房地产行业周报(2023年第30周，0722-0728)：政策支撑下看好行业加速复苏

政策支撑下看好行业加速复苏 房地产周报（2023年第30周：0722~0728） 核心结论 市场行情：本周上证综指上涨3.42%，恒生指数上涨4.41%，A股房地产板块上涨9.75%，H股内房板块上涨13.51%。板块涨幅前三金科股份、佳兆业集团、锦和商管分别上涨50.98%、50.29%和44.44%；板块跌幅前三国瑞健康、丰盛 分析师 周雅婷S0800523050001 13828881824 证券研究报告 行业周报|房地产 2023年07月30日 控股、四海国际分别下跌13.98%、13.95%和7.63%。 新房成交：本周23城周新房成交整体环比上升13.4%，同比下降35.2%，本年累计同比下降1.4%；较去年全年增速上升29pct。本周一线城市周新房成交整体环比上升9.9%，同比下降5.0%，本年累计同比上升15.0%；较去年全年增速上升40pct。本周二线城市周新房成交整体环比上升15.1%，同比下降42.1% 本年累计同比下降5.9%；较去年全年增速上升26pct。本周三线城市周新房成交整体环比上升18.4%，同比下降35.2%，本年累计同比下降7.8%；较去年全年增速上升28pct。 二手房成交：本周12城周二手房成交环比下降0.1%，同比下降15.2%，本年累计同比上升40.0%；较去年全年增速上升49pct。 板块估值：本周A股地产开发商P/E、P/B平均值分别为9.4x/0.7x；H股地产开发商P/E、P/B平均值分别为5.7x/0.4x；中介服务公司P/E、P/B平均值分别 为20.3x/1.9x；A/H股物业公司P/E、P/B平均值分别为13.9x/2.6x。 投资建议：政治局会议对房地产表述超预期，之后将进入细则发布和销售验证阶段。市场对政策和成交修复预期较弱，股价对预期差的反应较为积极。我们认为接下来一个月一线进入实质政策放松的可能性加大，市场成交修复或比较曲折，但市场预期已经充分反应了对成交修复的悲观看法，我们认为短期可以积极参与 政策预期差和成交修复时间差内的反弹行情。继续重点推荐成交弹性标的贝壳，开发商建议关注重点布局一二线的公司滨江、招蛇、越秀、华润，物业公司关注基本面较好的商业运营商华润万象。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：城中村改造与棚改仍有差别—国常会推进城中村改造点评2023-07-23 房地产：销售延续下滑，仍处磨底阶段—6月开发投资数据点评2023-07-17 房地产：百强房企6月销售数据：同比下滑， 行业分化加剧—开发商6月销售数据点评 2023-07-03 索引 内容目录 一、本周市场回顾：A/H股地产板块跑赢大盘3 二、行业成交数据情况3 2.1本周新房成交数据：行业成交量环比加速恢复3 2.2本周二手房成交数据：成交环比略有下降4 三、行业政策及新闻5 四、行业观点&板块估值5 4.1行业观点5 4.2板块估值6 图表目录 图1：板块走势与大盘比较（截至7月28日收盘价）3 图2：23城新房周度成交情况4 图3：一线城市新房周度成交情况4 图4：二线城市新房周度成交情况4 图5：三线城市新房周度成交情况4 图6：：重点城市二手房周度成交情况5 表1：本周房地产板块五大领涨和五大领跌（截至7月28日收盘价）3 表2：行业板块估值表6 一、本周市场回顾：A/H股地产板块跑赢大盘 A/H股地产板块跑赢大盘。本周上证综指上涨3.42%，恒生指数上涨4.41%，A股房地产板块上涨9.75%，H股内房板块上涨13.51%。板块涨幅前三金科股份、佳兆业集团、 锦和商管分别上涨50.98%、50.29%和44.44%；板块跌幅前三国瑞健康、丰盛控股、四海国际分别下跌13.98%、13.95%和7.63%。 图1：板块走势与大盘比较（截至7月28日收盘价） 近一月近两周近一周 13.57% 13.51% 11.32% 9.75% 9.88% 6.20% 4.41% 2.71% 3.42% 4.01% 2.92% 1.22% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 上证综指房地产指数（中信）恒生指数HKT内地地产 资料来源：ifind，西部证券研发中心 表1：本周房地产板块五大领涨和五大领跌（截至7月28日收盘价） 涨幅前十证券代码 证券简称 周涨跌幅% 跌幅前十证券代码 证券简称 周涨跌幅% 000656.SZ 金科股份 50.98% 2329.HK 国瑞健康 -13.98% 1638.HK 佳兆业集团 50.29% 0607.HK 丰盛控股 -13.95% 603682.SH 锦和商管 44.44% 0120.HK 四海国际 -7.63% 1813.HK 合景泰富集团 40.21% 600133.SH 东湖高新 -6.82% 002377.SZ 国创高新 38.11% 0004.HK 九龙仓集团 -2.33% 资料来源：ifind，西部证券研发中心 二、行业成交数据情况 2.1本周新房成交数据：行业成交量环比加速恢复 本周23城周新房成交整体环比上升13.4%，同比下降35.2%，本年累计同比下降1.4%；较去年全年增速上升29pct。 本周一线城市周新房成交整体环比上升9.9%，同比下降5.0%，本年累计同比上升15.0%；较去年全年增速上升40pct。 本周二线城市周新房成交整体环比上升15.1%，同比下降42.1%，本年累计同比下降5.9%；较去年全年增速上升26pct。 本周三线城市周新房成交整体环比上升18.4%，同比下降35.2%，本年累计同比下降7.8%；较去年全年增速上升28pct。 