房地产开发：百强房企月度销售报告：8月操盘销售金额同环比改善，同比-32.9%，环比-0.8%

8月百强房企操盘口径销售额同环比均改善，整体维持弱复苏态势。根据克而瑞公布的2022年8月销售业绩排行榜数据，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5190.0亿元，同比-32.9%，降幅较7月缩窄6.8个百分点； 环比降幅亦有所收窄，至-0.8%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额4335.2亿元，同比降低30.8%，降幅较7月缩窄12.0个百分点；环比增长3.3%。整体看，操盘口径销售同比已连续3个月降幅收窄，销售量能回归今年3月水平，接近1月水平。 各梯队1-8月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，TOP31-50房企同比降幅最大。从2022年1-8月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降42.2%；TOP11-20房企排名第二，同比下降48.5%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.8%。从2022年1-8月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降45.4%；TOP10房企排名第二，同比下降46.0%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降53.3%。 龙头公司方面，8月单月操盘口径销售额TOP40中10家同比正增长，20家环比正增长。从8月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为334.4亿元，其次为万科地产、绿城中国、保利发展、中海地产，分别实现销售金额312.8、298.0、252.8、221.4亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有10家实现同比正增长。其中仁恒臵地同比表现最佳，单月同比增长608.0%，其次为万达集团69.7%、建发房产64.3%、中国铁建54.3%、中国金茂27.4%。中国恒大、阳光城、融创中国表现最差，其中中国恒大单月同比下降91.1%。从单月环比增速看，TOP40房企有20家实现环比正增长。其中中国金茂环比表现最佳，单月环比增长61.5%，其次为金地集团61.3%、建发房产57.2%、中国铁建41.9%、融信集团36.4%。 8月呈现弱复苏主要有以下三点原因：（1）去年7月以来单月销售基数显著下行，同比被动改善；（2）停工停贷消息影响市场信心，加剧国央企与民企销售分化，销售进一步集中至国央企项目，叠加8月多个国央企加大推盘与促销力度，推动百强销售数据改善；（3）中央地方加大政策的调控支持力度，8月国务院提“一城一策”灵活运用信贷；地方层面江苏多个核心二线城市放松限贷政策，一定程度提振了新房需求。 整体看目前仍处于弱复苏阶段，9-12月因基数问题，叠加传统供货高峰的到来，未来数月同比跌幅或将维持小幅改善趋势。但显著复苏提振购房者信心仍需政策加码，特别是核心一二线城市的限购限贷依然有充足的放松空间。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一 、8月百强房企操盘口径销售额同环比均改善 ， 同比-32.9%，环比-0.8% 8月百强房企操盘口径销售额同环比均改善，整体维持弱复苏态势。8月操盘口径销售额同比-32.9%，较上月降幅缩窄6.8pct，已连续3个月同比降幅收窄；环比降幅亦有所收窄，至-0.8%。销售量能回归今年3月水平，接近1月水平。8月呈现弱复苏主要有以下三点原因：（1）去年7月以来单月销售基数显著下行，同比被动改善；（2）停工停贷消息影响市场信心，加剧国央企与民企销售分化，销售进一步集中至国央企项目，叠加8月多个国央企加大推盘与促销力度，推动百强销售数据改善；（3）中央地方加大政策的调控支持力度，8月国务院提“一城一策”灵活运用信贷；地方层面江苏多个核心二线城市放松限贷政策，一定程度提振了新房需求。整体看目前仍处于弱复苏阶段，9-11月因基数问题，叠加11月开始的传统供货高峰的到来，未来数月同比跌幅或将维持小幅改善趋势，但整体形势依然不容乐观。打破当下销售萎靡仍需政策加码，特别是核心一二线城市的限购限贷依然有充足的放松空间。 具体看，根据克尔瑞公布的2022年1-8月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为40988.4亿元，同比降低47.4%，降幅较1-7月缩窄1.6个百分点；权益口径销售金额为32868.3亿元，同比降低47.9%，降幅较1-7月缩窄1.9个百分点，权益比70.2%。 2022年1-8月TOP50强房企操盘口径销售金额为34774.3亿元，同比降低47.2%，降幅较1-7月缩窄1.4个百分点；权益口径销售金额为27058.4亿元，同比降低48.4%，降幅较1-7月缩窄1.6个百分点，权益比69.9%。 从8月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5190.0亿元，同比降低32.9%，降幅较7月缩窄6.8个百分点；环比降低0.8%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额4335.2亿元，同比降低30.8%，降幅较7月缩窄12.0个百分点；环比增长3.3%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队1-8月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，TOP31-50房企同比降幅最大。从2022年1-8月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降42.2%；TOP11-20房企排名第二，同比下降48.5%。 跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.8%。从2022年1-8月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降45.4%；TOP10房企排名第二，同比下降46.0%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降53.3%。 具体看各梯队数据，2022年1-8月TOP10房企实现操盘口径销售金额18516.4亿元，同比下降42.2%；操盘口径销售面积10832.6万方，同比下降51.4%；权益口径销售金额13320.6亿元，同比下降46.0%，权益比重69.1%。 2022年1-8月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额7100.4亿元，同比下降48.5%； 操盘口径销售面积4163.7万方，同比下降48.2%；权益口径销售金额5623.6亿元，同比下降46.4%，权益比重70.9%。 2022年1-8月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额3983.8亿元，同比下降53.7%； 操盘口径销售面积2466.0万方，同比下降55.4%；权益口径销售金额3440.5亿元，同比下降52.7%，权益比重71.1%。 2022年1-8月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额5173.7亿元，同比下降54.8%； 操盘口径销售面积2927.2万方，同比下降51.2%；权益口径销售金额4673.7亿元，同比下降53.3%，权益比重69.9%。 2022年1-8月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额6214.1亿元，同比下降48.5%； 操盘口径销售面积3003.3万方，同比下降56.1%；权益口径销售金额5809.9亿元，同比下降45.4%，权益比重71.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现大幅下降，20强门槛同比下降55%。对比2022年1-8月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1922.0亿元下降至1136.1亿元，同比下降40.9%；20强门槛从1094.8亿元下降至488.9亿元，同比下降55.3%；30强门槛从737.2亿元下降至337.5亿元，同比下降54.2%；50强门槛从405.9亿元下降至205.1亿元，同比下降49.5%；100强门槛从157.7亿元下降至76.3亿元，同比下降51.6%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、TOP40操盘口径销售额环比改善，20家环比正增长 龙头公司方面，8月单月操盘口径销售额TOP40中10家同比正增长，20家环比正增长。从8月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为334.4亿元，其次为万科地产、绿城中国、保利发展、中海地产，分别实现销售金额312.8、298.0、252.8、221.4亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有10家实现同比正增长。其中仁恒臵地同比表现最佳，单月同比增长608.0%，其次为万达集团69.7%、建发房产64.3%、中国铁建54.3%、中国金茂27.4%。中国恒大、阳光城、融创中国表现最差，其中中国恒大单月同比下降91.1%。从单月环比增速看，TOP40房企有20家实现环比正增长。其中中国金茂环比表现最佳，单月环比增长61.5%，其次为金地集团61.3%、建发房产57.2%、中国铁建41.9%、融信集团36.4%。 从2022年1-8月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为3046.6亿元，其次为万科地产、保利发展、中海地产、绿城中国，分别实现销售金额2753.7、2466.0、1712.9、1698.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅2家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长82.0%，其次为仁恒臵地25.9%、越秀地产-1.5%、华润臵地-8.5%、滨江集团-10.9%。中国恒大、阳光城、世茂集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降93.2%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。