房地产行业周报（2023年第30周）：持续释放积极信号，政策支持方向明确

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨9.78%，沪深300指数上涨4.47%，板块跑赢沪深300指数5.31pct，在31个板块中排第2位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积238万平米，环比+22.5%，同比-21.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积64万平米，环比+9.6%，同比-8.6%；二线城市商品房成交面积124万平米，环比+32.2%，同比-27.4%；三线城市商品房成交面积49万平米，环比+18.8%，同比-21.1%。各能级城市成交均表现出同比下跌、环比上涨。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积143万平米，环比-3.2%，同比-8.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积27万平米，环比-3.2%，同比-19.0%；9个二线城市二手房成交面积110万平米，环比-0.5%，同比-5.2%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-35.9%，同比-22.5%。各能级城市同环比均下跌，且三四线城市跌幅高于一二线城市。库存方面，一线城市中，仅北京新房库存面积环比下跌0.8%，其余城市新房库存面积环比均上涨，其中深圳涨幅最大，为3.5%。从去化周期来看，上海和杭州表现较为突出，3个月移动平均去化周期分别为4.64、2.63个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率均为10.29%；二线城市合计成交住宅用地17宗，总规划建面140.04万方，土地出让金106.72亿元，平均溢价率4.74%； 三四线城市共计成交住宅用地51宗，平均溢价率分别为2.0%。 本周政策情况：7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，适应房地产市场新形势，适时调整优化房地产政策，要用好政策空间扎实推动经济高质量发展。 7月24日，住建部官网公告，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户，其中1-6月全国新开工改造城镇老旧小区4.26万个。住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。南京、晋中、无锡、萍乡、东莞等多个城市发布房地产相关优化政策。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议28日在京召开。 重点公司跟踪：7月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地21块，总土地出让金304.91亿元，其中上海4块、广州1块。拿地企业分别为华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、滨江集团、联发集团、越秀地产和万科企业。本周我们重点跟踪的房企中，保利置业发行10亿元一般中期票据，期限3年，票面利率3.4%；新城控股发行9亿元一般中期票据，期限9年，票面利率4.0%；滨江集团发行6亿元一般中期票据，期限2年，票面利率3.85%。 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交环比有所好转，但同比仍然下跌；二手房市场同环比均下跌，且三四线城市跌幅高于一二线城市，不同能级城市之间分化明显。去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。投资端，除国央企外，民企滨江集团及混合制企业万科亦有所表现。本周中共中央政治局会议指出，适应房地产市场新形势，适时调整优化房地产政策，要用好政策空间扎实推动经济高质量发展。住房城乡建设部倪虹部长强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。同时多个城市出台相关房地产优化政策。整体政策环境宽松，同时我们认为后续仍可能会有城市持续出台优化政策，以刺激需求端的回暖。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第30周板块行情回顾 1.1第30周行业指数表现 本周（2023/7/21~2023/7/27）申万房地产指数上涨9.78%，沪深300指数上涨4.47%，板块跑赢沪深300指数5.31pct，在31个板块中排第2位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第30周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：金科股份、国创高新、新黄浦、城建发展、光明地产；跌幅排名前5位的个股分别为：京基智农、西藏城投、粤宏远A、ST数源、张江高科。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/7/21~2023/7/27）30大中城市商品房成交面积238万平米，环比+22.5%，同比-21.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积64万平米，环比+9.6%，同比-8.6%；二线城市商品房成交面积124万平米，环比+32.2%，同比-27.4%；三线城市商品房成交面积49万平米，环比+18.8%，同比-21.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/7/27）30大中城市商品房成交面积8322万平米，同比-1.7%；其中一线城市商品房成交面积2012万平米，同比+14.1%；二线城市商品房成交面积4538万平米，同比-8.7%；三线城市商品房成交面积1773万平米，同比+2.3%。 