房地产行业点评：供求发生重大变化，适时优化地产政策

事件 2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 点评 政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化。房地产行业自1998年住房体制改革以来的20余年，已经经 历了2008-2009年和2014-2016年两轮较大的政策宽松周期，本轮周期自2021年下半年起还在延续。而在历年历次的中央政治局，2023年7月首次提出中国房地产市场处于“供求关系发生重大变化”的新形势，此前有与之类似的提法是2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”。在2014-2016年的上一轮周期中，除一线和三亚外其他城市限购均松绑，房贷利率下滑至4%左右水平且“认房又认贷”有优化；而当前房地产形势较2014年更为严峻，2022年商品房销售面积同比-24.3%，2014年同比-7.6%，民营房企违约事件频出，部分国企和混合所有制房企也面临资金压力，预计本轮在延续上轮部分宽松的基础上，支持范围或更广。 地产基本面持续承压，期待高能级城市政策优化。2021年下半年以来，房地产市场持续下行，2023年一季度经 历短暂“小阳春”后，二季度持续回落。2023年1-6月，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；商品房 销售额63092亿元，累计同比+1.1%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%，商品房销售额13305亿元， 同比-19.2%（追溯调整）；而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。在销售持续承压的背景下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，在政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，预计各地在需求端的宽松政策将持续发力，我们在6、7月份外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等多篇报告中提及政策放松的预期：未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施或有望出台落地。 积极推动城中村改造，协同宽松政策提振需求。2023年4月政治局会议中提出“积极推动城中村改造”，7月21 日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此次会议再次强调，预计未来城中村改造将是地产新发展模式中的重要赛道。对标2014-2016年周期中棚改货币化去库存，当前城镇化率、居民杠杆等已发生较大变化，城中村改造对房地产投资和需求的提振或较为温和，与供求两端的宽松政策协同，促进房地产行业回归平稳发展状态，较难出现与房住不炒相悖的“暴涨”情况。值得注意的是，无论是未来政策宽松的边际变化，还是城中村改造的推进，都主要是在一二线城市和支持改善型需求方面，一二线和改善产品占比高的房企更加受益。 投资建议 政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，预计后续高能级城市将逐步落地 支持置换改善需求、优化远郊限购等措施；同时城中村改造和宽松政策的边际变化都主要位于一二线城市，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：2014-2023年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 内容 2023年7月 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2022年12月 —— 2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022年4月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2019年12月 —— 2019年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2018年12月 —— 2018年7月 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 2018年4月 —— 2017年12月 加快住房制度改革和长效机制建设。 2017年7月 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。 2017年4月 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。 2016年12月 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。 2016年7月 去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来 2016年4月 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。 2015年12月 要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 2015年7月 —— 2015年4月 要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。 2014年12月 —— 2014年7月 —— 2014年4月 更好运用开发性金融指出棚户区改造。 2013年12月 做好住房保障和房地产市场调控工作。 来源：政府官网，国金证券研究所 图表2：2013-2016年全国月度商品房销售额及同比 2014.9除一线和三亚外其他 城市限购均松绑 2016年销售同比 保持高增速 2014.62015.4销售 宽松开始同比转正 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 0-40% 商品房销售额（亿元）同比 来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：Wind35城新房成交面积图表4：Wind15城二手房成交面积 1200 1000 800 300 250 200 600150 400100 200 1W 3W 5W 7W 9W 11W 13W 15W 17W 19W 21W 23W 25W 27W 29W 31W 33W 35W 37W 39W 41W 43W 45W 47W 49W 51W 0 -200 2019年2020年2021年 2022年2023年 50 0 -50 1W 3W 5W 7W 9W 11W 13W 15W 17W 19W 21W 23W 25W 27W 29W 31W 33W 35W 37W 39W 41W 43W 45W 47W 49W 51W 2019年2020年2021年 2022年2023年 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 图表5：A股地产PE-TTM 25 20 15 10 5 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 PE-TTMAVG AVG+STDV AVG-STDV 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表7：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表8：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,531 6.8 6.4 5.9 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,509 8.2 6.6 5.4 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,037 24.3 15.7 9.7 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 276 4.4 3.6 3.1 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 273 7.3 5.8 4.5 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,581 6.8 6.1 5.1 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 169 6.5 2.7 2.5 25.8 61.6 68.5 -21% 138% 11% 1908.HK 建发国际集团 买入 314 6.4 5.0 3.7 49.3 62.4 85.1 40% 26% 36% 2423.HK 贝壳* 买入 1,281 45.1 16.6 13.0 28.4 77.4 98.7 24% 172% 28% 9666.HK 金科服务 买入 70 N.A. 13.9 11.6 -18.2 5.1 6.1 -272% 12