房地产行业2023年第30周地产周报：适应房地产市场供求新形势，适时调整优化房地产政策

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年08月01日 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 李睿 联系人 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 适应房地产市场供求新形势，适时调整优化房地产政策 ——2023年第30周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第30周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为5.3%。沪深300指数报收3992.74，周度涨幅为4.5%；创业板指数报收2219.54，周度涨幅2.6%；房地产指数（申万）报收 2875.76，周度涨幅为9.8%。 全国性政策方面。中共中央政治局：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。住建部部长倪虹：稳住建筑业和房地产业两根支柱，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。国务院副总理何立峰：城中村改造要从实际出发，采取不同方式分类改造，必 须实行净地出让，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。地方政策 方面。北京住建委、深圳住建局、广州住建局、上海住建委相继表态将抓紧落实相 关政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。无锡：共有产权保障房产权份额按照购买家庭与政府各占50%确定。北京、南京、天津、贵阳、佛山、蚌埠、河南焦作等地优化住房公积金贷款、提取、商转公等政策。集中供地方面。本周北京、合 肥、郑州、沈阳、青岛等城市有土地出让。 第30周新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周减少。第30周44大城市新房销售为2.5万套，较第29周增加21.8%；21大城市二手房销售1.5万套，较第29周减少1.8%。一线城市新房、二手房交易较第29周分别增加16.1%、减少 0.6%；二线城市新房、二手房交易较第29周分别增加7.8%、减少4.1%。库存量和库销比较29周均上升。截至第30周，18大城市库存为105.1万套，较第29周 稳步推进超大特大城市城中村改造：—— 2023-07-23 2023年第29周地产周报销售降幅扩大，到位资金承压：——2023 2023-07-17 年6月统计局数据点评金融支持政策适用期限延长：——2023年 2023-07-16 第28周地产周报 增加599套；库销比为18.5个月，较第29周增加0.5个月。本周土地市场活跃度 较第29周下降。第30周36大城市市本级合计成交土地11块。土地出让金减少。 2023年第30周36大城市市本级土地出让金为150.7亿元，较第29周减少170.6 亿元。平均溢价率上升。2023年第30周36大城市市本级土地成交平均溢价率 6.6%，较第29周上升1.3个百分点。 投资建议与投资标的 重点公司公告。万科发行20亿元公司债。滨江集团发行6亿元中票。中国铁建更新二季度经营数据。绿地集团发布半年度业绩快报。世茂集团补发业绩。远洋集团申请延期两个月支付三笔美元票据应付利息。碧桂园服务控股股东捐赠公司股份。 7月24日政治局会议首次明确要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，同时继续强调要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等。7月28日住建部部长倪虹在企业座谈会上表态较为积极，强调稳住建筑业和房地产业两根支柱，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施。北京、深圳、广州、上海住建部门相继表态将贯彻落实相关政策。近期房地产政策出现较为密集的积极变化，对于市场情绪有比较明显的提振效果。28日超特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，强调城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发采取不同方式分类改造，我们预计对提升超特大城市中长期优质供给有正面作用。当前行业基本面维持弱复苏的态势，在中央政策积极引导下，后续各地需求端政策力度或有加大。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第30周市场行情回顾（2023.07.22~2023.07.28）4 1.1第30周行业指数表现4 1.2第30周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.07.22~2023.07.28）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾7 2.3重点城市土地市场跟踪9 2.4重点公司一周要闻回顾11 投资建议12 风险提示13 附录13 图表目录 图1：2023年第30周44城新房成交套数7 图2：2023年第30周21城二手房成交套数8 图3：2023年第30周新房二手房成交套数中一线城市占比8 图4：第30周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比9 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）10 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）10 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）11 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第30周市场行情回顾（2023.07.22~2023.07.28） 1.1第30周行业指数表现 第30周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为5.3%。沪深300指数报收3992.74，周度涨幅为4.5%；创业板指数报收2219.54，周度涨幅2.6%；房地产指数（申万）报收2875.76，周度涨幅为9.8%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/07/28) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3992.74 4.5% -2.0% 3.1% 创业板指 2219.54 2.6% -2.7% -5.4% 房地产指数（申万） 2875.76 9.8% 3.6% -4.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第30周地产板块个股表现 第30周地产板块涨幅居前的公司分别为金科股份、国创高新、新黄浦、城建发展、光明地产。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 金科股份 51.0% 京基智农 -1.9% 国创高新 38.1% 西藏城投 -1.4% 新黄浦 25.3% 粤宏远A -0.5% 城建发展 23.0% ST数源 -0.5% 光明地产 22.8% 张江高科 -0.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.07.22~2023.07.28） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。中共中央政治局：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。住建部部长倪虹：稳住建筑业和房地产业两根支柱，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。国务院副总理何立峰：城中村改造要从实际出 发，采取不同方式分类改造，必须实行净地出让，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。地方政策方面。北京住建委、深圳住建局、广州住建局、上海住建委相继表态 将抓紧落实相关政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。无锡：共有产权保障房产权份额按照购买家庭与政府各占50%确定。北京：使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的，可以给予适当政策支持。南京、天津、贵阳、佛山、 蚌埠、河南焦作等地优化住房公积金贷款、提取、商转公等政策。集中供地方面。本周北京、合肥、郑州、沈阳、青岛等城市有土地出让。 全国性政策： 1)中共中央政治局：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。（07.24） 信息来源：观点地产网 2)住建部部长倪虹：稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。（07.27） 信息来源：观点地产网 3)国务院副总理何立峰：城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。（07.28） 信息来源：观点地产网 地方政策： 4)无锡：共有产权保障房产权份额按照购买共有产权保障房的家庭与政府各占50%确定，并在购房合同中予以明确。共有产权保障房以中小户型为主，一室户单套建筑面积原则上不超过65平方米，二室户单套建筑面积原则上不超过90平方米。可少量配置建筑面积95平方米左右的三室户，仅向有不同性别子女且子女均大于8周岁的家庭供应。（07.24） 信息来源：观点地产网 5)安徽蚌埠：自7月21日起，蚌埠市缴存职工家庭一方（含单身）按时连续足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）的，住房公积金贷款最高额度由30万调整为50万元；夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）的住房公积金贷款最高额度由50万调整为70万元。（07.24） 信息来源：观点地产网 6)佛山：缴存职工个人申请的，最高可贷额度将提高至50万元，缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度将提高至100万元。（07.24） 信息来源：观点地产网 7)贵阳：当个贷率持续三个月低于90%时，正常开展商转公贷款申请预约登记和受理。当个贷率持续三个月高于90%（含）、低于95%时，仅开展未使用过个人住房公积金贷款职工家 庭的商转公贷款申请预约登记和受理。当个贷率持续三个月高于95%（含）时，暂停商转公 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 贷款申请预约登记和受理。