7月截止目前（2023/7/1~2023/7/27）30大中城市商品房成交面积803万平米，同比-28.4%；其中一线城市商品房成交面积229万平米，同比-19.9%；二线城市商品房成交面积415万平米，同比-32.7%；三线城市商品房成交面积159万平米，同比-27.3%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/7/21~2023/7/27）我们重点监测的14城二手房成交面积143万平米，环比-3.2%，同比-8.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积27万平米，环比-3.2%，同比-19.0%；9个二线城市二手房成交面积110万平米，环比-0.5%，同比-5.2%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-35.9%，同比-22.5%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/7/27）我们重点监测的14城二手房成交面积5109万平米，同比+44.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积1007万平米，同比+19.8%；9个二线城市二手房成交面积3850万平米，同比+53.2%；3个三四线城市二手房成交面积251万平米，同比+39.9%。 7月截止目前（2023/7/1~2023/7/27）我们重点监测的14城二手房成交面积549万平米，同比-6.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积99万平米，同比-10.5%； 9个二线城市二手房成交面积425万平米，同比-4.9%；3个三四线城市二手房成交面积25万平米，同比-15.0%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/7/21~2023/7/27）北京、广州新房成交环比下跌，跌幅分别为-6.5%、-2.7%；上海、深圳新房成交环比上涨，涨幅分别为+21.5%、+21.3%。与去年同期相比，北京、上海、广州新房成交同比下跌，跌幅分别为-15.8%、-8.0%、-28.9%； 深圳新房成交同比上涨，涨幅分别为+58.0%。二手房市场本周北京新房成交面积环比+9.0%，同比-18.4%；深圳环比+21.0%，同比+31.8%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/7/21~2023/7/27）我们重点监测的14个二线城市中，福州新房市场环比跌幅最大，为-34.6%；杭州、苏州、无锡环比分别下跌0.2%、10.6%、29.6%； 济南环比涨幅最大，为+61.9%；成都、东莞、南京、佛山、青岛、武汉、宁波环比涨幅分别为+9.3%、+6.2%、+10.6%、+11.8%、+19.7%、+31.6%、+42.1%。与去年同期相比，除东莞同比上涨48.0%外，其余城市新房成交同比均出现不同程度下跌，其中福州、无锡、杭州、宁波同比跌幅超过50%，分别为-51.5%、-56.8%、-65.1%、-71.1%；成都、佛山、济南、南京、青岛、苏州和武汉同比跌幅超过30%，分别为-34.4%、-45.7%、-37.2%、-40.2%、-38.2%、-46.0%、-43.6%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，除佛山、杭州和青岛外，环比均出现不同程度下跌，其中厦门跌幅最大，为-9.9%；成都、东莞、南京、南宁、苏州环比分别下跌4.3%、6.2%、4.6%、2.1%、3.5%。佛山、杭州和青岛环比分别上涨7.7%、3.8%和22.3%。同比表现上，东莞同比大幅上涨236.7%，南宁上涨67.0%，佛山上涨6.0%，成都微涨0.2%，其余城市同比均下跌，杭州、南京、青岛、苏州和厦门分别下跌22.6%、20.3%、12.0%、26.3%、42.9%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/7/21~2023/7/27）我们重点监测的13个三四线城市中，泰安和芜湖新房市场成交环比涨幅超过100%，分别为+263.6%、+126.0%；江门、莆田、韶关、温州环比上涨0.2%、1.7%、57.5%、5.0%；泉州环比跌幅超过50%，为-86.0%； 惠州、金华、绍兴、扬州环比分别-1.7%、-5.8%、-24.8%、-13.9%。同比表现方面，除金华同比微涨3.9%外，其余城市同比均下跌，其中惠州、江门、肇庆、扬州同比跌幅超过50%，分别为-75.1%、-67.9%、-63.4%、-59.4%；芜湖、韶关、泰安、莆田、温州、绍兴同比分别-30.5%、-27.2%、-27.2%、-25.2%、-22.6%、-4.6%。二手房市场方面，江门环比大幅上涨54.3%，扬州微涨2.9%，金华环比下跌-78.2%； 同比表现上，江门同比+29.7%，金华、扬州同比分别-60.4%、-13.5%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/7/21~2023/7/27）一线城市中，仅北京新房库存面积环比下跌0.8%，其余城市新房库存面积环比均上涨，其中深圳涨幅最大，为+3.5%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为4.64个月。深圳去化周期在15个月以内，而北京、广州去化周期均超过17个月。我们跟踪的4个二线城市，南京新房库存面积环比上涨0.6%，苏州环比+0.3%，福州、杭州环比分别-0.4%、-4.2%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期仅2.63个月，苏州、南京去化周期分别为13.57个月、17.74个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积环比变化不大；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到179.24个月，莆田、温州分别为43.81个月、27.33个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/7/21~2023/7/27）成交端，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价