图2：23城新房周度成交情况图3：一线城市新房周度成交情况 40000 35000 30000 23城当周成交量（套）去年周平均成交（套） 23城当周同比（右轴）23城当周环比（右轴） 40% 30% 20% 10000 9000 8000 一线当周成交量（套）去年周平均成交（套）一线当周同比（右轴）一线当周环比（右轴） 160% 140% 120% 25000 20000 15000 13.4% -0.2% 10% 0% -10% -20% 7000 6000 5000 4000 3000 2.3%9.9% 100% 80% 60% 40% 20% 10000 5000 -35.2% -30% -40.2% -40% 2000 1000 0% -5.0%-20% -40% 0 2023W20 2023W23 2023W26 2023W29 -50% 0 2023W20 2023W23 2023W26 -29.8%2023W29 -60% 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心 新房城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、东莞、韶关、温州、泉州、宁波、莆田、佛山、嘉兴、南充、扬州、济南、大连江门、泰安、芜湖、宝鸡； 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心一线城市包括北京、上海、广州、深圳 图4：二线城市新房周度成交情况图5：三线城市新房周度成交情况 二线当周成交量（套）去年周平均成交（套） 三线当周成交量（套）去年周平均成交（套） 二线当周同比（右轴）二线当周环比（右轴）三线当周同比（右轴）三线当周环比（右轴） 25000 20000 40% 15.1%30% 20% 2500 2000 40% 30% 18.4%20% 15000 10000 -1.4% 10% 0% -10% -20% 1500 1000 -2.9% 10% 0% -10% -20% -42.7-%42.1%-30% -30% -35.2% 5000 0 2023W20 2023W23 2023W26 2023W29 -40% -50% -60% 500 0 2023W20 2023W23 2023W26 -40.2% 2023W29 -40% -50% -60% 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心 二线城市包括杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、东莞、温州、泉州、宁波、佛山、嘉兴、济南、大连； 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心 三线城市包括韶关、莆田、南充、扬州、江门、泰安、芜湖、宝鸡； 2.2本周二手房成交数据：成交环比略有下降 本周12城周二手房成交环比下降0.1%，同比下降15.2%，本年累计同比上升40.0%；较去年全年增速上升49pct。 图6：：重点城市二手房周度成交情况 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 12城周成交量（套）去年周平均成交（套） 12城当周同比（右轴）12城当周环比（右轴） 0.6%-0.1% -12.5%-15.2% 2023W202023W222023W242023W262023W282023W30 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：Wind，西部证券研发中心 二手房所选城市包括北京、深圳、杭州、成都、青岛、苏州、厦门、扬州、江门、南京、佛山、衢州 三、行业政策及新闻 1）7月24日，政治局会议：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱； 2）7月25日，广东省东莞市：建筑面积144平方米以上房源成功冻结诚意金的购房人人 数超过当期可售房源数3倍的，可直接进行公证摇号选房，无需进行积分排序； 3）7月27日，住建部：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施； 4）7月28日，安徽省合肥市：合肥市房地产工作专题会议明确要抓紧完善十条工作举措，包括大胆稳妥推进“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价等； 5）7月29日，北京市住建委：大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展； 6）7月30日，深圳市住建局：更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。 四、行业观点&板块估值 4.1行业观点 政治局会议对房地产表述超预期，之后将进入细则发布和销售验证阶段。市场对政策和成交修复预期较弱，股价对预期差的反应较为积极。我们认为接下来一个月一线进入实质政策放松的可能性加大，市场成交修复或比较曲折，但市场预期已经充分反应了对成交修复的悲观看法，我们认为短期可以积极参与政策预期差和成交修复时间差内的反弹行情。继续重点推荐成交弹性标的贝壳，开发商建议关注重点布局一二线的公司滨江、招蛇、越秀、华润，物业公司关注基本面较好的商业运营商华润万象。 4.2板块估值 本周A股地产开发商P/E、P/B平均值分别为9.4x/0.7x；H股地产开发商P/E、P/B平均值分别为5.7x/0.4x；中介服务公司P/E、P/B平均值分别为20.3x/1.9x；A/H股物业公司P/E、P/B平均值分别为13.9x/2.6x。 股价 市值 市盈率 市净率 公司 股票代码 （7月28日）（百万元） 2023/07/28 22A (X) 23E 24E 22A (X) 23E 24E A股地产开发商 表2：行业板块估值表 万科A000002.SZ15.23170,0909.07.77.40.70.70.6 保利发展600048.SH14.39172,2552.88.27.50.90.80.7 招商蛇口001979.SZ13.99116,69248.216.611.31.31.00.9 绿地控股600606.SH3.2245,2550.8