改善型购房需求；叠加“金九银十”的季节性因素，预计广州短期内销售将迎来明显修复，但复苏的持续性仍受到宏观经济复苏的影响，因此需要进一步跟踪观察。 ◼ 全国政策方向明确，预计供需两端政策放松仍将继续加码，直至基本面明显复苏。8月31日央行发布关于《调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，包括南京、青岛、济南、郑州、沈阳、福州在内的多个二线城市宣布取消限购，多城下调首付比例和房贷利率以及取消限售，政策方向明确，调控态度积极。除了需求端政策外，我们期待更多针对房企融资端的信贷支持政策，供、需两端同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。 ◼ 投资建议：此次广州部分放松限购政策，政策力度和政策出台时间均略超市场预期，市场将对其余一线城市跟进以及后续其他政策充满期待，板块估值有望持续修复。我们认为土储聚焦核心城市、投拓积极、销售逆势增长的公司有望获得更大的上涨空间。我们推荐：招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团。此外，建议关注城中村改造的相关标的，推荐：珠江股份、城建发展。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -20%-17%-14%-11%-8%-5%-2%1%4%7%2022/9/202023/1/192023/5/202023/9/18房地产沪深300 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间； 中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间； 减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上； 中性： 预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%； 减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街5号 邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址： http://www.dwzq.com.cn