房地产行业周报（2023年第30周）：政策放松预期持续增强

板块行情：本周（7月24日-7月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9.8%，在31个一级行业板块中排名第2位。 公司动态：1）越秀地产：与久事置业签署战略合作协议，涉及TOD、城市更新等领域。2）融创中国披露境外债务重组进展，定于9月18日召开计划债权人会议。3）金地集团：向招商银行申请不超过260亿综合融资额度，期限一年。 销售端：需求端呈现阶段性筑底迹象，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上涨14%，同比下降10%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比上涨1%。 政策要闻：中央层面：1）中共中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，并加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2）中国证监会提出要抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。3）国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，房地产领域涉及19条税费优惠措施。4）住建部大力支持刚性和改善性住房需求，落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等政策措施。5）超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，何立峰指出城中村改造要实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，必须实行净地出让，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护等。地方层面：1）佛山和天津：上调公积金贷款额度。佛山高可贷额度个人最将提高至50万元，家庭提高至100万元。天津职工申请公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额100万元，购买家庭第二套住房的，贷款最高限额50万元。2）山西晋中：引导住房消费需求，出台系列措施促进房地产发展。3）东莞：明确144平方米以上房源取消积分选房。4）安徽滁州：支持提取住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，购买绿色建筑公积金贷款额度可上调20%。5）郑州：稳定发展基金正式揭牌，丰富问题楼盘化解路径。6）河南焦作：首套房贷款首付比例由30%调整至20%，职工家庭申请首套住房公积金贷款，最高可贷比例提高为总房价的80%。 投资策略：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：地产板块位居第二，涨幅达9.8% 本周申万地产板块上涨9.8%。本周（7月24日-7月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9.8%，在31个一级行业板块中排名第2位。 图表1本周申万地产板块上涨9.8%，板块排名第2位 本周A股板块内涨幅第一为金科股份，累计涨幅达51%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为金科股份、国创高新、新黄浦、城建发展、光明地产，跌幅前五的个股分别为京基智农、西藏城投、粤宏远A、张江高科、铁岭新城。 图表2金科股份周涨幅达51% 图表3京基智农周跌幅1.9% 本周港股板块内涨幅第一的为佳兆业集团，上涨50.3%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为佳兆业集团、富力地产、龙光集团、龙湖集团、新城发展，跌幅前五的个股分别金茂服务、绿城服务、碧桂园服务、华润万象生活、金地商置。 图表4本周佳兆业集团上涨50.3% 图表5本周金茂服务下跌9.1% 二、政策要闻：政治局会议指出要适时调整优化房地产政策 中央层面：1）中共中央政治局会议召开，指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，并加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2）中国证监会提出要抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。3）国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，房地产领域涉及19条税费优惠措施。4）住建部大力支持刚性和改善性住房需求，落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等政策措施。5）超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，何立峰指出城中村改造要实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，必须实行净地出让，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护等。 图表6中央政治局适时调整优化房地产政策，中国证监会推动新类型公募REITs项目落地 力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改 善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工 作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 地方层面：1）佛山和天津：上调公积金贷款额度。佛山个人最高可贷额度将提高至50万元，家庭最高可贷额度将提高至100万元。天津职工申请公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额100万元，购买家庭第二套住房的，贷款最高限额50万元。2）山西晋中：引导住房消费需求，出台系列措施促进房地产发展。3）东莞：明确144平方米以上房源取消积分选房。4）安徽滁州：支持提取住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，购买绿色建筑公积金贷款额度可上调20%。5）郑州：稳定发展基金正式揭牌，丰富问题楼盘化解路径。6）河南焦作：首套房贷款首付比例由30%调整至20%，职工家庭申请首套住房公积金贷款，最高可贷比例提高为总房价的80%。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）越秀地产：与久事置业签署战略合作协议，涉及TOD、城市更新等领域。 2）融创中国披露境外债务重组进展，定于9月18日召开计划债权人会议。3）金地集团：向招商银行申请不超过260亿综合融资额度，期限一年。 图表8越秀地产与久事置业签署战略合作协议，金地拟向招商银行申请不超260亿融资 三、销售端：新房市场需求端小幅回暖 （一）新房市场：21城成交面积环比上涨14%，同比下降10% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上涨14%，同比下降10%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市合计商品房日平均成交面积42万方，环比上涨14%，同比下降10%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积9612万方，同比增长2.62%，其中一线城市商品房成交建面2748万方，同比增长21.21%。监测的6个二线城市商品房成交建面4475万方，同比下降4.34%，11个三四线城市商品房成交建面2389万方，同比下降1.34%。 图表9本周21城合计商品房单日平均成交面积达42万方 21城周度成交面积292万方，环比增长14%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为108万方、125万方、60万方，环比分别变化+39%、+10%、-8%，相较去年同期+6%、-17%、-17%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别变化+68%、+34%、+34%、+5%；二线城市中杭州环比增长249%；三四线城市中，惠州环比增长416%，韶关环比增长119%。 图表10本周21城周度成交面积292万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比上涨1%，同比下降15% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比上涨1%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积19万方，环比上涨1%，同比下降15%，二手房热度小幅回升。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积4861方，同比增长35%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方，热度小幅回升 本周11城二手房成交面积135万方，一线城市中北京需求小幅回暖。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为31万方、83万方、21万方，环比分别变化+5%、-1%、+1%，相较去年同期变化-4%、-20%、-8%。2）一线城市中深圳二手房成交面积5.9万方，环比不变，同比下降-30%，北京二手房成交面积25.4万方，环比上涨7%，同比上涨5%。 图表12本周11城二手房成交面积135万方 四、融资端：本周发债主体为国央企，仅一家民企参与 本周发债本周发债主体主要为国央企，仅一家民企参与。1）发行规模最大的为民企新城控股，本周共发行21.66亿债券，分别是8.5亿元的中期票据和13.16亿元的ABS。2）新城控股发行的12.5亿元ABS票面利率最高，为6.5%；合肥兴泰本周发行的3亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.19%。 图表13新城控股发行8.5亿中期票据和13.16亿ABS，西永微电园15亿中期票据 五、投资建议 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。